Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2013 по делу n А03-18455/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г.Томск                                                                                                       Дело № А03-18455/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 1 августа  2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 августа 2013 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Киреевой

судей Л. Е. Лобановой, И.И. Терехиной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.С. Сластиной

при участии в судебном заседании:

от истца: не явились (извещены)

от ответчика: не явились (извещены)

от третьих лиц: не явились (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Ремитент» на решение Арбитражного суда Алтайского края от 21.05.2013 года по делу № А03-18455/2012 (07АП-5778/2013)

(судья М.Н. Атюнина)

по иску закрытого акционерного общества «Ремитент», г.Барнаул (ОГРН 1112224001020, ИНН 2224145165)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специальные Системы Безопасности» г.

Барнаул, (ОГРН 1092224006930),

о взыскании 16 621 руб. 60 коп. долга и 2 002 руб. 81 коп. неустойки по договору субаренды

№ АА-21/12 от 01.04.2012,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «КИТ», г.Бийск (ОГРН 1102223003024, ИНН 2222786766), открытого акционерного общества «Быт-Сервис», г.Барнаул (ОГРН 1062224068983, ИНН 2224106617), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю

УСТАНОВИЛ:

 закрытое акционерное общество «Ремитент» (далее – ЗАО «Ремитент») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специальные Системы Безопасности» (далее –  ООО «Специальные Системы Безопасности») о взыскании 16 621 руб. 60 коп. долга и 2 002 руб. 81 коп. неустойки по договору субаренды № АА-21/12 от 01.04.2012.

Определениями суда от 17.02.2013 (л.д. 86-88 т.1) и от 22.03.2013 (л.д. 90-92 т.3) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Быт-Сервис», г.Барнаул (далее – ОАО «Быт-Сервис»), общество с ограниченной ответственностью «КИТ», г.Бийск (далее – ООО «КИТ»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 21.05.2013 (резолютивная часть объявлена 21.05.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ЗАО «Ремитент»  в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Истец указывает, что ссылки суда на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №73 от 17.11.2011 и определение №ВАС-10102/12 от 08.08.2012 являются несостоятельными; соглашение сторон к договору аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Данный вывод подтверждается судебной практикой Высшего Арбитражного суда РФ, кассационной инстанции. Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края по делу №А03-10928/2012  установлено, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды,  договор цессии являются незаключенными. Кроме того, судом не были приняты во внимание доводы истца и третьего лица о том, что соглашение о расторжении договора, представленное ОАО «Быт-Сервис», подписано от имени ООО «КИТ»  неуполномоченным лицом, обстоятельства освобождения комплекса арендуемых помещений, расположенных по адресу: ул. Союза Республик, 11 ООО «КИТ», никем не доказаны. А также апеллянт указывает, что ответчик никаких действий по расторжению договора субаренды с истцом не принял, помещения по акту приема-передачи не вернул, однако заключил еще один договор аренды на эти же помещения с третьим лицом.

Истец ходатайствует о рассмотрении апелляционной жалобы без участия своего представителя.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «КИТ» ее поддержал, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, изложил позицию, аналогичную доводам апелляционной жалобы. Указал, что судом не были установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела и законодательству РФ. Просил рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие  своего представителя. Более подробно доводы изложены в отзыве на апелляционную жалобу.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.

Согласно ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено апелляционным судом в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.04.2010 г. между ОАО «Быт-Сервис» (арендодатель) и ООО «КИТ» (арендатор) был заключен договор аренды №21/10  по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на возмездной основе следующее имущество: здание прачечной, литер Б, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Б+:++++/++, общей площадью 939,4 кв.м, административное здание литер Г, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Г+:++++/++, общей площадью 900,6 кв.м, здание банно-прачечного комбината №6, кадастровый номер 22:63:00 00 00:0000:593/678/А+:++++/++общей площадью 1570,8 кв.м, расположенные по адресу, г.Барнаул, ул.Союза Республик, 11(л.д.98-102 т.1).

Данное имущество принадлежит ОАО «Быт-Сервис» (арендодателю) на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 92-97 т.1).

Срок аренды данного договора составляет три года и начинает течь с момента передачи арендодателем имущества арендатору (пункт 1.5 договора).

Арендуемое имущество в соответствии пунктом 1.6 договора было передано арендатору ООО «КИТ» по акту приема-передачи 21.04.2010 г.

В соответствии с пунктом 2.3.1 договора, арендатор имеет право: сдавать имущество (его часть) в субаренду, передавать имущество в безвозмездное пользование, передавать свои обязанности по настоящему договору третьим лицам, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Подписав настоящий договор, арендодатель дает согласие Арендатору на совершение указанных сделок в будущем, при этом последующее согласие арендодателя не требуется.

В соответствии с п.2.3.1. указанного договора ООО «Кит» по договору субаренды №34/12 от 15.03.2012 передало ЗАО «Ремитент» во временное владение и пользование здание прачечной литер Б, административное здание литер Г; задание банно-прачечного комбината №6 с котельной литер А, А1, расположенные в г. Барнауле по адресу: ул. Союза Республик, 11 на срок одиннадцать месяцев с правом передачи имущества в дальнейшую субаренду (л.д. 110-113 т.1)

01.04.2012 между ЗАО «Ремитент» (субарендодатель) и ООО «Специальные Системы Безопасности» (субарендатор) был подписан договор субаренды нежилого помещения №АА-21/12, по условиям которого субарендодатель обязался передать субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение общей площадью 9,5 кв.м, в том числе комнату № 3, площадью 9,5 кв.м. в соответствии с экспликацией кадастрового (технического) паспорта (далее – объект), расположенном на втором этаже Литера Б, здания общей площадью 939,4 кв.м, расположенного по адресу: г.Барнаул, ул. Союза Республик,11, реестровый номер 593/678 (пункт 1.1 договора) (л.д. 6-7 т.1).

Согласно пункту 1.2 договора здание, указанное в пункте 1.1, принадлежит субарендодателю на основании договора субаренды № 34/12 от 15.03.2012 г., заключенного сроком на 11 месяцев.

В соответствии с пунктом 1.5 договора помещение находится в фактическом пользовании субарендатора, передача его по акту приема-передачи не требуется. Настоящий договор имеет одновременно силу акта приема-передачи.

Пунктом 3.1 договора стороны определили, что арендная плата за пользование объектом состоит из двух частей: постоянная: с 01 апреля 2012 г. по 28 февраля 2013 г. арендная плата составляет 3200 рублей в месяц, НДС не облагается; переменная часть покрывает затраты Субарендодателя по коммунальным платежам, а именно по электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению, отоплению, канализованию, вывозу мусора, телефонной связи, содержанию мест общего пользования и прилегающей территории и т.д. Помимо того в переменную часть арендной платы включаются эксплуатационные расходы в размере 20% от стоимости потребляемых субарендатором коммунальных услуг. Переменная часть арендной платы определяется в соответствии с показаниями прибора учета, установленных на объекте, а в случае их отсутствия пропорционально занимаемым площадям, либо согласованным сторонами способом и выставляется   Субарендодатору на основании счетов, подлежащих оплате.

В соответствии с пунктами 3.3, 3.4 договора субарендатор обязан ежемесячно получать счета у субарендодателя и оплачивать их в полном объеме до 5 числа текущего месяца.

Согласно пункту 5.1 договора в случае возникновения споров по настоящему договору стороны разрешают их путем переговоров и предъявления претензий. Обращению в суд должно предшествовать обязательное предъявление претензии другой стороне настоящего договора. Срок рассмотрения претензии – 10 дней со дня ее получения.

Пунктом 7.2 договора стороны определили срок его действия – с 01.04.2012 г. по 28.02.2013 г.

Полагая, что обязательства по своевременному внесению арендных платежей ответчиком исполнены ненадлежащим образом, истец направил в адрес ООО «Специальные Системы Безопасности» претензии № 76 от 18.09.2012 г., № 109 от 08.11.2012 г. с требованием оплатить образовавшуюся задолженность (л.д.44, 47 т.1).

ООО «Специальные Системы Безопасности» требования претензий не исполнил, имеющуюся задолженность по арендной плате не погасил, что послужило основанием для обращения  ЗАО «Ремитент» в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор субаренды заключен сторонами уже после прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, что в силу положений ст. 168 ГК РФ влечет его ничтожность.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.

На основании п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статьям 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст.614 ГК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Право пользования спорным имуществом и как следствие право на передачу его ответчику в субаренду по договору №АА-21/12 от 01.04.2012, истец основывает на договоре аренды №21/10 от 21.04.2010 и договоре субаренды №34/12 от 15.03.2012.

По общему правилу, установленному ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу абз.2 ст.615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст.168 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 10.02.2012 ООО «КИТ» и ОАО «Быт-Сервис» заключили соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества №21/10 от 21.04.2010, согласно которому договор расторгается с момента подписания настоящего соглашения по взаимной инициативе сторон и будущие взаимные обязательства сторон по указанному договору прекращаются с момента его расторжения  (л.д.132, т.1).

15.06.2012 в отношении спорного помещения между ОАО «Быт-Сервис» и ООО «Специальные Системы Безопасности» был заключен договор аренды №А-6-22/12 (л.д.57-62, т.1).

Таким образом, с 10.02.2012 договорные отношения между ООО «КИТ» и ОАО «Быт-Сервис», а также по  договору субаренды недвижимого имущества №34/12 между ООО «КИТ» и ЗАО «Ремитент» прекращены. Договор субаренды нежилого помещения №АА-21/12 между ЗАО «Ремитент» и ООО «Специальные Системы Безопасности», подписанный 01.04.2012, то есть после прекращения действия договора аренды нежилого помещения №21/10 от 21.04.2010,  является  недействительным.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что соглашение от 10.02.2012 о расторжении договора аренды является незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации,