Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2013 по делу n А03-20585/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050 г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                 Дело № А03-20585/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2013 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.А. Скачковой,

судей И.И. Бородулиной, А.Л. Полосина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.А. Лачиновой без  использования средств аудиозаписи,

при участии в заседании:

от истца – без участия,

от ответчика – без участия,

от третьих лиц – без участия,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Ремитент»

на решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 мая 2013 г. по делу № А03 –20585/2012 (судья С.В. Лихторович)

по заявлению закрытого акционерного общества «Ремитент» (ИНН 2224145165, ОГРН 1112224001020, 656038, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11)

к обществу с ограниченной ответственностью «Медиа-Сервис» (ИНН 2221191318, ОГРН 1112225006585, 656031, Алтайский край, г. Барнаул, Строителей пр-кт, 119, 16)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: открытое акционерное общество «Быт-Сервис», общество с ограниченной ответственностью «КИТ»,

о взыскании 110672 руб. 12 коп.

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Ремитент» (далее – истец, ЗАО «Ремитент») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Медиа-Сервис» (далее – ответчик, ООО «Медиа-Сервис») о взыскании 110672,12 руб., в том числе 100000 руб. основного долга по арендным платежам за период с 15.03.2012 по 21.12.2012 по договору № АА-09/12 от 15.03.2012 и 10672,20 руб. пени за период с 05.04.2012 по 21.12.2012.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Быт-Сервис» (далее  - третье лицо, ОАО «Быт-Сервис»), общество с ограниченной ответственностью «КИТ» (далее - третье лицо, ООО «КИТ»).

Решением от 27.05.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЗАО «Ремитент» обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что ссылки суда на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 и определение № ВАС-10102/12 от 08.08.2012 являются несостоятельными. Истец считает, что соглашение сторон к договору аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Данный вывод подтверждается судебной практикой Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, кассационной инстанцией; кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-10928/2012 установлено, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды, договор цессии являются незаключенными. Также судом не были приняты во внимание доводы истца и третьего лица о том, что соглашение о расторжении договора, представленное ОАО «Быт-Сервис», подписано от имени общества неуполномоченным лицом. Кроме того, по мнению апеллянта, обстоятельства освобождения комплекса арендуемых помещений, расположенных по адресу: ул. Союза Республик, д. 11 ООО «КИТ», никем не доказаны. Ответчик никаких действий по расторжению договора субаренды с истцом не принял, помещения по акту приема-передачи не вернул, однако заключил еще один договор аренды на эти же помещения с третьим лицом.

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе, в которой истец также заявил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

ООО «КИТ» в отзыве на апелляционную жалобу поддержало доводы, в ней изложенные, просило обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, указывая, в том числе на то, что выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела и законодательству Российской Федерации.

Ответчик, ОАО «Быт-Сервис» отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не представил.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции своих представителей не направили. На основании статьи 156 АПК РФ апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, что 21.04.2010 между ОАО «Быт-Сервис» (арендодателем) и ООО «Кит» (арендатором) был заключен договор аренды № 21/10, согласно которому арендодатель обязался передать, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование на возмездной основе следующее имущество: здание прачечной, литер Б, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Б+:++++/++, общей площадью 939,4 кв.м, административное здание литер Г, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Г+:++++/++, общей площадью 900,6 кв.м, здание банно-прачечного комбината № 6, кадастровый            номер 22:63:0000 00:0000:593/678/А+:++++/++общей площадью 1570,8 кв.м, расположенные по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11.

Согласно пункту 1.5 договора срок аренды составляет три года.

Объекты недвижимого имущества переданы арендатору ООО «КИТ» по акту приема-передачи 21.04.2010.

Данное имущество принадлежит ОАО «Быт-Сервис» (арендодателю) на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого Государственного реестра прав (далее ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

Пунктом 2.3.1 данного договора предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 18.05.2010, что подтверждается соответствующей отметкой регистрирующего органа на договоре, выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.11.2012.

10.02.2012 ОАО «Быт-Сервис» и ООО «Кит» подписали соглашение о расторжении договора аренды № 21/10 от 21.04.2010. По условиям данного соглашения договор аренды расторгнут с момента подписания соглашения по взаимной инициативе сторон.

15.03.2012 ООО «Кит» (субарендодатель) и ЗАО «Ремитент» (субарендатор) заключили договор № 34/12 субаренды указанного выше недвижимого имущества сроком на 11 месяцев. Согласно пункту 1.6 договора передача имущества осуществляется сторонами по акту приема-передачи. Пунктом 2.3.1 предусмотрено право субарендатора сдавать арендованное имущество в субаренду.

В этот же день 15.03.2012 ЗАО «Ремитент» (субарендодатель) заключило с ООО «Медиа-Сервис» (субарендатор) договор субаренды № АА-09/12, по условиям которого субарендодатель обязался передать субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение общей площадью 94,8 кв.м, в том числе комнату № 22, общей площадью 64,7 кв.м, комнату 21 общей площадью 7 кв.м, комнату № 19 общей площадью 5,1 кв.м, комнату № 21/1, общей площадью 8,2 кв.м, комнату № 16, общей площадью 7,5 кв.м, комнату № 20, общей площадью 2,3 кв.м в соответствии с экспликацией кадастрового (технического) паспорта (далее - объект), находящееся на 1 этаже Литер Б, здания общей площадью 939,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.5 договор имеет силу акта приема-передачи.

В пункте 1.2 договора указано, что здание принадлежит субарендодателю на основании договора субаренды № 34/12 от 15.03.2012.

Пунктом 3.1 договора № АА-09/12 стороны определили, что арендная плата состоит из двух частей: постоянная часть - 16000 руб. в месяц; переменная часть - покрывает затраты субарендодателя по коммунальным платежам, и эксплуатационные расходы в размере 20% от стоимости потребляемых субарендатором коммунальных услуг.

Пунктом 7.2 договора установлены срок действия договора с 15.03.2012 по 01.07.2012 и возможность пролонгации на последующие 11 месяцев.

14.06.2012 ООО «Кит» и ЗАО «Ремитент» подписали договор уступки прав (цессии), в соответствии с которым ООО «Кит» передает ЗАО «Ремитент» права (требования) по договору аренды № 21/10 от 21.04.2010, заключенному с ОАО «Быт-Сервис».

20.06.2012 ОАО «Быт-Сервис» обратилось в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации соглашения от 10.02.2012 о расторжении договора аренды № 21/10 от 21.04.2010.

Управление Росреестра 17.07.2012 решением № 01/164/2012-498 приостановило регистрацию сделки в связи с тем, что постановлением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 02.10.2010 на объекты недвижимости наложен арест. Кроме того 18.06.2012 в Управление подано заявление от ООО «Кит» и ЗАО «Ремитент» о регистрации договора уступки права (цессии) аренды указанного имущества.

15.06.2012 ОАО «Быт-Сервис» заключило с ООО «Медиа-Сервис» договор аренды нежилого помещения № А-6-8/12 сроком на 11 месяцев, в соответствии с условиями которого, передало в аренду нежилое помещение: общей площадью 94,8 кв.м, в том числе - комнату № 22 общей площадью 64,7 кв. м, комнату № 21 общей площадью 7 кв.м, комнату № 19 общей площадью 5,1 кв.м, комнату № 21/1 общей площадью 8,2 кв.м, комнату № 16 общей площадью 7,5 кв.м, комнату № 20 общей площадью 2,3 кв., находящиеся на 1 этаже литер Б здания общей площадью 939,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик,11.

Пунктом 1.5 стороны подтвердили, что на момент заключения договора объект находится в фактическом пользовании арендатора, в связи с чем, его приемка-передача не требуется; согласовали арендную плату: постоянная часть в размере 16000 руб. и переменная - в размере затрат арендодателя по коммунальным платежам и 20% эксплуатационных расходов (пункт 3.1 договора).

ООО «Медиа-Сервис» представлены в материалы дела платежные документы, свидетельствующие о внесении им арендных платежей в период до 15.06.2012 ЗАО «Ремитент», и с 15.06.2012 - ОАО «Быт-Сервис» по договору № А-6-8/12, о проведении расчетов, подтверждающие исполнение сторонами заключенного договора.

ЗАО «Ремитент», полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по своевременному внесению арендных платежей по договору субаренды № АА-09/12 от 15.03.2012, направил ему претензии № 67 от 18.09.2012 и № 140 от 10.12.2012 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность, которые оставлены без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения ЗАО «Ремитент» в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор субаренды заключен сторонами уже после прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, что в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его ничтожность.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

На основании пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статьям 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Право пользования спорным имуществом и как следствие право на передачу его ответчику в субаренду, истец основывает на договоре аренды № 21/10 от 21.04.2010 и договорах субаренды № 34/12, № АА-09/12 от 15.03.2012.

По общему правилу, установленному статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу абзаца 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 10.02.2012 ООО «КИТ» и ОАО «Быт-Сервис» заключили соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 21/10 от 21.04.2010, согласно которому договор расторгается с момента подписания