Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013 по делу n А03-4459/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Частью 1 статьи 18 Закона о регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Основания отказа в государственной регистрации прав являются исчерпывающими и перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абзацы 10, 11 пункта 1 названной статьи).

Как было указано выше, 14.12.2012 года в Управление поступило заявление за вх. №01/253/2012-935 от Банка о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Гоголя, д. 83.

В качестве правоустанавливающего документа представлен договор купли-продажи земельного участка от 31.01.2008 года №165.

По вышеуказанному договору купли-продажи Главное управление имущественных отношений Алтайского края передает в общую долевую собственность ОАО АКБ «Авангард» и Седакову А. Ю. земельный участок для эксплуатации административного и культурно-бытовых зданий.

В свою очередь заинтересованным лицом установлено, что в соответствии с имеющимися в Едином государственном реестре прав записями 25.05.2004 года по вышеуказанному адресу зарегистрирован договор аренды земельного участка №10354 от 25.03.2004 года, заключенный между арендодателем - Администрацией г. Барнаула и арендатором – Седаковым А.Ю.

Учитывая изложенное, Управление пришло к правильному выводу о том, что спорный земельный участок предоставлен одновременно в собственность и аренду разным лицам для одного и того же целевого использования.

Статья 5 Земельного кодекса РФ дает определение участников земельных отношений. Это могут быть собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы, обладатели сервитутов. То есть, субъект права может обладать каким-либо одним правовым титулом на объект. Также Гражданский кодекс РФ пользователей земельных участков разделяет на лиц, обладающих правом собственности и лиц, не являющихся собственниками земельных участков (ст. ст. 260, 264 ГК РФ.)

Статья 36 Гражданского кодекса РФ определяет, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Из текста статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» №137-Ф3 от 25.10.2001 года следует, что инициатива выбора - выкуп или заключение договора аренды земельного участка - принадлежит лицу, оформляющему право на земельный участок.

Следовательно, земельный участок может быть предоставлен уполномоченным органом на каком-либо одном правовом основании.

В свою очередь, запись об аренде может быть прекращена соглашением о расторжении договора аренды сторонами либо решением суда (статья 450 ГК РФ). Однако, указанные документы не представлены на государственную регистрацию.

Материалами дела подтверждается, что заявитель приобрел у Седакова А.Ю. нежилое помещение общей площадью 593,9 кв.м, расположенное на указанном земельном участке. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 27.12.2006 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их правообладатель.

Таким образом, как правомерно отмечено арбитражным судом, вместе с переходом права собственности на нежилые помещения к Банку перешли права и обязанности арендатора по договору от 25.03.2004 года № 10354 в части земельного участка, необходимого для использования приобретенных помещений в силу закона.

Вместе с тем, с учетом положений статей 382, 450 Гражданского кодекса РФ основанием для изменения арендатора в договоре аренды земельного участка может являться дополнительное соглашение об изменении договора аренды либо договор уступки прав по договору аренды.

В данном случае внесений в Единый государственный реестр прав записей об изменении договора аренды осуществлено не было.

Указанное выше обстоятельство заявителем апелляционной жалобы по существу не оспаривается.

Согласно представленным правоустанавливающим документам Арендодатель - Главное управление имущественных отношений Алтайского края передает Арендаторам ОАО АКБ «Авангард» 1224/1439 долей в праве собственности, Седакову А.Ю. - 215/1439 долей в праве собственности на земельный участок.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума высшего Арбитражного суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011 года «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской федерации о договоре аренды» Арендодатель и Арендатор, заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекратившимися. В данном случае в связи с тем, что соглашением не предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, обязательства по договору аренды земельного участка могут прекратиться с момента государственной регистрации перехода права собственности на землю в соответствии со ст.413 Гражданского кодекса РФ.

При этом при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации (пункт 40 Правил ведения ЕГРП). В этой связи государственная регистрация права общей долевой собственности проводится с учетом одномоментной подачи заявлений и документов на государственную регистрацию всеми сособственниками в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества.

Таким образом, документы и заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности должны быть поданы одновременно от всех участников общей долевой собственности. Однако на государственную регистрацию подано заявление только одним из сособственников - ОАО АКБ «Авангард» о регистрации 1224/1439 долей в праве собственности на земельный участок.

Как правомерно отмечено арбитражным судом, в оспариваемом отказе Управление указало, рассматривая, по сути, во взаимосвязи основания отказа, установленные абзацами 10 и 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ, что для государственной регистрации права общей долевой собственности необходимо прекратить регистрационную запись об аренде Седакова А.Ю. на весь земельный участок и подать заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности одновременно всеми сособственниками.

Изложенные в оспариваемом отказе мотивы и основания отказа соответствуют представленным в материалы дела документам и требованиям закона.

В свою очередь, заявителем по сути оспаривается не решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, изложенное в сообщении от 28.01.2013 года № 01/253/2012-935, как единый ненормативный акт, а лишь одно из его оснований для вынесения такого решения (абзац 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), признание незаконным которого не повлекло бы отмены или изменения сути вынесенного решения.

Проанализировав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ указанные выше обстоятельства, суд первой инстанции, учитывая, что для государственной регистрации права общей долевой собственности на спорный земельный участок необходимо прекратить регистрационную запись об аренде Седакова А. Б. на весь земельный участок в соответствии с действующим законодательством и подать заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности одновременно всеми собственникам, пришел к правильному выводу о том, что решение об отказе в государственной регистрации от 28.01.2013 года не нарушает и не может повлечь нарушение прав и законных интересов заявителя в области предпринимательской или иной экономической деятельности.

Доказательств обратного Банком в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ представлено не было. 

Иные доводы, изложенные заявителем в апелляционной жалобе, не опровергают установленных судом первой инстанции обстоятельств и сделанных на их основе выводов.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 мая 2013 года по делу № А03-4459/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

       Председательствующий:                                                                 Полосин А.Л.

          Судьи:                                                                                             Бородулина И.И.

                                                                                                                  Скачкова О.А.