Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 по делу n А27-20907/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                              Дело № А27-20907/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2013 года

Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2013 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего  Кривошеиной С. В.

судей Колупаевой Л. А., Ходыревой Л. Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Романовой Ю. А.,

с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: Маркелова Р. О. по дов. от 09.01.2013,

от ответчика: Байера В. А. по дов. от 19.08.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 21.06.2013 по делу № А27-20907/2012 (судья Фуртуна Н.К.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АльянсРегионЛизинг», г. Новосибирск (ОГРН 1065402013808), к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Юрги,  г. Юрга (ОГРН 1024202002296), третье лицо: Главное финансовое управление Кемеровской области в лице Финансового управления города Юрги, г. Юрга, о применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «АльянсРегионЛизинг» (далее  – ООО «АльянсРегионЛизинг», общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Юрги (далее – КУМИ г. Юрги, Комитет) о применении последствий недействительности ничтожной сделки:

– договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 1387 от 03.07.2008, обязании комитета возвратить обществу неосновательно полученные денежные средства, уплаченные в качестве арендной платы по недействительному (ничтожному) договору в размере 364 284,81 руб.;

– договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 1350 от 26.03.2008, обязании комитета возвратить обществу неосновательно полученные денежные средства, уплаченные в качестве арендной платы по недействительному (ничтожному) договору в размере 327 851,35 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное финансовое управление Кемеровской области в лице Финансового управления города Юрги.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.06.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме – суд применил последствия недействительности договора аренды земельного участка от 03.07.2008 № 1387 и обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Юрги за счет казны Юргинского городского округа возвратить ООО «АльянсРегионЛизинг» неосновательно полученные денежные средства в качестве арендной платы в сумме 364 284,81 руб.

Суд также применил последствия недействительности договора аренды земельного участка от 26.03.2008 № 1350 и обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Юрги за счет казны Юргинского городского округа возвратить ООО «АльянсРегионЛизинг» неосновательно полученные денежные средства в качестве арендной платы в сумме 327 851,35 руб.

Кроме того, суд взыскал с Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги в пользу ООО «АльянсРегионЛизинг» судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 8 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, КУМИ г. Юрги обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то обстоятельство, что спорные земельные участки могут быть предоставлены истцу только на условиях аренды.

По мнению апеллянта, суд пришел к неверному выводу и взыскал с ответчика за счет казны Юргинского городского округа 100% размере перечисленной арендной платы, возложив на казну Юргинского городского округа дополнительную необоснованную (имущественную) ответственность.

Кроме того, Комитет не согласен с взысканием с него судебных расходов, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления освобождаются от уплаты государственной пошлины.

ООО «АльянсРегионЛизинг» представило в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором не соглашается с ее доводами и просит апелляционную жалобу Комитета оставить без удовлетворения, а обжалуемое решение суда первой инстанции - без изменения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание своего представителя не направило.

Дело рассмотрено на основании статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении; представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва истца на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Кемеровской области от  21.06.2013 не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.03.2008 между Комитетом (арендодатель) и ОАО «Аптеки Кузбасса» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (со множественностью лиц на стороне арендатора) № 1350, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:0053, общей площадью 1467,51 кв.м, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Юрга, пр. Победы, д.16, цель использования: жилой дом, с расположенными в нем нежилыми помещениями. Площадь доли земельного участка, приходящегося под аптеку, составляет 63,28 кв.м (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора № 1350, согласно пункту 1.2, установлен с 01.03.2008 по 25.02.2009. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 23.03.2007.

Согласно пункту 3.1 договора № 1350 за указанный в пункте 1.1. договора земельный участок арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 26 973,1 руб. в год. Арендная плата исчисляется с 23.03.2007.

На основании соглашения № 1 о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 1350 от 26.03.2008 стороны пришли к соглашению о присоединении арендатора ООО «АльянсРегионЛизинг» к договору аренды на земельный участок, с кадастровым номером 42:36:0102001:0053, площадью 1 467,51 кв.м, категория земель – земли поселений, находящегося по пр. Победы, 16 г. Юрги Кемеровской области.

Основанием для присоединения к договору аренды послужило принадлежащее арендатору на праве собственности нежилое помещение площадью 589,50 кв.м, находящееся в здании, расположенном на земельном участке.

Кроме того,  03.07.2008 между Комитетом (арендодатель) и ООО «АльянсРегионЛизинг» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (со множественностью лиц на стороне арендатора) № 1387, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:36:0101003:0060, общей площадью 2025,86 кв.м, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Юрга, ул. Ленинградская, д.46, цель использования: 5-ти этажный жилой дом с расположенным в нем нежилым помещением.

Срок действия договора № 1387, согласно пункту 1.2, установлен с 01.06.2008 по 25.05.2009. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 07.09.2007.

Согласно пункту 3.1 договора № 1387 за указанный в пункте 1.1. договора земельный участок арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 108 636,94 руб. в год (площадь земельного участка, приходящегося под аптеку, составляет 251,62 кв.м). Арендная плата исчисляется с 07.09.2007. С 01.08.2008 сумма арендной платы составит 122 216,55 руб. в год (пункт 3.1.1.)

На основании пункта 3.2. оплата за аренду производится ежеквартально до 10 числа первого месяца текущего квартала.

Ссылаясь на то обстоятельство, что с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона  Комитет  не имел полномочий на распоряжение всем земельным участком с передачей спорного земельного участка обществу в аренду, ООО «АльянсРегионЛизинг» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что у Комитета отсутствует право на получение арендной платы за пользование спорными земельными участками, общество имело законное право пользоваться земельным участком без внесения платежей Комитету.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данным выводом суда по следующим основаниям.

Исходя из положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

На основании пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.

Согласно сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:53, площадью 1467,51 кв.м, расположенный по адресу: г. Юрга, пр. Победы, д.16, имеющий разрешенное использование «под жилую застройку многоэтажную», сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 16.04.2004; земельный участок с кадастровым номером 42:36:0101003:60, площадью 2025,86 кв.м, расположенный по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, д.46, имеющий разрешенное использование «под жилую застройку многоэтажную» сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 27.05.2004, то есть до введения в действие ЖК РФ.

Федеральным законом № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в части 2 статьи 16 установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, спорные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, следовательно, земельные участки перешли бесплатно в общую долевую собственность всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона и КУМИ г. Юрги, представляющий интересы муниципального образования, не имел полномочий на распоряжение земельными участками путем предоставления в аренду в связи с их нахождением в общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, как правильно указано в решении суда, договоры аренды №№ 1350, 1387 являются ничтожными сделками.

Указанные выводы соответствуют разъяснениям пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. В силу частей 2, 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

По общему правилу, установленному статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Суд первой инстанции правильно указал на то, что на момент заключения спорных договоров Комитет, представляющий интересы муниципального образования, не имел полномочий на распоряжение всем земельным участком в связи с нахождением его в общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно, был не вправе передавать земельный участок в аренду обществу.

Статьей 167