Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2013 по делу n А27-20237/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

 СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                        Дело № А27-20237/2012

11 сентября 2013 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2013 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бородулиной И.И.

судей Марченко Н.В., Полосина А.Л.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чиченковой Ю.А. без использования средств аудиозаписи

при участии: без участия,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Кемеровостройпроект»

на решение Арбитражного суда Кемеровской области

от 29.05.2013 по делу № А27-20237/2012 (судья Ходякова О.С.)

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ИНН 4200000478, ОГРН 1024200702569)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровостройпроект» (ИНН 4205018951, ОГРН 1024200700688)

о взыскании 383 520, 42 рублей,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Кемеровостройпроект» (далее – общество) 383 520, 42 рублей, из которых 125 318, 74 рублей задолженности по арендной плате за период с 19.11.2009 по 31.12.2012 и 258 201, 68 рублей пени за период с 19.11.2009 по 31.12.2012 по договору аренды земельного участка от 04.07.2006 № 06-0424.

Решением от 29.05.2013 Арбитражного суда Кемеровской области исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу Комитета взыскано 95 012, 43 рублей задолженности по арендной плате, 30 000 рублей пени. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит состоявшийся судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт, снизив задолженность по арендной плате до 53 000 рублей и пени до 16 000 рублей.

Доводы жалобы мотивированы тем, что Комитетом не выполнена обязанность по уведомлению общества об изменении условий договора и размера арендной платы; судом первой инстанции не дана оценка представленному обществом расчету арендных платежей.

Подробно доводы общества изложены в апелляционной жалобе.

В представленном до начала судебного заседания отзыве Комитет просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения, а апелляционную жалобу общества - без удовлетворения.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции в порядке части 6 статьи 121, части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Кемеровской области в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «КемБИР» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 04.07.2006 № 06-0424, согласно которому арендатору предоставлены в пользование земельные участки: площадью 2969, 03 кв.м с кадастровым номером 42:24:050901:24 и площадью 376, 51 кв.м с кадастровым номером 42:24:050901:23, из земель поселений, находящиеся по адресу (имеющие адресные ориентиры): г. Кемерово, Центральный район, пр. Кузнецкий, 33, (экономическая зона № 40, кадастровый квартал № 05:01:006), в границах, указанных в кадастровом плане (схеме границ) земельного участка, прилагаемом (ой) к данному договору и являющемся (ейся) его неотъемлемой частью.

Земельный участок предоставляется для размещения административного здания и организации проезда (пункт 1.2 договора).

На земельном участке имеются следующие объекты недвижимости: нежилое здание (литер Л) (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью данного договора. В протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения договора.

Арендная плата рассчитывается для административного здания и взимается за 867/1000 долей от земельного участка площадью 2969, 03 кв.м, что составляет 2574, 15 кв.м; 376, 51 кв.м (пункт 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор самостоятельно ежемесячно (до 10 числа месяца, за который производится оплата) перечисляет арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в протоколе определения величины арендной платы.

Согласно протоколу определения величины арендной платы по договору аренды от 04.07.2006 № 06-0424 арендная плата за земельный участок составляет 94 110, 05 рублей в месяц.

В соответствии с пунктом 3.5 договора изменение размера арендной платы, порядка и сроков её внесения, предусмотренных настоящим договором, производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов или иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) местного самоуправления, устанавливающих или заменяющих порядок расчёта размера арендной платы (земельного налога), или в случае изменения вида деятельности арендатора (в рамках целей использования земельного участка в соответствии с пунктом 1.2 настоящего договора).

В рамках дела № А27-9866/2010 арбитражным судом установлено, что в нежилом помещении площадью 4863,9 кв.м, принадлежащем ООО «КемБИР» на праве собственности, произведена реконструкция, предполагающая перепланировку и строительство 5-го этажа. Для финансирования работ по реконструкции здания был привлечен инвестор – ООО «КузбассИнвестСтрой», которое в свою очередь по договорам об инвестиционной деятельности привлекало иных инвесторов, желающих приобрести в собственность нежилые помещения после окончания реконструкции.

Объект сдан государственной комиссии в эксплуатацию 24.08.2007, в связи с чем в период с 28.08.2007 по 01.11.2007 все вновь созданные объекты (нежилые помещения) по актам приема-передачи (всего 72 акта) переданы в собственность инвесторам согласно договорам об инвестиционной деятельности.

Согласно условиям инвестиционных договоров право собственности на полученные во владение, пользование и распоряжение помещения инвесторы оформляют при содействии ООО «КузбассИнвестСтрой» или самостоятельно, предоставляя в регистрирующий орган полный пакет документов, необходимых для дальнейшего оформления прав инвесторов на переданные им помещения.

04.10.2007 ООО «КемБИР» обратилось в Комитет с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 04.07.2006 № 06-0424 в связи с переходом права собственности на помещения к другим лицам.

28.11.2007 ООО «КемБИР» получило отказ со ссылкой на пункт 4.3.16 договора, предусматривающий обязанность арендатора совместно с новым правообладателем обратиться к арендодателю для оформления перехода прав аренды.

Из представленной в материалы настоящего дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества от 13.11.2012 следует, что за обществом 30.06.2008 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 80 кв.м, расположенное в здании по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 27.

Уведомлением от 03.11.2011 Комитет известил общество о переходе прав и обязанности по договору аренды земельного участка и необходимости оплатить задолженность по арендной плате.

Ссылаясь на переход к обществу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, на неисполнение им обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком пропорционально занимаемой площади в здании, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей вправе собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Из материалов дела следует, что объект недвижимого имущества – нежилое помещение № 21 общей площадью 80 кв.м. по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 27, право собственности общества на которое зарегистрировано 30.06.2008, расположен на земельном участке, который был ранее предоставлен в аренду ООО «КемБИР» на основании договора аренды от 04.07.2006 № 06-0424.

Таким образом, в связи с приобретением обществом объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, к указанному лицу перешло право пользования соответствующей долей земельного участка, ранее предоставленным в аренду ООО «КемБИР».

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 27.10.2009 № 8611/09.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09, от 02.02.2010 № 12404/09, от 06.12.2011 № 9069/11 и от 17.04.2012 № 15837/11.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы произведен Комитетом на основании постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 с учетом изменений.

При этом, учитывая вид разрешенного использования земельного участка, суд первой инстанции правомерно указал, что расчёт следует производить с применением коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка, равного 7,51%, для административно-управленческих зданий, установленного пунктом 8.2 приложения № 1 к Порядку № 62, и произвел перерасчет платы за пользование спорным земельным участком, размер которой составил 95 012, 43 рублей.

В материалах дела отсутствуют доказательства внесения обществом арендной платы за спорный период.

Истцом также заявлено требование