Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2013 по делу n А45-19286/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить определение в части и разрешить вопрос по существу

о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность.

Из материалов дела следует, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - многоквартирного жилого дома с офисными помещениями, подземными автостоянками и трансформаторными подстанциями по адресу: г. Новосибирск, ул. Державина, 47 (строительный адрес) выдано 27.04.2012, то есть до даты подписания предварительного договора между должником и Сосновым Ю.Е.

По акту приема-передачи от 02.05.2012 ЗАО «НОВИНКОМ» передало, а ООО «Управляющая компания СервисКомфорт» приняло многоэтажный жилой дом с офисными помещениями.

В силу статьи 130 ГК РФ объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, являются недвижимым имуществом, поэтому право собственности на них подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с абз. 2 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик (продавец по договору), право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, до момента государственной регистрации объекта строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.

Следуя материалам дела, право собственности за должником-застройщиком, признанным несостоятельным (банкротом), в отношении спорных нежилых помещений в многоквартирном доме, не регистрировалось.

Доказательства возникновения у должника права собственности на спорные нежилые помещения Соснов Ю.Е. не представил.

Акт приема-передачи спорного имущества от должника заявителю в материалах дела также отсутствует.

Поскольку право собственности на жилое помещение не может быть признано за лицом, которое указанным имуществом не владеет, то требование о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность не может быть удовлетворено.

Заявитель апелляционной жалобы в суде апелляционной инстанции не отрицал, что фактически спорные помещения ему должник не передавал, в конкурсную массу должника они не включены и находятся в пользовании третьего лица, не привлеченного к участию в настоящем обособленном споре.

Рассмотрение вопроса о передаче спорных помещений третьему лицу на стадии апелляционного производства в рамках настоящего обособленного спора без участия третьих лиц, обладающих спорным имуществом, недопустимо.

Само по себе подписание Сосновым Ю.Е. и должником предварительного договора не порождает тех правовых последствий, о которых заявляет Соснов Ю.Е. в настоящем деле.

Договор от 01.07.2006 № 1.2-2-4 участия в долевом строительстве по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

 Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 6 пункта 5 постановления от 11.07.2011 № 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов, изложенных в определении суда первой инстанции, обстоятельствам дела является основанием для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции в указанной выше части.

Довод апелляционной жалобы о ничтожности предварительного договора, судом апелляционной инстанции не принимается в качестве основания для отмены судебного акта, поскольку заявителем не учитывается вступившее в законную силу кассационное определение Новосибирского областного суда от 25.08.2011 по делу №2-483/2011, содержащее выводы о действительности и заключенности предварительного договора участия в долевом строительстве от 01.07.2006 №1.2.-2-4.

Обстоятельства, безусловно опровергающие выводы суда относительно предварительного договора, оспариваемого в рамках дела о банкротстве, в котором участвуют те же лица, заявитель апелляционной жалобы не названы и подтверждающие их доказательства суду апелляционной инстанции не представлены.

Недоказанность обстоятельств, на которые лицо, участвующее в деле, ссылается как на основание своих требований, является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявления.

В этой связи определение суда в части отказа в удовлетворении заявления о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора от 01.07.2006  является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба – не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (п. 2), 270 (п. 3 ч. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

                                                       ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 09 сентября 2013 года по делу № А45-19286/2011 отменить в части. В удовлетворении заявления Соснова Юрия Ермолаевича об обязании конкурсного управляющего ЗАО «НОВИНКОМ» Уточенко Никиты Михайловича передать нежилые помещения по акту во исполнение предварительного договора от 01.07.2006 №1.22-2.4 отказать.

В остальной части определение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий                                                              Н.А. Усенко

Судьи                                                                                            Е.В. Кудряшева

                                                                                                       К.Д. Логачев