Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.01.2014 по делу n А45-13181/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

 СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                 Дело № А45-13181/2013

09 января 2014 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 09 января 2014 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бородулиной И.И.

судей Полосина А.Л., Хайкиной С.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карташовой Н.В. с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от заявителя: Мальцева И.Ю. по доверенности от 01.04.2013(на 1 год),

от заинтересованного лица: Ананьина С.В. по доверенности от 28.12.2012 (до 31.12.2013),

рассмотрев  в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска

на решение Арбитражного суда Новосибирской области

от 16.10.2013 по делу № А45-13181/2013 (судья Хорошилов А.В.)

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Фирма «СПЛАТ-Н» (ИНН 5404194255, ОГРН 1035401489155, 630054, г. Новосибирск, ул. Титова, д. 12)

к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска (ИНН 5406102806, ОГРН 1025402451470,  630000, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 50)

об оспаривании отказа в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма «СПЛАТ-Н» (далее – общество, ООО Фирма «СПЛАТ-Н») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска (далее – департамент) с заявлением о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 24.06.2013 № 520, в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем совершения необходимых действий, направленных на реализацию обществом преимущественного права выкупа арендуемого помещения по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Титова, 12 (с учетом уточнения требования в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 16.10.2013 Арбитражного суда Новосибирской области заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе департамент просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как полагает заявитель жалобы, не имеются основания для применения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), поскольку с обществом с 25.06.2007 расторгнут договор аренды спорного помещения.

Более подробно доводы департамента  изложены в апелляционной жалобе.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить без изменения обжалуемый судебный акт как соответствующий нормам материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали каждый свои доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Новосибирской области в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что на основании заключенного 01.01.2006 между сторонами договора аренды ООО Фирма «СПЛАТ-Н» приняло во временное пользование сроком до 01.12.2006 нежилые помещения общей площадью 45,40 кв. м, из которых помещение площадью 25,7 кв.м на первом этаже и помещение площадью 19,7 кв.м на третьем этаже, расположенные в жилом доме по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Титова, 12.

По истечении срока действия договора аренды от 01.01.2006 общество продолжало пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии возражений со стороны департамента и вносить арендные платежи. Новые договоры аренды в отношении нежилых помещений не заключались.

ООО Фирма «СПЛАТ-Н» обратилось 18.06.2013  в департамент с заявлением о приобретении в собственность арендуемого имущества, площадью 25,7 кв.м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Титова, 12, ссылаясь на наличие преимущественного права в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ.

Департамент письмом от 24.06.2013 №520 сообщил об отказе в приобретении недвижимого имущества, указав на отсутствие у общества законных оснований для реализации преимущественного права выкупа испрашиваемого им объекта, поскольку согласно направленному по всем известным адресам общества уведомлению от 27.03.2007 №31/06-1435 договор аренды с ним прекращен с 25.06.2007.

Находя отказ в предоставлении в собственность арендуемого имущества незаконным, нарушающим права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что сложившиеся отношения между обществом и департаментом фактически являются арендными и учитывая положения Федерального закона № 159-ФЗ у департамента отсутствовали основания для отказа в реализации ООО Фирма «СПЛАТ-Н»  преимущественного права выкупа нежилого помещения.

Апелляционный суд поддерживает выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, в связи с чем отклоняет доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из установленных фактических обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии с частью 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие совокупности условий: несоответствие оспариваемого акта, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу абзаца 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. Такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе, при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - информационное письмо от 05.11.2009 № 134) при применении положений статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 6 информационного письма от 05.11.2009 № 134 предусматривает, что согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

В соответствии с пунктом 9 информационного письма от 05.11.2009 № 134 суды должны учитывать, что субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение.

В силу пункта 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ  орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом случае имущество находится в пользовании ООО Фирма «СПЛАТ-Н» непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона в соответствии с договором аренды.

Довод апелляционной жалобы о том, что на момент обращения ООО Фирма «СПЛАТ-Н» с заявлением от 18.06.2013 №520 общество не являлось арендатором нежилого помещения площадью 25,7 кв.м на первом этаже в жилом доме 12 по улице Титова города Новосибирска в связи с прекращением действия договора аренды от 01.01.2006 № 022764-015, следует признать несостоятельным в силу следующих установленных судом  обстоятельств.

Правила абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации  допускают право арендодателя отказаться от договора аренды недвижимости в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В этом случае договор считается расторгнутым.

Реализовав свои права собственника по распоряжению принадлежащим ему недвижимым имуществом, департамент 31.03.2007  в адрес общества направил уведомление (исх. от 27.03.2007 № 31/06-1435) со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации об отказе от договора аренды от 01.01.2006 и о прекращении его действия с 25.06.2007.

Однако, как следует из материалов дела и установлено судом, доказательств получения  обществом указанного извещения не представлено, после указанной департаментом даты - 25.06.2007 ООО Фирма «СПЛАТ-Н» по настоящее время продолжает непрерывно пользоваться нежилыми помещениями (реестр арендных платежей за 2009, 2011, 2012, 2013 год с приложением платежных поручений имеющих указание на целевое назначение платежа – «за аренду помещения по договору от 01.01.2006 № 022764-015», договор обслуживания охранной сигнализации от 15.06.2012, договор об охране от 15.06.2012, договор на отпуск и потребление тепловой энергии от 01.12.2007, дополнительное соглашение от 01.07.2009 к договору участия арендатора в эксплуатационных расходах от 01.03.2007, платежные поручения об оплате услуг ресурсоснабжающих и обслуживающих организаций (акты выполненных работ, счета-фактуры, выписки по банковским счетам, акт сверки расчетов),