Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 по делу n А45-14403/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                        Дело № А45-14403/2013

11 февраля 2014 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ходыревой Л.Е.,

судей:   Кривошеиной С.В., Хайкиной С.Н.

при ведении протокола судебного заседания    помощником судьи Большаниной Е.Г. с применением средств аудиозаписи

при участии в заседании:

от истца Туров И.Ю. по доверенности от 14.01.2014

от ответчика без участия (извещен)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элис-Центр»

на решение Арбитражного суда Новосибирской области

от 21.10.2013 г. по делу № А45-14403/2013 (судья Остроумов Б.Б.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Элис-Центр», г. Ростов-на-Дону (ОГРН 1086167004660, ИНН 6167100980) к обществу с ограниченной ответственностью «УЧЁТ», г. Новосибирск (ОГРН 1025402483765, ИНН 5406242610)

о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды нежилого помещения № А44 от 24.01.2012 г., изложенного в письме от 10.07.2013 г. (исх. № 4527), недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Элис-Центр» (далее - истец, арендатор, ООО «Элис-Центр») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «УЧЕТ» (далее - ответчик, арендодатель, ООО «УЧЕТ») с иском о признании одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды нежилого помещения № А44 от 24.01.2012 г., изложенного в письме от 10.07.2013 г. (исх. № 4527), недействительным. 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2013 года иск оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, ООО «Элис-Центр» обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования по следующим основаниям:

- судом учтены только доказательства ответчика; необоснованно отклонено ходатайство о назначении экспертизы; суд не исследовал связь предварительного договора и основного договора; не установлены нарушения, которые могут привести к расторжению договора, действия ответчика недобросовестны.

Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе. Представитель апеллянта в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении. Также заявил ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, с постановкой перед экспертом следующих вопросов: имеет ли место в помещении № 154 (по плану БТИ) площадью 129,3 кв.м. (магазин «ELIS collection») по адресу: г. Новосибирск, площадь имени Карла Маркса, д.7 несоответствие требованиям пожарной и электротехнической безопасности, указанные в актах ООО «Учет» от 14.03.2013 г. и от 11.04.2013 г.? Если да, то в чем они выражаются и создают ли угрозу жизни и здоровью людей? Возможна ли эксплуатация помещения или эксплуатация последнего строго запрещена?

ООО «УЧЕТ» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (ч. 1, ч. 4  ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда,  кроме того, с учетом получения извещения о времени и месте судебного разбирательства по первому судебному акту (ч. 6 статьи 121 АПК РФ, п. 4, п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №12), в судебное заседание апелляционной инстанции не явился. В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу  в отсутствие ответчика.

Проверив материалы дела в порядке ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения № А44 от 24.01.2012 г., по условиям которого ответчик (арендодатель) передал истцу (арендатору) по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество, площадью 129,3 кв.м. (из которых 116,9 кв.м. - торговый зал), находящиеся на первом этаже здания общественного назначения общей площадью 60 606,60 кв.м., этажность 4-5, с торговыми помещениями, подземной автостоянкой, многоуровневой стоянкой открытого типа, расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь имени Карла Маркса, дом 7 (п.п. 2.1, 2.2 договора).

Согласно п. 3.1 договора, срок его действия составляет пять лет от даты государственной регистрации.

Договор аренды нежилого помещения от 24.01.2012 г. зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договором аренды № А44 от 24.01.2012 г. установлены следующие обязанности арендатора: соблюдать и обеспечивать соблюдение сотрудниками арендатора действующего законодательства РФ (включая законы и постановления в отношении лицензирования, правила и положения по охране здоровья и соблюдению санитарных норм, техники безопасности, противопожарной безопасности, природоохранных правил и общих правил общественного порядка), которое применимо к Помещению (п. 5.4.4 договора); за свой счет содержать Помещение в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке, а так же за свой счет производить текущий ремонт помещения (п. 5.4.6 договора);  согласно п. 5.4.16 договора арендатор обязался в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания договора аренды предоставить следующую документацию: оригинал проекта АР (архитектурные решения); оригинал проекта ЭМ/ЭО (электротехнический проект); оригинал проекта ОВиК (вентиляция и кондиционирование); исполнительную документацию: акты на скрытые работы, проведенные в Помещении в соответствии с Предварительным договором; исполнительные съемки (схемы) на выполненные работы; акты технической готовности инженерных систем; паспорта вентиляционных систем и систем кондиционирования; копии сертификатов качества и пожарной безопасности на материалы, использованные при проведении отделочных, электротехнических и т.п. работ, заверенные надлежащим образом; приказ на ответственное за электроэнергию лицо от арендатора с копией удостоверения о группе допуска и/или копией договора на обслуживание.

В п. 7.5 договора ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности, охраны труда, соблюдение санитарно-эпидемиологических требований, за безопасную эксплуатацию электроустановок в Помещении возложена на арендатора.

 В свою очередь, арендодатель по условиям договора аренды наделен правом контролировать и проверять исполнение обязательств арендатором по использованию арендованного помещения. Так, согласно пункту 5.1.1 арендодатель имеет право осуществлять контроль деятельности арендатора в Помещении для соблюдения арендатором и/или третьими лицами условий настоящего договора и действующего законодательства РФ.

Опираясь на предоставленное в п. 5.1.1 договора право, арендодатель проводил в отношении арендатора плановые проверки соблюдения им в арендуемом помещении требований технических регламентов РФ и условий договора аренды.

27.04.2012 г. арендодатель обратился к арендатору с письмом с исходящим номером 1968А (т.д. 1 л.д. 112), в котором указал о несоблюдении последним п. 5.4.16 договора, не предоставлении проектной документации, что влечет за собой непринятие электроустановок в эксплуатацию в соответствие с ПТЭ электроустановок.

В письме арендодатель указал о необходимости выполнения данного условия в срок 3 рабочих дней (до 03.05.2012 г.), а также указал, что эксплуатируя электроустановки с нарушением Правил, арендатор подвергает опасности посетителей, работников торгового цента. В этом письме арендодатель предупредил, что при неисполнении условий данного пункт арендодатель может воспользоваться своим правом на расторжение договора.

13.07.2012 г. арендодатель обратился к арендатору с письмом с исходящим номером 2629А (т.д. 1 л.д. 114), в котором указал о неисполнении арендатором условий п. 5.4.16 договора и необходимости предоставления документов, поименованных в этом пункте. К письму был приложен счет на оплату штрафа, составленного на основании п. 5.4.16 договора, предусматривающего, что в случае нарушения арендатором условия настоящего пункта договора арендатор обязуется выплатить по требованию арендодателя пени в размере 0,2% (Ноль целых две десятых) процента от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки предоставления указанной документации (полностью и/или частично). Указанный счет оплачен арендатором платежным поручением № 242 от 07.11.2012 г.

По результатам контрольной проверки составлен акт от 14.03.2013 г. (т.д. 1 л.д. 120) и предоставлено арендатору письмо с исходящим № 4073 от 18.03.13 г. (т.д. 1 л.д. 119) с требованием устранить выявленные замечания до 09.04.2013 г., в том числе исполнить положения п. 5.4.16 договора.

В письме с исходящим номером 4121 от 01.04.2013 г. арендодатель уведомил арендатора о том, что 11.04.2013 г. в 11-30 будет проведена повторная проверка на предмет соблюдения п.п. 5.4.4., 5.4.16, 5.8 договора аренды, при этом просил обеспечить явку представителя арендатора.

По результатам контрольной проверки составлен акт от 11.04.2013 г. (т.д. 1 л.д. 125) и вручено письмо с исходящим № 4214 от 15.04.2013 г. (т.д. 1 л.д. 124) с требованием устранить выявленные замечания в срок до 29.04.2013 г., в том числе исполнить положения п. 5.4.16 договора.

Исходящим письмом № 4527 от 10.07.2013 года, арендодатель, ссылаясь на неисполнением арендатором положений п.п. 5.4.4, 5.4.15,5.4.16 договора аренды и не устранение арендатором нарушений, указанных в исх. № 1968А от 27.04.12 г., № 2629А от 13.07.12 г., № 4073 от 18.03.13 г., № 4214 от 15.04.13 г., уведомил арендатора о расторжении договора аренды № 44А от 24.01.2012 г., начиная с 15.08.2013 г.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Элис-Центр» в арбитражный суд с соответствующим иском, полагающим данный односторонний отказ от исполнения договора незаконным.

Принимая судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из ненадлежащего исполнения истцом договора аренды и правомерности его расторжения ответчиком в одностороннем порядке.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств.

В соответствии с положениями  статьи 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В частности, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

По смыслу названных правовых норм досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается в случаях нарушения договора арендатором. При отсутствии таких нарушений, основания расторжения договора должны быть специально определены его условиями.

В п. 8.2 договора аренды № А44 от 24.01.2012 г. стороны установили возможность одностороннего, внесудебного порядка расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно названному пункту арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке, предупредив