Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 по делу n А45-10387/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                                    Дело № А45-10387/2013

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2014 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Сухотиной В.М.

судей:  Кайгородовой М.Ю., Ярцева Д.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Губиной Ю.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Рединова Д.В. по доверенности от 09 января 2014 года № 03, паспорт

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества «Корпорация СИТЕХ» (апелляционное производство № 07АП-10556/13)

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 ноября  2013 года по делу № А45-10387/2013

по иску мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

к закрытому акционерному обществу «Корпорация СИТЕХ», г. Новосибирск

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 12 786 885 рублей 07 копеек,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу «Корпорация СИТЕХ» (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 12 786 885 рублей 07 копеек: за период 4 квартала 2011 года по март 2013 года в размере 9 320 790 рублей 24 копейки и неустойки за период с 02.04.2011 года по 24.04.2013 года в размере 3 466 094 рублей 83 копейки.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по уплате арендных платежей в установленные в договоре аренды № 61295/1 сроки.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18 октября 2013 года по делу № А45-10387/2013 исковые требования удовлетворены частично, с ЗАО «Корпорация СИТЕХ» в пользу мэрии города Новосибирска взыскано 11 226 604 рубля 71 копейка, в том числе задолженность по арендной плате за период с 4 квартала 2011 года по март 2013 года в сумме 9 320 790 рублей 24 копейки, неустойка за период с 02.04.2011 года по 24.04.2013 года в размере 1 905 814 рублей 47 копеек. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, ЗАО «Корпорация СИТЕХ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца в части, признаваемой ответчиком, а именно: 1 540 187,69 рублей основного долга, 77 248,32 рублей - пени.

В обоснование к отмене судебного акта Общество ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Учитывая объективную невозможность   введения   в  эксплуатацию   11 объектов   недвижимости   на  спорном земельном участке, правовую позицию, изложенную в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012г № 15837/11, согласно п. 3 пп. «д» постановления правительства РФ № 582 от 16.07.2009 арендная плата должна составлять 2 % от кадастровой стоимости земельного участка в год.

Полагает, что суд первой инстанции без привлечения специалистов, обладающих специальными познаниями, фактически самостоятельно делает несоответствующий обстоятельствам дела вывод об отсутствии взаимосвязи и объективной длительности строительства и указывает, что «разрешения на строительство получались своевременно, однако строительство не было окончено в течение трех лет». Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы.

Мэрия  в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения, просит оставить решение арбитражного суда от 18.10.2013 без изменения.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не обеспечил явку представителя в судебное заседание, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Из материалов дела следует, что распоряжением мэрии № 7242-р от 27.09.2005 ЗАО «Корпорация СИТЕХ» утверждены проекты границ шести земельных участков из земель поселений по ул. Петухова в Кировском районе для строительства жилых домов, магазина, подземной автостоянкой, клуба детского творчества, клуба с библиотекой, в том числе участка 3 по генплану площадью 2, 6171 га - для строительства 9-14-этажных домов со встроенными помещениями общественного назначения и детской школы искусств, с подземной автостоянкой; утверждены соответствующие акты о выборе земельных участков; предварительно согласованы места размещения объектов.

Распоряжением № 492-р от 30.01.2007 в Распоряжение мэрии № 7242-р от 27.09.2005 внесены изменения, касающиеся дополнительных объектов на спорном земельном участке - трансформаторной подстанции и распределительного пункта; ЗАО «Корпорация СИТЕХ» предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051151:0078, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 26171 кв.м. для строительства 9-14-этажных домов со встроенными помещениями общественного назначения и детской школы искусств, подземной автостоянки, трансформаторной подстанции и распределительного пункта по ул. Петухова в Кировском районе.

21.02.2007 между мэрией (арендодатель) и ЗАО «Корпорация СИТЕХ» был заключен Договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №61295/1, в соответствии с условиями которого мэрия передает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051151:0078, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 26171 кв.м. для строительства 9-14-этажных домов со встроенными помещениями общественного назначения и детской школы искусств, подземной автостоянки, трансформаторной подстанции и распределительного пункта по ул. Петухова.

В силу пункта 1 договора срок действия с 21.02.2007 по 21.02.2010.

Расчет размера арендной платы на момент заключения договора приведен в приложении № 2 к договору.

В соответствии с пунктом 2.4.3 договора неустойка за просрочку уплаты арендных платежей составляет 0,1% от суммы задолженности за истекший квартал за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением №1 от 26.08.2010 к договору в пункты 1.3 договора внесены изменения: «арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051151:112, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 26039 кв.м. ...для строительства 9-14-этажных домов со встроенными помещениями общественного назначения и детской школы искусств, с подземной автостоянкой по ул. Петухова; срок его действия продлен до 31.12.2011 (пункт 2), арендная плата с 18.07.2010 составляет 5 524 517 руб. в год (пункт 4).

Дополнительным соглашением №2 от 30.12.2011 к договору срок его действия продлен до 31.12.2012.

Дополнительным соглашением №3 от 10.10.2012 к договору срок его действия продлен до 30.11.2014 (пункт 1), расчет арендной плата с 01.10.2012 осуществляется в соответствии с приложением 6 к Договору (7 234 605,19 рублей в год (пункт 3); с 01.10.2012 размер неустойки составляет 0, 05% за каждый день просрочки от суммы задолженности за истекший месяц (пункт 5).

Данный договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Поскольку ответчиком оплата задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2011 года по март 2013 года в добровольном порядке не произведена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался нормами статей  309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта  15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», разъяснениями,  содержащимися в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13), исходил из того, что на спорном земельном участке, предназначенном для строительства многоэтажных жилых домов и иных объектов, строительство не завершено, продолжается более пяти лет; общество, осуществляя предпринимательскую деятельность в целях извлечения прибыли, действуя в своих интересах, зная об особенностях земельных участков, получило их по своему заявлению, при этом разрешения на строительство получались своевременно, однако, строительство не было окончено в течение трех лет, принимая во внимание содержащиеся в законодательстве императивные нормы об увеличении размера арендной платы по истечении определенного срока в случае не сдачи объектов в эксплуатацию, у истца имелись законные основания для повышения арендной платы в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и считает выводы суда первой инстанции правомерными на основании следующего.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу правовой позиции, сформулированной в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 №73), к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Следовательно, стоимость аренды земли, находящейся в государственной собственности, относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Возражения ответчика сводятся к тому, что размер арендной платы установлен мэрией формально с применением дополнительного коэффициента без учета следующих фактических обстоятельств ведущегося строительства.

Помимо вышеуказанного Договора, между сторонами были заключены: 21.02.2007г. договор аренды № 61295 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051151:0077, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 27785 кв.м. для строительства 9­14-этажных домов со встроенными помещениями административного и общественного назначения, центрального теплового пункта и трансформаторной подстанции по ул. Петухова в Кировском районе; 28.02.2007г. договор аренды № 54261 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051151:0084, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 15378 кв.м. для строительства 9-этажного жилого дома со встроенными помещениями административного и общественного назначения по ул. Петухова в Кировском районе.

Фактически ответчиком было запланировано строительство микрорайона Акатуйский по ул. Петухова.

В соответствии с письмом Главного управления Архитектуры и градостроительства Мэрии г. Новосибирска от 08.11.2007г. № 12638 2/31 выделена первая очередь строительства: три блок-секции 9-этажного жилого дома со встроенными помещениями административного и общественного назначения с подземной автостоянкой (участок 1 площадью 1, 5378га); жилой дом 9-14-этажный № 3 (по генплану) со встроенными помещениями общественного назначения (участок 2 площадью 2, 7785га); 9-14-этажный жилой дом № 19 (по генплану) со встроенной школой искусств (участок 3 площадью 2, 6171га).

Соответствующие разрешения на строительство объектов капитального строительства первой очереди получены в 2007-2008годах.

В соответствии с письмом Главного управления Архитектуры и градостроительства Мэрии г. Новосибирска от 14.02.2008г. № 2704 2 выделена вторая очередь строительства: три блок-секции 9-16-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения (участок 1 площадью 1, 5378га); 9-этажный жилой дом № 2 (по генплану) со встроенными помещениями административного и общественного назначения (участок 2 площадью 2, 7785га); 9-этажный жилой дом № 18 (по генплану) со встроенными помещениями