Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2014 по делу n А03-13106/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                        Дело № А03-13106/2013

15.05.2014г.

Резолютивная часть постановления объявлена 14.05.2014г.

Постановления в полном объеме изготовлено 15.05.2014г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                             Е. И. Захарчук

судей:                                                            О.Ю. Киреевой

О.Б. Нагишевой

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Бабенковой

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился (извещен),

от ответчика: Книга Е.В. по доверенности от 06.05.2014г., паспорт; Назаров Е.В. по доверенности от 29.01.2014г., паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края (07АП-3744/14) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 07 марта 2014 года по делу № А03-13106/2013

(судья Т.В. Бояркова)

по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края

к ООО "Экономстрой"

о признании недействительным дополнительного соглашения от 25.12.2012г. к договору аренды земельного участка № 1852-з от 19.01.2010г. и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «Экономстрой» возвратить Главному управлению имущественных отношений Алтайского края земельный участок с кадастровым номером 22:63:030307:12, площадью 0,7019 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 315г, освободив его от сооружений и иного имущества, в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

УСТАНОВИЛ:

Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее Главное управление), г. Барнаул, обратилось в арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Экономстрой» (далее ООО «Экономстрой»), г. Барнаул, о признании недействительным дополнительного соглашения от 25.12.2012 года к договору аренды земельного участка № 1852-з от 19.01.2010 года и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «Экономстрой» возвратить Главному управлению имущественных отношений Алтайского края земельный участок с кадастровым номером 22:63:030307:12, площадью 0,7019 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 315г, освободив его от сооружений и иного имущества, в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленного требования истец указал, что в соответствии уведомлением Главного управления об отказе от исполнения договора аренды, прекращен заключенный межу истцом и ответчиком договор аренды земельного участка. Позднее Главное управление и ООО «Экономстрой» заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, которым срок договора аренды был продлен. Считая заключенное дополнительное соглашение недействительным в силу ничтожности, обратился с иском в суд о признании его недействительным, и требованиям о возврате земельного участка.

Определением от 13.11.2013 года к производству принято встречное исковое заявление ООО «Экономстрой», г. Барнаул, о признании недействительной односторонней сделки Главного управления имущественных отношений Алтайского края по прекращению договора аренды земельного участка № 1852-3 от 19.01.2010 года, выраженную в уведомлении об отказе от исполнения договора аренды № 24/10715 от 15.08.2012 года.

Истец по встречному исковому заявлению пояснил, что является собственником объекта незавершенного строительства, зарегистрированного в установленном законом порядке и расположенного на спорном земельном участке, земельный участок представлялся под строительство. В связи с этим, полагает, что отказ Главного управления имущественных отношений Алтайского края от исполнения спорного договора, выраженный в уведомлении от 15.08.2012 года, являясь по своей правовой природе односторонней сделкой по прекращению договора аренды земельного участка от 19.01.2010 года № 1852-З, подлежит признанию недействительным как противоречащий положениям статей 35, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда  Алтайского края от 07 марта 2014 года по делу № А03-13106/2013 первоначальные исковые требования оставлены без удовлетворения, встречные требования были удовлетворены. Суд первой инстанции признал недействительным одностороннюю сделку Главного управления имущественных отношений Алтайского края, г.Барнаул по прекращению договора аренды земельного участка от 19.01.2010 года № 1852-3, оформленную уведомлением об отказе от исполнения договора аренды от 18.08.2012 года № 24/10715.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, Главного управления имущественных отношений Алтайского края обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоночальных и об отказе во встречных исковых требованиях.

Податель апелляционной жалобы считает, что ни законом, ни договором аренды не предусмотрена обязанность перезаключения договора на новый срок. По мнению апеллянта, действиями самого ответчика по длительному не освоению земельного участка в течении трех лет свидетельствует о нарушении со стороны Общества действующего законодательства, что само по себе в соответствии п.4 ч.2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации влечет прекращение договора аренды.

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

ООО "Экономстрой"  в соответствии со статьей 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав представителя  ООО "Экономстрой", исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, распоряжением Главного управления от 19.06.2009 года №2356 было предварительно согласовано ООО «Экономстрой» место размещения торгово-выставочного комплекса по адресу г.Барнаул. ул.Павловский тракт 315г, на земельном участке площадью 0,7019 га и был утвержден акт о выборе земельного участка для строительства от 19.07.2006 года № 695.

19.01.2010 года между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и обществом с ограниченной ответственность «Экономстрой» был заключен договор аренды №1852-з, в соответствии с которым ответчику в аренду был предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 0,7019 га, с кадастровым номером 22:63:030307:12, расположенный по адресу: г.Барнаул ул.Павловский тракт, 315г для строительства торгово-выставочного комплекса.

Согласно пункту 2.1. срок аренды по заключенному сторонами договору установлен тридцать месяцев с момента подписания (до 19.07.2012 года). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

15.08.2012 года Главное управление имущественных отношений воспользовалось правом, предусмотренным нормой статьи 610 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, направив уведомление об отказе от исполнения договора, в котором указало, что возражает против продления договора и одновременно уведомила об одностороннем отказе от исполнения договора. Пояснило, что по истечении трех месяцев с момента направления настоящего уведомления договор будет считаться расторгнутым.

Уведомление от 15.08.2012 года № 24/10715 было получено ответчиком 24.08.2012 года.

25 декабря 2012 года Главное управление имущественных отношений Алтайского края и общество с ограниченной ответственностью «Экономстрой» заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 19.01.2010 года № 1852-З, в соответствии с пунктом 2.1. которого, стороны установили новый срок договора аренды с 19.01.2010 года по 19.07.2013 года.

Пунктом 5 указанного дополнительного соглашения стороны определили условие о том, что указанное соглашение вступает в силу со дня его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Дополнительное соглашение, так же как и основной договор аренды прошло государственную регистрацию в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Для строительства торгово-выставочного комплекса ООО «Экономстрой» получило 26.06.2009 года технические условия №37 на подключении к газораспределительной сети, Технические условия для проектирования №Т-184 от 3011.2011 года, Технические условия №1089 подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения от 12.12.2011г. 15.02.2012 года ООО «Экономстрой» заключило с ЗАО ПТМА Рамазановой Т.В. договор №0-12 на выполнение рабочего проекта торгово-выставочного комплекса, во исполнение которого ЗАО ПТМА Рамазановой Т.В. выполнила рабочую документацию по проекту торгово-выставочного комплекса.

27 июня 2013 года ООО «Экономстрой» получило разрешение на строительство № RU 22302000-218 на строительство объекта капитального строительства - торгово-выставочного комплекса, выданное на срок до 1 октября 2014 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.09.2013 года на арендованном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, со степенью готовности 11%, принадлежащий ООО «Экономстрой» на праве собственности.

Полагая, что поскольку дополнительное соглашение от 19.07.2013 года к договору аренды № 1852-3 от 19.01.2010 года, заключенное между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и обществом с ограниченной ответственностью «Экономстрой» заключено уже после прекращения действия договора аренды № 1852-з от 19.01.2010 года, Главное управление считает спорное дополнительное соглашение недействительным в силу ничтожности.

Вышеуказанные обстоятельства и  послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно полученной ООО «Экономстрой» 22.10.2013 года информации из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г.Барнаул Павловский тракт, 315 г., следует, что в Едином государственным реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним в отношении земельного участка, расположенного по адресу г.Барнаул Павловский тракт, 315 г отсутствуют сведения о государственной регистрации аренды вышеназванного земельного участка. Прекращение права аренды было выполнено на основании заявления Главного управления от 13.09.2013 года.

Вышеуказанные обстоятельства и  послужило основанием для обращения ответчика со встречным иском.

Рассмотрев выше названные заявления, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что первоначальные исковые требования надлежит оставить без удовлетворения, а встречные удовлетворить.

Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статьей 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды по истечении срока договора аренды земельного участка. Для защиты преимущественного права на заключение нового договора аренды арендатору предоставлены специальные способы защиты.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства