Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2014 по делу n А45-14991/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

                

              СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                            Дело №А45-14991/2013

26 июня 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2014 года

Полный текст постановления изготовлен 26 июня  2014 года

Седьмой Арбитражный апелляционный суд  в составе

председательствующего Усаниной Н.А.

судей:  Бородулиной И.И., Журавлевой В.А.             

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Орловой Е.В. с использованием средств аудиозаписи 

при участии:

от истца:   Бердников  А.Н. по доверенности от 20.07.2013г. (на один год, до 19.07.2014г. включительно)

от ответчика: Тюменев Е.В. по доверенности от 05.05.2014г. (до 31.12.2014г.)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества «Производство товаров и инвестиции»

на решение Арбитражного суда Новосибирской области

от 10 февраля 2014 года по делу №А45-14991/2013 (судья Малимонова Л.В.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Территория комфорта»

(ОГРН 1045402449872, ИНН 5406271441)

к Закрытому акционерному обществу «Производство товаров и инвестиции»

(ОГРН 1025403201845, ИНН 5407213971)

о признании  договора аренды №Арн-02/10 от 02.10.2012, прекратившим свое действие с 24.07.2013г., о взыскании  задолженности  по договору аренды от 02.10.2012 №Арн-02/10 в  сумме 67 783, 00 руб.

                                                           У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Территория комфорта» (ООО «ООО «Территория комфорта», истец) обратилось с иском в арбитражный суд Новосибирской области к Закрытому акционерному обществу «Производство товаров и инвестиции» (далее- ЗАО «ПТИ», ответчик) с уточненными в процессе рассмотрения дела требованиями, а именно о признании договора аренды от аренды от 02.10.2012 №Арн-02/10 прекратившим свое действие с 24.07.2013 и взыскании с ответчика задолженности за внесенную арендную плату за период с 24.08.2013 по 31.08.2013 в сумме 12 263 руб. 00 коп., возврате внесенных платежей на основании п.3.5 договора в сумме 8 000 руб. 00 коп. и п. 3.9 договора в сумме 47 520 руб., определяемой в размере месячной арендной платы платежа, всего в сумме 67 783 руб. 00 коп.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.02.2014г. исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Территория комфорта» удовлетворены, договор аренды от аренды от 02.10.2012№Арн-02/10 признан прекратившим свое действие с 24.07.2013, с закрытого акционерного общества «Производство товаров и инвестиции» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Территория комфорта» взыскана задолженность в сумме 67 783 руб. 00 коп., возмещение расходов по государственной пошлине в сумме 6 271 руб. 32 коп.

Не согласившись  с принятым  судебным актом, ЗАО «Производство товаров и инвестиции» в поданной апелляционной жалобы, ссылаясь на  несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, не полное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решения суда отменить, в удовлетворении исковых требований  отказать.

Истец в представленном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда  оставить без изменения. 

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд  апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Новосибирской области  не  подлежащим отмене.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ЗАО «Производство товаров и инвестиции» (арендодатель) и ООО «Территория комфорта» (арендатор) 02.10.2012 был заключен договор №Арн-02/10 на срок до 02.09.2013 аренды нежилого помещения площадью 360 кв. м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная, 34 на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:88, принадлежащем арендодателю на праве собственности, для использования под производство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу  статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Как указано в пункте 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Суд первой инстанции, учитывая предусмотренное в пункте 5.2 договора аренды  условие о праве арендодателя потребовать расторжения договора и при отсутствии неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств, правомерно признал  предложение  арендодателя от 12.07.2013г. о досрочном расторжении договора с 16.07.2013 без номера и даты поступившего к истцу (арендатору) и фактически согласившимся с ним письмом от 17.07.2013, в котором указал иной срок расторжения - 25.07.2013, на что получено согласие арендодателя сдать имущество по акту, т.е. фактически расторгнуть договор с 23.07.2013.

При этом, суд исходил из отсутствия между сторонами спора о необходимости расторжения договора, возражения заявлены относительно исполнения обязанности арендатора об освобождении спорных помещений.

Установив, что  истцом спорное помещение по его целевому назначению не используется, о чем также  между сторонами отсутствует спор,  но соглашение о расторжении из-за спора о дате фактического возврата имущества не оформлено, суд  рассмотрел  разногласия сторон в данной части.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом  37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Как следует из материалов дела,  арендатор по приглашению арендодателя письмом от 17.07.2013 прибыл 23.07.2013 в 12 час. 00 мин. для составления акта.

Акт 23.07.2013 был составлен, но не подписан представителями сторон из-за обнаруженных недостатков в помещении, наличие и характер которых сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, истец не отрицая наличие незначительных недостатков  в помещении, намерении их устранить, указывает на отсутствие  реальной возможности устранить недостатки в связи с прекращением доступа к спорным помещениям со стороны арендодателя, что не опровергнуто последним.  

Таким образом, арбитражный суд, исходя из непредставления ответчиком  доказательств того, что в спорном помещении осталось какое-либо имущество истца (арендатора), не предъявления требования о его возврате или возмещении стоимости со стороны истца (арендатора),  хранения этого имущества в спорном или ином помещении арендодателя,  а также учитывая условия пункта 2.3.10 договора о том, что в случае несоответствия спорного помещения первоначальному виду, арендатор обязан восстановить его своими силами или возместить арендодателю затраты, связанные с восстановлением расходов, пришел к правомерному выводу о том, что при необходимости осуществления таких работ и соответственно возмещения их стоимости, ответчик (арендодатель) имел возможность оценить стоимость этих работ или представить доказательства фактических затрат и предъявить их как во встречном требовании, так и в самостоятельном порядке, и такое право у ответчика не утрачено, что не противоречит положениям статьи 622 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Таким образом, обязательство арендатора передать здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю во владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение арендодателя от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от принятия имущества.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно исходил из намерения арендатора передать объект аренды по акту приема-передачи.

Поскольку доказательств невозможности принятия спорного помещения  ответчиком в материалы дела не представлено, а действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении  договора аренды и возврате его арендатором, неисполнение обязанностей, которые, по мнению арендодателя, препятствуют приемке помещения (ухудшение состояния помещения, не устранены недостатки), имеет иные юридические последствия, суд  пришел к обоснованному выводу об отсутствии нарушений со стороны арендатора по освобождению спорных помещений после получения от арендодателя предложения об освобождении помещения.

Доводы ответчика о наличии у него права требовать устранения недостатков  от  арендатора или самостоятельно их устранить за счет обеспечительного платежа  со ссылкой на  пункт 3.5 договора, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В силу пункта 3.5 договора  Арендатор вносит  Арендодателю денежные средства     в размере 8000 руб.  до подписания настоящего договора  в счет обеспечения  надлежащего исполнения  обязательства, предусмотренного  п. 2.3.9 договора (передача  арендодателю по акту освобождаемого имущества  как в связи с истечением срока действия договора, так и при его  досрочном  расторжении в том состоянии, в котором было принято помещение арендатором). В случае отсутствия у Арендодателя претензий к состоянию возвращаемого помещения  указанные денежные средства  возвращаются Арендатору.

Таким образом, в названных  пунктах  договора стороны предусмотрели в качестве обеспечения исполнения Арендатором обязательств по возврату арендованного имущества денежные средства и зачет их в счет оплаты стоимости устранения недостатков, который носит целевой характер и подлежит возврату Арендатору после передачи имущества из аренды, за вычетом стоимости устранения таких недостатков имущества, переданного из аренды.

Между тем, доказательств фактической стоимости устранения недостатков, ответчиком не представлено, в связи с чем, основания для удержания обеспечительного платежа у ответчика не имелось.

В силу пункта 3.9 договора Арендатор уплачивает  Арендодателю обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы  до подписания настоящего договора. Данный платеж засчитывается  Арендатору в счет последнего  месяца аренды при расторжении  договора и подписании акта приема-передачи имущества сторонами.    

Установив отсутствие задолженности по арендной плате, доводов о том, что данные средства засчитываются  ответчиком в счет погашения задолженности по иным основаниям, не указано, задолженность по арендной плате на момент прекращения договора аренды у Арендатора отсутствовала, и факт обнаружения недостатков надлежаще двухсторонним актом или актом с незаинтересованным лицом  не оформлен, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удержании ответчиком указанных сумм по основаниям,  не предусмотренным договором.

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, при отсутствии в договоре права на удержание аванса в качестве любого вида платежа, имеющего обеспечительный характер, право на зачет этого платежа по иным обязательствам, если такие, по мнению арендодателя,  имеются перед ним со стороны арендатора, он вправе их реализовать только по правилам зачета, предусмотренным статьей 410 ГК РФ, а не по правилам удержания, либо в самостоятельном порядке, если требование о зачете не предъявлено.

Оценка требований и возражений сторон, представленных доказательств осуществлена судом с учетом положений статей 65, 71 АПК РФ исходя из принципа состязательности.

Приведенные ЗАО «ПТИ» в апелляционной жалобе доводы об иной оценке фактических обстоятельств опровергаются имеющимися в деле доказательствами, правильно установленными судом первой инстанции и основанными на  нормах материального  права, подлежащих применению к спорным правоотношения, оснований для переоценки которых, суд апелляционной инстанции по исследованным материалам дела, не усматривает. 

С учетом изложенного, решение суда отмене,  а апелляционная жалоба удовлетворению - не подлежат. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269,   статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

       Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10 февраля 2014 года по делу №А45-14991/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

       Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.       

       Постановление  может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.  

Председательствующий                                                               Н.А.Усанина 

Судьи                                                                                              И.И.Бородулина

                                                                                                              В.А. Журавлева