Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 по делу n А67-157/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Томск, пр. Академический, 13.

Требования гражданского законодательства об определении объекта аренды как существенного условия этого договора, прежде всего, установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон.

Из анализа содержания вышеуказанных договоров аренды следует, что между сторонами достигнуто соглашение о помещениях, являющихся предметом аренды. Так, в пункте 1.3 договоров установлено, что к договору прилагается копия поэтажного плана помещений с обозначением передаваемого в аренду объекта, являющаяся неотъемлемой частью договора аренды (приложение № 2).

Таким образом, помещения, передаваемые в аренду, идентифицированы посредством указания в тексте договора номеров помещений и арендуемой площади, а также графическим очерчиванием границ помещений на поэтажном плане с указанием площади каждого помещения, передаваемого в аренду, и итогового размера общей площади передаваемой в аренду. При этом нумерация помещений, их площадь и поэтажные планы взяты из технических паспортов, составленных Томским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». После подписания договоров аренды арендодатель передал, а арендатор принял конкретные нежилые помещения, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации объектов у сторон не имелось, о чем свидетельствуют подписанные ими акты приема-передачи.

Признавая позицию Управления Росреестра по Томской области не обоснованной, арбитражный суд обоснованно исходил из следующего.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости согласно частью 4 статьи 14 Федерального закона № 221-ФЗ представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 – 21, 25- 29 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Вместе с тем, из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению уникальных характеристик объекта в целом, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости, арендуемая часть нежилых помещений не является выделенной, следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неправомерности требования ответчика о предоставлении кадастрового паспорта на арендуемую необособленную части помещения (арендуемой площади).

Кроме того, Управлением Росреестра по Томской области в суде первой инстанции не отрицалось, что в деле правоустанавливающих документов имеются кадастровые паспорта на объекты (части которых являются предметом спорных договоров аренды), находящиеся в собственности Российской Федерации и в оперативном управлении ФГБУН «ТНЦ СО РАН», по адресам: г. Томск, пр. Академический, 5, пр. Академический, 5/1, а также технический паспорт на помещения по адресу: г. Томск, пр. Академический, 13 по состоянию на 20.01.2003 г. В соответствии с пунктом 2 статьи 47 Федерального закона № 221-ФЗ кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые со-держат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу данного Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Феде-рации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся разъяснения, согласно которым если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Суд первой инстанции учел вышеизложенные нормы права, разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также то, что права на объекты недвижимого имущества, части которых переданы в аренду, зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а кадастровые паспорта (технический паспорт, выданный до 01.03.2008 г., имеющий согласно части 2 статьи 47 Федерального закона № 221-ФЗ равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости) на данные помещения ранее уже предоставлялись в Управление Росреестра по Томской области и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов, разногласия относительно местоположения, границ и площади частей нежилых помещений, переданных в аренду, между сторонами договоров отсутствуют, предмет договоров аренды точно определен путем текстуального и графического описания.

На основании чего, суд пришел к правильному выводу о несоответствии отказов Управления Росреестра по Томской области в государственной регистрации договоров аренды от 31.07.2013 г. № 02-13, от 31.07.2013 г. № 05-13, от 05.08.2013 г. № 07-13, от 19.07.2013 г. № 03-13 требованиям Закона о государственной регистрации.

Утверждение Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 28.12.2012 г. № 831 форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства помещения, земельного участка, на что ссылается апеллянт,  само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договоров аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в нормы статей 26 и 33 Закона о государственной регистрации.

Довод Управления Росреестра по Томской области, касающийся применения пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», являлся предметом оценки суда первой инстанции и правомерно отклонен им.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемого отказа в государственной регистрации договоров аренды являются обоснованными.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции   

П О С Т А Н О В И Л:

 Решение Арбитражного суда Томской области от 30.04.2014 года по делу № А67-157/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий                                                            Л.Е. Ходырева

                           Судьи                                                                           Т.В. Павлюк

                                                                                                                 С.Н. Хайкина