Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 по делу n А45-7504/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                Дело № А45-7504/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года

Постановления в полном объеме изготовлено 08 октября 2014 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                             Е.И. Захарчук

судей:                                                            О.Б. Нагишевой

                                                                       И.И. Терехиной

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Бабенковой

при участии в судебном заседании:

от истца: Горбатенко Т.А. по доверенности от 14.07.2014, паспорт,

от ответчика: Момаев С.С. по доверенности от 16.05.2014, удостоверение,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (07АП-8600/2014) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 июля 2014 года по делу № А45-7504/2014

(судья Т.А. Наумова)

по иску Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области

к обществу с ограниченной ответственностью "МЛП-СИБИРЬ"

о расторжении договоров аренды.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (по тексту-истец, Департамент, арендодатель) обратился в арбитражный суд с исковыми заявлениями к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЛП-СИБИРЬ" (по тексту- ответчик, Общество, арендатор):

- о расторжении договора аренды земельного участка № 2-зп от 03.07.2007 года, обязании ответчика вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 54:19:081301:0277 общей площадью 200000кв.м. (дело А45-7504/2014)

- о расторжении договора аренды земельного участка № 4-зп от 03.07.2007, обязании ответчика вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 54:19:081301:0280 общей площадью 20000кв.м. (дело А45-7506/2014).

Решением суда от 18.07.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика поддержал требования и доводы жалобы, представитель истца заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Седьмой арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле,  приходит к следующему.

03 июля 2007 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключены договоры аренды земельного участка на территории Новосибирской области № 2-зп и № 4-зп, согласно которым в аренду переданы арендатору земельные участки:

- кадастровый номер 54:19:081301:0277 из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения с кадастровым номером общей площадью 200000 кв.м. для строительства объектов общественно-делового и складского назначения, участок расположен примерно в 1,3 км. по направлению на запад от ориентира-Новосибирская область, муниципальное образование Мичуринского сельсовета, п. Мичуринский;

- кадастровый номер 54:19:081301:0280 из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения с кадастровым номером общей площадью 20000 кв.м. для строительства подъездных путей, трансформаторной подстанции и иных объектов складской инфраструктуры, участок расположен примерно в 1,2 км. по направлению на запад от ориентира-Новосибирская область, муниципальное образование Мичуринского сельсовета, п. Мичуринский.

Срок аренды установлен сторонами до 07 июня 2055 года.

Договоры зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается соответствующей отметкой регистрирующего органа.

20.11.2007 г  ответчику было выдано разрешение на строительство до 20.03.2011г.

Департамент обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении названных договоров, требования мотивированы длительным неиспользованием земельного участка по назначению. На земельных участках строительство не ведется более 7 лет, с заявлением о продление срока действия разрешения на строительство Общество не обращалось, все технические условия со сроками действия на строительство объектов, выданные в адрес Общества, истекли. Каких-либо капитальных или временных объектов на земельном участке не имеется.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что Обществом ведутся подготовительные работы, изыскательские работы которые необходимы как для разработки актуального проекта строительства многофункционального логистического центра, так и для получения нового разрешения на строительство. Такие работы требуют существенных капитальных вложений, временных затрат. Отсутствие на земельном участке капитальных объектов по истечении 7 лет после заключения договоров не может само по себе являться бесспорным доказательством нецелевого использования (неиспользования) земельного участка. Спорными договорами аренды какие-либо сроки и этапы строительства не оговорены, сроки начала строительства также установлены не были.

Доказательств того, что для подготовки такого значительного проекта и начала такого строительства у Общества было достаточно времени и финансовых возможностей, Департаментом не представлено.

Вместе с тем, суд первой инстанции не принял во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Кроме указанных в пункте 1 названной статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подпункт 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ).

Как следует из пунктов 1.1. выше названных договоров аренды, арендатор обязан использовать земельные участки с кадастровым номером  54:19:081301:0277  и  54:19:081301:0280  для строительства объектов общественно-делового и складского назначения и для строительства подъездных путей, трансформаторной подстанции и иных объектов складской инфраструктуры

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительством является создание зданий, строений, сооружений.

В ходе обследования Департаментом 13.12.2013 выше названных земельных участков (том 1 л.д.24-27, том 4 л.д.17-27) земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430005:0012 было выявлено ненадлежащее исполнение Обществом своих обязанностей по договорам аренды от 03.07.2007, а именно: земельный участок, предоставленный в аренду заявителю для строительства объектов общественно-делового и складского назначения и для строительства подъездных путей, трансформаторной подстанции и иных объектов складской инфраструктуры, не использовался по целевому назначению, земельный участок свободен от строений, строительство  не ведется более 7 лет.

Вывод суда первой инстанции, что указанные доводы недостаточными для досрочного расторжения договоров земельного участка, в связи с тем, что срок договоров аренды установлен до 07 июня 2055 года, сроки и этапы строительства в договорах не закреплены, отсутствие доказательств начала строительства в какой либо срок не положено сторонами договоров в основу для их досрочного расторжения, является ошибочным исходя исследующего.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Аналогичные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в статье 619 Гражданского кодекса РФ, при этом в пункте 1 названной статьи закреплено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

В силу п. 4 части 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование может быть прекращена по инициативе арендодателя.

При этом, под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Тот факт, что с момента выделения ответчику земельного участка в  июле 2007 года и по состоянию на обращение истца в суд в апреле 2014 года прошло семь лет, в течение которых ответчик не только не завершил, но и вообще не приступал к строительству объектов общественно-делового и складского назначения, а так же подъездных путей, трансформаторной подстанции и иных объектов складской инфраструктуры, уже сам по себе свидетельствует о нарушении обществом как особых условий договора (п. 1) так и положений пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, устанавливающих максимальный трехгодичный лимит в целевом использовании данных земельных участков.

При изложенных обстоятельствах бремя доказывания наличия объективных причин препятствовавших ответчику в освоении земельного участка и невозможности его использования по назначению лежит на обществе, а не на истце, как указал суд первой инстанции.

В силу правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Однако ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств того, что неиспользование земельного участка в установленный договором срок, вызвано объективными обстоятельствами.

Кроме того, в предмет доказывания по этому делу входит исследование обстоятельств выполнения обществом всех условий и требований закона по освоению и использованию земельного участка начиная с момента его предоставления в июле 2007г.

Как усматривается из материалов дела разрешения на строительство, которое было получено в 2007 году истекло 20.03.2011 года, все технические условия  от ЗАО «Сибирпьтелеком, МУП «Горводоканал», ООО «ППЖТ», ГУК ПЭТС СО РАСХН» со сроками действия на строительство объектов, выданные в адрес Общества, истекли. За продлением разрешения на строительство с 2011 года по настоящее время ответчик не обращался.

Доказательств того, что на арендованных земельных участках ведутся строительные работы