Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2014 по делу n А45-8347/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                  Дело № А45-8347/2014

12 ноября 2014 года

резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2014 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко Н. В.,

судей Бородулиной И. И., Усаниной Н. А.,

при ведении протокола судебного заседания без использования средств аудиозаписи помощником судьи Фаст Е. В.,

 в отсутствие  представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НСК-Инвест"

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 августа 2014 года по делу № А45-8347/2014 (судья  Рубекина И. А.)

по заявлению мэрии города Новосибирска (ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846, 630099, г. Новосибирск, Красный проспект, 34)

к обществу с ограниченной ответственностью "НСК-Инвест" (ОГРН 1085404008359, ИНН 5404356001, 630032, г. Новосибирск, ул. Станционная, 28)

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска обратилась с арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "НСК-Инвест" (далее – ООО «НСК-Инвест», Общество) задолженности по арендной плате в размере 1837 536 руб. 34 коп. и неустойки в размере 219 182 руб. 06 коп.

Решением Новосибирской области от 18 августа 2014 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "НСК-Инвест" в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, просит состоявшийся судебный акт отменить и принять новое решение об отказе в иске. Кроме этого, апеллянт просит снизить размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из однократной ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Подробно доводы ответчика изложены в апелляционной жалобе.

Мэрия города Новосибирска отзыв на апелляционную жалобу, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не представила.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон.

Проверив законность и обоснованность судебного акта Арбитражного суда Алтайского края в порядке установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ИП Яковенко Н. В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.02.2007 № 60286 для строительства многоэтажного здания гостиницы со встроенными торговыми помещениями. Арендатору передан в аренду земельный участок площадью 3760 кв. м, с кадастровым номером 54:35:051915:0066, с местоположением г. Новосибирск, Кировский район, ул. Зорге.

Согласно соглашению о передаче прав и обязанностей от 15.06.2012 по договору аренды от 05.02.2007 № 60286 (далее – Соглашение), арендатором по договору стало ООО «НСК-Инвест».

В соответствии с пунктами 1.2 , 2.2 Соглашения к ООО «НСК-Инвест» перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 05.02.2007 № 60286 в полном объеме и на условиях, установленных договором, в том числе Сторона-2 (ООО «НСК-Инвест») полностью приняло на себя обязательство Стороны-1 (ИП Яковенко Н. В.) по погашению задолженности перед мэрией города Новосибирска в размере 2 516 066 руб. 57 коп.

В соответствии с условиями договора, подпунктом 2.3 Дополнительного соглашения от 04.02.2013 № 2 к договору аренды от 05.02.2007 № 60286 ответчик (арендатор) обязан вносить арендную плату ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

В связи с тем, что текущие арендные платежи за период с января 2013 по июнь 2014 арендатором не вносились, у ответчика возникла задолженность по арендной плате в размере 1 837 536,34 руб. за период с января 2013 по июнь 2014, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводам о нарушении договорных обязательств ответчиком, наличии оснований для взыскания арендной платы и неустойки.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Из пункта 4 статьи 421 и пункта 1 статьи 424 ГК РФ следует, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02.02.2010 г. N 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В соответствии Постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Постановление № 5па) годовой размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей связанные со строительством без проведения торгов (конкурсов, аукционов) определяется на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Как установлено судом первой инстанции сумма годовой арендной платы с 05.02.2013 составляет 1 236 000,00 руб., ежемесячный платеж составляет 103 000,00 руб.

Сумма годовой арендной платы с 05.02.2014 составляет: An - 1 236 000.00 * 1,05 = 1 297 800,00 руб. в год, исходя из коэффициента 1,05 - на основании подпункта 1 пункта 10  Постановления № 5-па, годовой размер арендной платы определен с учетом уровня инфляции, равного 5 %, в соответствии с Федеральным законом от 02.12.2013 № 349-ФЗ «О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов»,  ежемесячный платеж составляет 108 150,00 руб.

На основании подпункта 1 пункта 10  Постановления № 5-па пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя осуществляется в соответствии с указанным в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции - ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Возможность одностороннего изменения размера арендной платы в соответствии с действующим законодательством предусмотрена пунктом 2.5. Дополнительного соглашения от 04.02.2013 № 2 к договору аренды от 05.02.2007 № 60286.

Таким образом, увеличение размера арендной платы с 05.02.2014 с 103 000 руб. до суммы 108 150 руб. в месяц со стороны мэрии города Новосибирска является правомерным.

Согласно пункту 2.3 Соглашения ООО «НСК-Инвест» обязуется оплатить указанную, сумму в пункте 2.2 настоящего Соглашения, мэрии города Новосибирска в течение 6 месяцев ежемесячно равными частями с даты государственной регистрации настоящего соглашения. Соглашение зарегистрировано 10.09.2012.

Апеллянт считает, что исходя из содержания пункта 2.3 Соглашения, он обязан вносить арендную плату в срок до 10.03.2013 равными частями ежемесячно.

Из материалов дела следует, что обязательство по Соглашению ООО «НСК-Инвест» было погашено предоставленными платежными поручениями, переплата по состоянию на 31.03.2013 составила 41 287 руб. 47 коп., текущие платежи за период с января 2013 по июнь 2014 не вносились.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, все платежи ответчика, в том числе, суммы, оплаченные платежными поручениями от 26.12.2012 № 181 на сумму 250 000 руб., от 27.12.2012 № 182 на сумму 250 000 руб., от 16.01.2013 № 185 (в части суммы 79 303,57 руб. из 150 000 руб. отплаченных) учтены в погашение задолженности по мировому соглашению на сумму 579 303,57 руб. Из акта сверки от 23.07.2014 следует, что образовавшаяся после этого переплата 70 696,43 руб. учтена в расчете суммы иска. Из расчета истца также следует, что задолженность предыдущего арендатора 1 542 500 руб.00 коп. и неустойка (пени) 394 263 руб., предусмотренные в Соглашении от 15.07.2012, а так же оплаты по договору аренды, поступивших с 16.01.2013 (платежные поручения от 16.01.2013 № 454, от 22.01.2013 № 666, от 31.01.2013 № 187, от 01.02.2013 № 188, от 04.02.2013 № 191, от 19.02.2013 № 623) были включены истцом в счет погашения задолженности предыдущего арендатора, и в счет арендной платы которую ответчик обязан платить по договору аренды до января 2013. Всего ответчиком оплачено 3 912 416,93 руб., что соответствует данным, указанным в контррасчете ответчика.

Доводы ответчика о том, что истцом выдавались разные акты сверки (от 05.05.2014, 08.08.2013, 01.07.2014, 31.03.2014), что свидетельствует о неверном расчете истца, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонены по следующим основаниям. Ответчик, получая акты сверки, был вправе до рассмотрения дела судом представить разногласия по ним, письменные возражения, а также иным образом принять меры к урегулированию неясных для него вопросов по учету задолженности, однако таких мер не предпринял, задолженность не погашена.

Ответчик также считает, что на неверность расчета истца указывает то, что он был обязан уплачивать арендную плату, неустойку только с момента государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору, то есть с 10.09.2012.

Суд первой инстанции правильно указал, что какой-либо перерыв начисления долга и пени по договору аренды земельного участка недопустим, поскольку при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Земельный участок мэрии города Новосибирска не возвращался, ответчику перешли все права и обязанности по договору, он добровольно принял на себя обязательство по уплате долга прежнего арендатора ИП Яковенко Н. В.

Соглашение содержит особенности, свидетельствующие о его квалификации в качестве договора о переводе задолженности, имевшейся у ИП Яковенко Н. В. к моменту передачи прав арендатора.

Целью перевода долга является освобождение первоначального должника от обязательства с одновременным его возложением на нового должника при сохранении прав кредитора. Поскольку перевод долга заключается в возложении первоначальным должником обязанностей по выполнению своего обязательства на нового должника, участие кредитора в переводе долга ограничивается согласием или несогласием с таким переводом.

Согласно пункту 1.2. Соглашения о переводе прав и обязанностей ответчик, как Сторона-2, полностью приняла на себя обязательство по погашению перед мэрией города Новосибирска задолженности Стороны-1 (ИП Яковенко Н. В.).

Следовательно, сторонами Соглашения прямо определена обязанность ответчика погашения всей имеющийся задолженности ИП Яковенко Н. В. на момент заключения Соглашения и последующего внесения арендной платы в полном объеме. В Соглашении указана конкретная сумма долга прежнего арендатора, подлежащая оплате за него новым арендатором.

При этом в пункте 2.3 Соглашения предусмотрено, что обязательство оплаты задолженности ежемесячно в течение 6 месяцев равными частями, с даты государственной регистрации, не свидетельствует о том, что данная задолженность не должна быть учтена в расчете. Условие в пункте 2.3 Соглашения об оплате равными частями ежемесячно в течение 6 месяцев согласовано ответчиком с другой стороной (ИП Яковенко Н. В.). Материалами дела подтверждается, что ответчиком условие об оплате долга ежемесячно равными частями не выполнялось.

Суд первой инстанции правильно сделал вывод о том, что условие о рассрочке долга не влечет для истца обязанности учитывать данный долг равными частями, поскольку мэрия города Новосибирска стороной Соглашения не являлась, а лишь согласовала замену стороны в договоре аренды.

Из материалов дела следует, что задолженность, указанная в Соглашении, не взыскивается истцом.

Поскольку доказательств внесения арендной платы в размере 1 837 536