Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2014 по делу n А03-15213/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                        Дело № А03-15213/2014

27.11.2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27.11.2014

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Павлюк Т. В.

судей:                                Кривошеиной С. В.

                                           Хайкиной С. Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мавлюкеевой А.М.

при участии:

от лиц участвующих в деле: без участия (извещены);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (07АП-10882/14)

на решение Арбитражного суда Алтайского края от 22.09.2014

по делу № А03-15213/2014 (Судья Дружинина Н.М..)

по заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула, г. Барнаул (ОГРН 1022201770381)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул (ОГРН 1042202282132)

о признании незаконными решений от 01.08.2014 № 01/165/2014-12 и от 01.08.2014 № 01/165/2014-13 об отказе в государственной регистрации договоров аренды и обязании устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее – заявитель, Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – регистрирующий орган, Управление Росреестра) о признании незаконными решений от 01.08.2014 № 01/165/2014-12 и от 01.08.2014 № 01/165/2014-13 об отказе в государственной регистрации договоров аренды и обязании устранить допущенные нарушения.

  Решением суда от 22.09.2014 (резолютивная часть объявлена 16.09.2014) заявленные требования удовлетворены.

  Не согласившись с решением суда первой инстанции, регистрирующий орган обратился с апелляционной жалобой в апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Апелляционная жалоба мотивирована неправильным применением норм процессуального и материального права.                                                                                                                                     

  Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

  Комитет в отзыве, представленном в суд в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы апелляционной жалобы отклонил, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

  В соответствии со статьей 123, 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

  Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

           Из материалов дела следует, что муниципальному образованию городскому округу - городу Барнаулу Алтайского края на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресам: ул. Песчаная, 108, ул. Никитина, 70.

           Согласно договорам аренды от 05.11.2013 № 682 и от 21.10.2013 № 758, Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула, как уполномоченный орган, передал нежилые помещения, по указанным выше адресам, в аренду. Срок действия договоров аренды три года. Приложениями к договорам стороны указали графическое описание той части недвижимого имущества, которое передается в аренду. Актами приема-передачи от 05.11.2013 и от 21.10.2013 подтверждается передача нежилых помещений от арендодателя арендаторам. Комитет обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации указанных договоров аренды частей нежилых помещений. В ходе проведения правовой экспертизы представленных документов Управление Росреестра пришло к выводу, что в пакете документов, представленных на государственную регистрацию договоров аренды, отсутствуют кадастровые паспорта нежилых помещений с указанием его частей, передаваемых в аренду, в связи, с чем государственная регистрация была приостановлена. Поскольку кадастровые паспорта объектов недвижимости с указанием их частей, передаваемых в аренду, Комитетом представлены не были, Управление Росреестра со ссылкой на абзац 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ, приняло решения от 01.08.2014 № 01/165/2014-12 и от 01.08.2014 № 01/165/2014-13 об отказе в государственной регистрации договоров аренды.

            Полагая, что отказы в государственной регистрации не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

            Принимая судебный акт об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из незаконности отказа регистрирующего органа, поскольку заявителем на государственную регистрацию представлены все необходимые документы, а регистрирующим органом не представлены доказательства наличия объективных причин, препятствовавших государственной регистрации.

            Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

            Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Для признания незаконными действий государственного органа, исходя из содержания части 2 статьи 201 АПК РФ, необходимо установление факта такого действия, то есть совершения соответствующим органом определенных действий при наличии обязанности их совершить в силу закона, противоправности, то есть несоответствия такого действия закону или иному ненормативному акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

            Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации, Закон № 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов не-движимого имущества на момент совершения сделки.

            Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации).

            В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

            В силу статьи 26 Закона о государственной регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

            При этом в силу пункта 10 статьи 33 Закона о государственной регистрации представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

            Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

            В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

            Как следует из материалов дела, в Управление Росреестра был представлен пакет документов, включающий в себя, в том числе графическое описание передаваемых в аренду частей недвижимого имущества, являющихся предметом аренды. Приложение к договору аренды нежилого помещения от 05.11.2013 № 682 и приложение к договору аренды от 21.10.2013 № 758 содержат текстуальное и графическое описание части нежилого помещения, передаваемого в аренду, его площадь. Подписанные сторонами акты приема-передачи нежилых помещений свидетельствуют об отсутствии у сторон договоров аренды препятствий при индивидуализации объектов недвижимости. Объекты недвижимого имущества, части которых переданы в аренду ранее были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается представленными свидетельствами о государственной регистрации права серии 22АБ 362641 от 23.04.2008 (нежилое помещение по адресу г. Барнаул, ул. Песчаная, 108) и серии 22АБ 395461 от 24.04.2012 (нежилое помещение по адресу г. Барнаул, ул. Никитина, 70). Таким образом, при наличии приложений к договорам аренды, которые являются графическим описанием передаваемых в аренду частей недвижимого имущества, суд пришел к правомерному выводу, что Управление Росреестра необоснованно пришло к выводу о наличии обстоятельств, предусмотренных абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ.

            Признавая позицию Управления Росреестра о том, что провести государственную регистрацию сделки аренды возможно только при условии проведения кадастровых работ по формированию части недвижимого имущества, передаваемой в аренду не обоснованной, апелляционная коллегия исходит из следующего.

             Кадастровый паспорт объекта недвижимости согласно частью 4 статьи 14 Федерального закона № 221-ФЗ представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

            В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 – 21, 25- 29 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

            Вместе с тем, из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению уникальных характеристик объекта в целом, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости, арендуемая часть нежилых помещений не является выделенной, следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неправомерности требования ответчика о предоставлении кадастрового паспорта на арендуемую необособленную части помещения (арендуемой площади).

            Кроме того, Управлением Росреестра не отрицается, что в деле правоустанавливающих документов имеются кадастровые паспорта на объекты (части которых являются предметом спорных договоров аренды).

            В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Феде-рации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся разъяснения, согласно которым если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

            Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее