Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2009 по делу n 07АП-1554/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                      Дело № 07АП-1554/09

11 марта 2009 г.                                                                                            (№ А45-14019/2008)

(резолютивная часть постановления объявлена 11.03.2009г.)

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи                              Логачева К.Д.,

судей:                                                        Емашовой Л.Н., Усенко Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания  судьей Емашовой Л.Н.,

при участии:

от истца: Прозорова Е.В. по доверенности от 10.03.2009г.; Куликова Н.Н. по доверенности от 07.07.2008г. № 225,

от ответчика: Кирикович В.С. по доверенности от 18.11.2008г.,

от третьих лиц: не явились (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Новосибирского социального коммерческого банка «Левобережный» (ОАО) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 30.12.2008 года по делу № А45-14019/2008 (судья Машкова Н.Н.)

по иску Новосибирского социального коммерческого банка «Левобережный» (ОАО)

к ЗАО «Недвижимость-М», третьи лица: ООО «СТИФ-Инвест»; ОАО «Страховая фирма «СТИФ» об обращении взыскания на заложенное имущество и

встречному иску о признании сделки недействительной,

У С Т А Н О В И Л :

Новосибирский социальный коммерческий банк «Левобережный» (ОАО) (далее – Банк) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ЗАО «Недвижимость-М» об обращении взыскания на заложенное имущество по дого­вору ипотеки №174-07/1-3 от 24.05.2007г. Ответчик предъявил встречный иск о признании названной сделки недействительной в силу ничтожности.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.12.2008 года в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен. Суд исходил из того, что исковые требования истца по первоначальному иску не подлежат удовлетворению в связи с обоснованностью встречных исковых требова­ний ответчика. Нежилые помещения могли быть переданы в ипотеку только одновременно с ипотекой права аренды земельного участка. Поскольку при подписании договора ипотеки нежилых помещений №174-07/1-3 от 24.05.2007 г. не был предусмотрен залог права аренды на земельный участок, то данный договор считается ничтожным как противоречащий закону.

Не согласившись с принятым решением, Новосибирский социальный коммерческий банк «Левобережный» (ОАО) обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Новосибирской области от 30.12.2008 года, принять по делу новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в отношении него не применяются правила пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В договоре аренды земельного участка № 45314 от 27.06.2005г., указаны объекты, площади которых отличаются от площадей, указанных в договоре ипотеки. Права собственности на помещения площадью 1048,8 кв. м. и площадью 161,2 кв. м. возникли у ЗАО «Недвижимость-М» в марте 2004 г. и феврале 2005 г. соответственно, тогда как Договор аренды земельного участка заключен в июле 2005г. Из чего следует, что продолжительное время ЗАО «Недвижимость-М» не видело нужды в приобретении каких-либо прав на земельный участок для эксплуатации принадлежащих им помещений, находящихся в здании, поскольку и без получения прав аренды свободно могло данные помещения эксплуатировать. Земельный участок, выделенный ЗАО «Недвижимость-М» в аренду в 2005 г., не мог предоставляться для эксплуатации помещений площадью 33,4 кв. м., номера на поэтажном плане: 92, 93, площадью 28,2 кв. м., номера на поэтажном плане: 98-100, так как собственником ЗАО «Недвижимость-М» стало только в 2006 г. Площадь переданного в аренду ЗАО «Недвижимость-М» земельного участка не выделена на местности (в натуре) и не соотносится с площадью помещений, в отношении которых ЗАО «Недвижимость-М» имеет право собственности.

О договоре аренды земельного участка № 45314 от 27.06.2005г. Банк «Левобережный» (ОАО) никакой информацией не обладал. В данной ситуации, оспаривая договор ипотеки, ответчик имеет цель причинить вред Банку, что является недопустимым в соответствии со статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд также не привлек к судебному разбирательству в качестве третьего лица Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области по ходатайству представителя Банка.

В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО «Недвижимость-М» считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика -необоснованной и не подлежащей удовлетворению. Со ссылкой на правоприменительную практику утверждает, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» распространяются также и на отношения, возникающие при залоге не только зданий и сооружений, но и нежилых помещений. Отмечает, что на помещения, номера и площади которых не совпадают в договоре ипотеки и договоре аренды земельного участка, в 2006 году были выданы новые свидетельства, в которых зафиксированы указанные изменения.

Представители истца в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель ответчика с апелляционной жалобой не согласился, поддержал доводы отзыва по приведенным в нём основаниям.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, определив на основании части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствии третьих лиц, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Из материалов дела следует, что 24 мая 2007 года между Банком «Левобережный» (Залогодержатель) и Закрытым акционерным обществом «Недвижимость-М» (Залогодатель) подписан договор об ипотеке №174-07/1-3. Согласно пункту 1.1. данного договора Залогодатель для надлежащего обеспечения исполнения обяза­тельств по кредитному договору №174-07 от 24 мая 2007 года предоставляет, а За­логодержатель принимает в залог недвижимое имущество - нежилые помещения по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, проспект Карла Маркса, дом 57 (кадастровые (условные) номера: 54:35:064315:0005:01:20, 54:35:064315:05:01:22, 54:35:064315:0005:01:21, 54:35:064315:0005:01:31).

30 мая 2008 года Арбитражным судом Новосибирской области вынесено ре­шение по делу №А45-3407/2008 42/94 о взыскании с ООО «СТИФ Инвест» в поль­зу Банка «Левобережный» суммы основного долга 70 000 000 руб., суммы процентов за период с 21.12.2007 по 21.04.2008 3 084 220 руб. 25 коп., платы за ведение ссуд­ного счета за период с 16.01.2008 по 21.04.2008 185 519 руб. 12 коп., государствен­ной пошлины за подачу иска 100 000 руб. Решение суда вступило в законную силу.

Согласно договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 27.07.2005 г. №45314 Арендатор (ЗАО «Недвижимость-М») принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:064315:0005, располо­женный в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 5523 кв.м. в доле 6,61% без выделения ее границ на местности, что соответствует 365 кв.м. Согласно п. 1.4. договора аренды земельный участок передан Арендатору для экс­плуатации помещений в административном здании по проспекту Карла Маркса д.57. Данные помещения выступают предметом договора ипотеки №174-07/1-3 от 24.05.2007 г.

Срок действия договора определен пунктом 1.5. и составляет 10 (десять) лет с момента государственной регистрации договора. Данный договор зарегистриро­ван в соответствии с требованиями действующего законодательства Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области 03 октября 2005 года.

Письмом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Мэрии города Новосибирска №31/19-8560 от 17.12.2008 года подтвержден факт заключения и действия договора аренды №45314 от 27.07.2005 г.

На основании вступившего в силу решения Арбитражного суда Новосибирской области от 30 мая 2008 года истец обратился в суд с иском к ответчику об обраще­нии взыскания на заложенные нежилые помещения по договору об ипотеке №174-07/1-3.

Арбитражный суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции обоснованными и соответствующими действующему законодательству исходя из следующего.

В соответствии со статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же до­говору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствую­щей части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно абзацу статьи 1 Федерального закона «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Россий­ской Федерации от 28 января 2005г. № 90, следует, что  предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 45 постановления Пле­нума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитраж­ного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996г. «О некоторых вопросах, свя­занных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федера­ции» правило пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Россий­ской Федерации от 01.06.2000г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что при заключении договора ипотеки нежилого помещения также необходимо было передать в залог право аренды земельного участка. Действующим законодательством не предусмотрены специальные условия, касающиеся ипотеки нежилых помещений, в связи с чем, правомерно применение к рассматриваемым отношениям общих норм об ипотеке зданий и сооружений. Поскольку материалами дела подтверждено, что на дату заключения договора об ипотеке ответчиком был заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации помещений, переданных по договору №174-07/1-3 от 24.05.2007г., то при отсутствии в указанном договоре условий о передаче в залог права аренды данного земельного участка, такой договор не может быть признан соответствующим законодательству, в силу чего законно и обоснованно признан судом первой инстанции недействительным по признаку ничтожности.

Ссылки подателя жалобы на несоответствие площади и номеров, включенных в договор об ипотеке помещений тем показателям, которые указаны в договоре аренды земельного участка, а также на то, что земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для помещений, собственником которых ЗАО «Недвижимость-М» стало только в 2006 г., судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные. Оценивая представленные ответчиком в качестве возражений на апелляционную жалобу доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в 2006 году были внесены изменения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорных помещений, в результате которых изменилась их площадь