Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2014 по делу n А03-13271/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                       Дело № А03-13271/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2014 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего  Ждановой Л.И.,

судей: Афанасьевой Е.В., Шатохиной Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лопатиной Ю.М.,

при участии:

от истца: Дедловская Е.В., доверенность от 20.12.2013, Евдокимова Е.А., доверенность от 01.10.2014,

от ответчика: Бондаренко Л.В., доверенность от 12.11.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альфа Ритейл Компани» (07АП-8094/2014(2) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 03.10.2014 по делу № А03-13271/2014 (судья Гуляев А.С.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Альфа Ритейл Компани» (ИНН 5405409496, ОГРН 1105405006321)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирьстройинвест» (ИНН 2225059254, ОГРН 1032202267833)

о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа Ритейл Компани» (далее – ООО «Альфа Ритейл Компани») обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирьстройинвест» (далее – ООО «Сибирьстройинвест») о признании незаконным досрочного расторжения договора аренды нежилых помещений № 00511100180 от 09.12.2011, совершенного ответчиком в одностороннем порядке.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 03.10.2014  в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением, ООО «Альфа Ритейл Компани» в апелляционной жалобе, письменных дополнениях к апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. При этом податель указывает, что судом нарушены принципы судопроизводства: равноправия сторон, состязательности (статьи 8, 9 АПК РФ). Суд необоснованно отказал в привлечении к участию в качестве третьего лица ОАО «Банк Зенит». Необоснованными являются выводы суда об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, пропуске срока на обращение в суд. Ответчиком не подтверждены нарушения арендатором условий договора, являющиеся основанием для одностороннего отказа от договора. Поскольку на момент рассмотрения долг по арендной плате уплачен, следовательно, отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований истца.

ООО «Сибирьстройинвест» в отзыве доводы апелляционной жалобы отклонило, решение суда просило оставить без изменения как соответствующее законодательству.

В судебном заседании представители истца поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней, а также письменных дополнениях к ней,  доводам.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, настаивал на оставлении решения суда без изменения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, отзыва, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «Сибирьстройинвест» (арендодатель) и ООО «Альфа Ритейл Компани» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 00511100180 от 09.12.2011, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование (аренду) помещение площадью 3328,9 кв. м, расположенное в нежилом отдельно стоящем здании Торгово-развлекательный центр «Весна» с подземной автостоянкой, общей площадью 30054,8 кв. м, находящееся по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86 в.

Договор заключен сроком на 10 лет с 09.12.2011 по 08.12.2021 (пункт 2.3) и зарегистрирован в установленном законом порядке 24.01.2012.

В соответствии с пунктом 4.4.1 договора минимальная арендная плата и плата за эксплуатацию оплачиваются арендатором ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 20 числа текущего месяца аренды.

Пунктом 6.2 договора аренды установлены основания для расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке: невнесение арендатором, какого-либо платежа, предусмотренного договором (под невнесением понимается также и внесение только части платежа) более 30 дней; просрочка выполнения требований государственных, муниципальных и иных органов, учреждений, организаций, уполномоченных физических и/или юридических лиц более чем на 25 банковских дней, а равно повторное нарушение указанных требований в течение 6 месяцев в связи с осуществлением деятельности арендатором в помещении/здании; несогласования текущего ремонта помещения, его отделки, переоборудования, перепланировки, установление в помещении охранной, пожарной сигнализации, системы кондиционирования, вентиляции, проведение ремонтно-отделочных работ, затрагивающих инженерные системы, обслуживаемые арендодателем с арендодателем и/или иными необходимыми лицами по договору; нарушение правил, норм и/или требований технической эксплуатации, противопожарной безопасности, экологических, санитарных, гигиенических и/или иных правил, норм, требований, регламентирующих пользование нежилыми помещениями более 2 раз; в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендатором иных обязанностей, предусмотренных п. 3.3.3, п.3.3.12, п. 3.3.13, п. 3.3.24, п. 3.3.28 договора; иных случаях, установленных договором.

При этом, договор будет считаться расторгнутым по истечение 30 (Тридцати) календарных дней с даты получения указанного письменного уведомления арендатором.

В соответствии с пунктом 5.8 договора все споры и/или разногласия, связанные с исполнением договора или толкованием его положений, включая споры и/или разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте договора, будут разрешаться путем переговоров. Если стороны не смогут разрешить споры и/или разногласия в процессе переговоров в течение 30 дней, споры и/или разногласия передаются на рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что помещение согласно договору аренды было передано арендатору и использовалось им в период действия договора.

Уведомлением от 02.06.2014 арендодатель заявил об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, указав на неоднократное нарушение арендатором условий договора, предусматривающих, в том числе, соблюдение правил и норм технической эксплуатации, противопожарной безопасности, обязательства по своевременному внесению арендных и иных платежей.

Полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды помещения является незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания решения о расторжении договора аренды нежилых помещений № 00511100180 от 09.12.2011, выраженного в уведомлении от 02.06.2014, незаконным.

Апелляционный суд не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Статьей 619 ГК РФ, регламентирующей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

В соответствии с пунктом 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

Пунктом 6.2 договора аренды сторонами согласовано, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случаях нарушения арендодателем какой-либо свое обязанности, предусмотренной договором, при условии письменного уведомления арендатора за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора и получения его арендодателем.

Как следует из обстоятельств и материалов дела, арендатором (ООО «Альфа Ритейл Компани») допускались нарушения установленных пунктом 4.4.1 договора сроков внесения минимальной арендной платы и платы за эксплуатацию - ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца аренды.

Указанные сроки нарушались истцом неоднократно и на период более 30 дней.

Так, ООО «Альфа Ритейл Компани» в срок не позднее 20.01.2014, помимо погашения указанной задолженности по состоянию на 01.01.2014 в сумме 2 461 585 руб. 78 коп., обязан был оплатить ответчику за январь 2014 года минимальную арендную плату в размере 875 500 руб. 70 коп. и плату за эксплуатацию в размере 262 150 руб. 88 коп., а также за ноябрь 2013 года переменную арендную плату (электроснабжение и водоснабжение) в размере 832 416 руб. 88 коп., всего на общую сумму 1 970 068 руб. 46 коп. (счет от 09.01.2014 № 00501УУ007). Задолженность истца по состоянию на 20.01.2014 составила 4 431 654 руб. 24 коп.

В срок не позднее 20.02.2014 истец, помимо задолженности по состоянию на 01.01.2014 в сумме 1 586 085 руб. 08 коп. и задолженности за январь 2014 года в сумме 1 970 068 руб. 46 коп., должен был оплатить за февраль 2014 года минимальную арендную плату в размере 875 500 руб. 70 коп. и плату за эксплуатацию в размере 262 150 руб. 88 коп., а также за декабрь 2013 года переменную арендную плату (электроснабжение и водоснабжение) в размере 786 038 руб. 23 коп. и процентную арендную плату в размере 161 151 руб. 70 коп., всего на общую сумму 2 084 841 руб. 51 коп. (счет от 11.02.2014 № 00502УУ007). Задолженность истца по состоянию на 20.02.2014 составила 5 640 995 руб. 05 коп.

В срок не позднее 20.03.2014 истец обязан был, помимо погашения имеющейся задолженности за январь 2014 года в сумме 1 632 493 руб. 73 коп. и февраль 2014 года в сумме 2 084 841 руб. 51 коп., оплатить за март 2014 года минимальную арендную плату в размере 875 500 руб. 70 коп. и плату за эксплуатацию в размере 262 150 руб. 88 коп., а также за январь 2014 года переменную арендную плату (электроснабжение и водоснабжение) в размере 769 362 руб. 44 коп., всего на общую сумму 1 907 014 руб. 02 коп. (счет от 11.03.2014 № 00503УУ007). Задолженность истца по состоянию на 20.03.2014 составила 5 624 319 руб. 26 коп.

По сроку 20.04.2014 у истца имелась задолженность за февраль 2014 года в сумме 1 810 291 руб. 22 коп. и март 2014 года в сумме 1 907 014 руб. 02 коп., а также за апрель 2014 года в виде минимальной арендной платы в размере 875 500 руб. 70 коп. и платы за эксплуатацию в размере 262 150 руб. 88 коп., а также по переменной арендной плате (электроснабжение и водоснабжение) за февраль 2014 года в размере 713 327 руб. 21 коп., всего на общую сумму 1 850 978 руб. 79 коп. (счет от 28.03.2014 № 00504УУ007).

Задолженность истца по состоянию на 20.04.2014 составила 5 568 284 руб. 03 коп.

По сроку на 20.05.2014 у истца имелась задолженность за март 2014 года в сумме 1 866 326 руб. 45 коп. и апрель 2014 года в сумме 1 850 978 руб. 79 коп., а также истец должен был оплатить минимальную арендную плату за май в размере 875 500 руб. 70 коп. и плату за эксплуатацию в размере 262 150 руб. 88 коп., за март 2014 года переменную арендную плату (электроснабжение и водоснабжение) в размере 689 168 руб. 04 коп. и процентную арендную плату в размере 30 832 руб. 39 коп., всего на общую сумму 1 857 652 руб. 01 коп. (счет от 14.05.2014 № 00505УУ007). Задолженность истца по состоянию на 20.05.2014 составила 5 574 957руб. 26 коп.

На дату направления ответчиком уведомления от 02.06.2014 об одностороннем расторжении договора задолженность истца по договору составляла 2 804 465 руб. 27 коп., в том числе задолженность за апрель 2014 года - 946 813 руб. 26 коп., задолженность за май 2014 года - 1 857 652 руб. 01 коп.

Последующая частичная оплата истцом задолженности (в июле и августе 2014 года) не устраняет факты неоднократных нарушений истцом сроков внесения арендной платы более чем на 30 дней, являющихся одним из самостоятельных оснований для одностороннего расторжения договора аренды со стороны арендодателя в порядке статьи 6.2 договора.

Из представленных в материалы дела платежных поручений истца следует, что истцом в предыдущие годы также допускались значительные нарушения сроков оплаты аренды. Указанное подтверждается, в частности, платежным поручением № 789 от 24.09.2012 об оплате аренды-базис за июнь, платежным поручением № 903 от 30.04.2013 об оплате эксплуатационных расходов по счету-фактуре от 28.02.2013.

Другим основанием для расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке, предусмотренным пунктом 6.2 договора аренды, является нарушение арендатором правил, норм и/или требований технической эксплуатации, противопожарной безопасности, экологических, санитарных, гигиенических и/или иных правил, норм, требований, регламентирующих пользование нежилыми помещениями более 2 раз.

Согласно материалам дела, Территориальным