Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2014 по делу n А27-10587/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                            Дело № А27-10587/2014

24 декабря 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014 года

В полном объеме постановление изготовлено 24 декабря 2014 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шатохиной Е.Г.,

судей: Афанасьевой Е.В.,  Ждановой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мозгалиной И.Н.,

при участии:

от истца: без участия (извещен);

от ответчика: Ильина И.И. по доверенности от 24.06.2014, удостоверение адвоката;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Снабсервис»  (рег. №07АП-11364/2014) на решение Арбитражного суда Кемеровской области  от 03 октября 2014 года  (судья Турлюк В.М.) по делу № А27-10587/2014

по иску   общества с ограниченной ответственностью «Снабсервис» (ОРГН 1124217011269, ИНН 4217150714), город Новокузнецк Кемеровской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Сити-Молл Инвест» (ОРГН 1124253001399, ИНН 4253005913), город Кемерово

о взыскании 438 224,81 рублей,

УСТАНОВИЛ:

 общество с ограниченной ответственностью «Снабсервис» (далее – ООО «Снабсервис», истец) обратилось 09.06.2014 в Арбитражный суд Кемеровской области к обществу с ограниченной ответственностью «Сити-Молл Инвест» (далее – ООО «Сити-Молл-Инвест», ответчик) с иском о взыскании 501 607,93 рублей неосновательного обогащения, в том числе: 114 600 рублей гарантийного депозита, 347 570,93 рублей стоимость ремонтно-отделочных работ, 39 500 рублей стоимость доставки, монтажа и установки торгового оборудования.

В качестве правового обоснования истец сослался на статьи 611, 1102, 1105, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика сумму гарантийного депозита в размере 51 153,88 рублей, стоимость ремонтно-отделочных работ в размере 347 570,93 рублей, стоимость доставки, монтажа и установки торгового оборудования в размере 39 500 рублей.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.10.2014 (резолютивная часть объявлена 30.09.2014) с ООО «Сити-Молл-Инвест» в пользу ООО «Снабсервис» взыскано 30 610 рублей стоимость рольставен, 821,16 рублей государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

ООО «Снабсервис» не согласилось с решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.10.2014, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, не соответствует обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции об удержании ответчиком на законных основаниях в счет оплаты коммунальных платежей части гарантийного депозита. Заявитель полагает, что указанный вывод противоречит целям гарантийного депозита и условиям предварительного договора аренды №215 от 18.09.2013; считает, что истцом не доказано несения ответчиком расходов по коммунальным услугам.

Также заявитель  указывает на отсутствие оснований для применения положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку между истцом и ответчиком не возникли арендные отношения по договору аренды. Выполненные истцом работы не могли быть рассмотрены как неотделимые улучшения, так как данные работы выполнены в целях улучшения качественных характеристик помещения для возможности последующего использования помещения как предмета договора аренды с целью осуществления деятельности по розничной торговле, что не было сделано.

Кроме того, заявитель полагает, что суд вправе был взыскать стоимость ремонтно-отделочных работ как убытки в виде реального ущерба, причиненного по вине ответчика.

ООО «Сити-Молл-Инвест» представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором ссылаясь на необоснованность и несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, заслушав представителя ответчика, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 03.10.2014, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, 18.09.2013 между ООО «Сити-Молл Инвест» (арендодателем) и ООО «Снабсервис» (арендатором) заключен предварительный договор аренды № 215, согласно пунктов 1.1-1.3  которого для целей передачи арендодателем арендатору во временное владение и пользование находящейся в Торгово-развлекательном Центре «Сити-Молл» части здания, стороны в 90-дневный срок с момента получения ООО «Сити-Молл-Инвест»  свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание ТРЦ обязались заключить договор аренды части отдельно стоящего нежилого здания,  общей площадью 38,2 кв.м., являющейся ориентировочной,  расположенной на 4 этаже здания ТРЦ по адресу г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Кирова, 55.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора не позднее чем за 30 дней до даты открытия ТРЦ арендодатель обязуется передать помещение арендатору под самоотделку по акту допуска для осуществления силами и за счет  арендатора строительных и отделочных работ, монтажа торгового оборудования.

Арендная плата за помещение составляет 1 500 рублей, в том числе НДС, за 1  кв.м. общей площади помещения в месяц. В стоимость арендной платы за помещение арендатора включены расходы арендодателя по внесению арендной платы за землю. Указанная ставка не включает в себя плату за эксплуатационные и коммунальные услуги. Оплата стоимости арендной платы производится арендатором в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в срок до 10 числа текущего месяца. Арендатор уплачивает арендную плату за фактическое пользование помещением в размере, согласованном настоящим предварительным договором, с даты открытия ТРЦ  (пункт 4.1 предварительного договора).

Пунктом 4.3 предварительного договора предусмотрено, что в счет обеспечения исполнения принятых настоящим предварительным договором обязательств в части заключения основного договора арендатор в течение 5 дней с момента заключения настоящего договора перечисляет в качестве гарантийного депозита на расчетный счет арендодателя сумму, равную двухмесячной арендной плате за помещение, согласно пункту 4.1. настоящего договора. В случае неисполнения арендатором своих обязательств по предварительному договору, расторжения предварительного договора, сумма гарантийного депозита остается у арендодателя. В случае неисполнения арендодателем принятых обязательств по предварительному договору, арендодатель в течение 10 (десяти) календарных дней возвращает сумму гарантийного депозита арендатору.

В соответствии с пунктом 11.2 предварительного договора арендатор имеет право одностороннего отказа от настоящего договора и соответственно от заключения основного договора аренды при условии направления письменного уведомления арендодателю. Настоящий Договор считается расторгнутым, соответственно, обязанность по заключению основного договора аренды прекращается, в 21-й день с момента получения арендодателем письменного уведомления арендатора. Сумма гарантийного депозита, перечисленная арендатором, остается у арендодателя на основании пункта 4.3. настоящего договора.

Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до подписания основного договора аренды (пункт 12.1 предварительного договора).

Во исполнение условий предварительного договора  ООО «Снабсервис» платежным поручением № 87 от 24.09.2013 перечислил на расчетный счет истца сумму гарантийного депозита в размере 114 600 рублей.

Помещение фактически предоставлено истцу по акту приема-передачи от 06.11.2013 и использовалось им для указанных в предварительном договоре целей.

Отделка помещения производилась арендатором на основании проекта, согласованного ОАО «Углестринпроект», организацией предложенной арендодателем (пункт 3.4. предварительного договора).

20.12.2013 ответчиком получено разрешение № RU42310000-00091 на ввод объекта в эксплуатацию, а 13.01.2014 произведена государственная регистрация права собственности истца на здание ТРЦ.

Официальное открытие торгового центра состоялось 28.12.2013.

20.02.2014 в арендуемом помещении произошла течь воды с крыши ТРЦ, в результате чего была залита кассовая зона, подсобное помещение с товаром, торговое оборудование, о чем 21.02.2014 составлен акт затопления, подписанный представителями арендодателя и арендатора.

Согласно указанному акту при запуске автоматической системы пожаротушения в блоке №6, на 4 этаже здания ТРЦ произошла утечка воды из-за демонтированного участка трубопровода. Трубопровод демонтирован при монтаже системы вентиляции подрядчиком ЗАО «Южкузбасстрой».

28.02.2014 ООО «Снабсервис» направило ООО «Сити-Молл Инвест» претензию о том, что оплата арендных платежей будет производиться после устранения всех недостатков и по факту открытия магазина.

Письмом от 27.03.2014 ООО «Снабсервис» уведомило арендодателя о том, что магазин будет открыт 11.04.2014 в случае устранения арендодателем имеющихся недостатков: не устранена течь с потолка, не работает система вентиляции, не направлен основной договор для подписания.

В марте 2014 года арендатору направлен основной договор аренды №215 от 11.04.2014 для подписания.

С целью установить фактическое состояние помещения перед заключением договора аренды, арендатор заключил договор №30/06-22/14 от 09.04.2014 с ФБУ Кемеровская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации для проведения экспертного исследования.

09.04.2014 произведен экспертный осмотр помещения, составлен Акт экспертного исследования №30/06-22/14 от 18.04.2014, которым установлены нарушения требований строительных, санитарно-гигиенических. норм и правил: пункта 9.3 СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»; пункта 3.67, таблица 15 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»; ГОСТ 30494-2011 таблица 3 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях». В соответствии с актом, использовать арендуемое помещение по его целевому назначению - для организации розничной торговли кожгалантереей торговых марок на момент осмотра невозможно.

Основной договор аренды не подписан.

Полагая, что договор аренды не заключен по вине арендодателя и считая свои права и законные интересы нарушенными, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований истца в части взыскания суммы гарантийного депозита, суд первой инстанции исходил из недоказанности факта возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения. Суд первой инстанции указал, что удержание указанной суммы обеспечительного взноса соответствует условиям предварительного договора аренды и положениям гражданского законодательства; указанная истцом сумма подлежала зачету в счет платежей, предусмотренных пунктом 4.1 договора за фактическое использование помещения.

Установив, что произведенные работы - неотделимые улучшения, осуществлены истцом не только с согласия, но и во исполнение условий предварительного договора аренды, которые истец обязался выполнить за свой счет,  суд первой инстанции указал на отсутствие правового основания для удовлетворения требований истца о взыскании стоимости ремонтно-отделочных работ в сумме 316 960,93 рублей.

Отказав в удовлетворении требований истца в указанной части, суд первой инстанции принял по существу правильный судебный акт.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации  по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.

При этом правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации  не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно пункту 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора аренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, несмотря на свое название, этот договор помимо обязанности сторон заключить в будущем договор аренды устанавливает непосредственную обязанность ответчика передать истцу помещения для целей их последующей отделки и обязанность последнего вносить плату за период с даты открытия ТРЦ.

Пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что заключенный сторонами предварительный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора аренды нежилого помещения, но и условия о передаче этих помещений во владение