Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2015 по делу n А03-11915//2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

дата регистрации 16.03.2011 года, номер регистрации 22-22-32/005/2011-25 (л.д. 58-60 т.1).

Право собственности на указанный объект зарегистрировано за обществом 20.08.2012, что подтверждается свидетельством 22АГ 191234 (л.д. 57 т.1).

Доказательств того, что указанный договор купли-продажи оспорен или признан недействительным, в материалы дела не представлено.

Исходя из изложенного, отклоняется довод жалобы заместителя прокурора о том, что суд неверно установил  обстоятельство нахождения незавершенного строительством объекта не на участке р.п.Тальменка, ул.Кирова, 28 в., а на ином земельном участке.

В материалы дела ответчик ООО «Л-Транс» представил договор аренды земельного участка №4/111 от 22.11.2007 года, заключенный между администрацией Тальменского района и Бабаян Михаилом Барисовичем, по условиям которого администрация предоставила, а Бабаян М.Б. принял в аренду земельный участок на период строительства кафе и гостиницы для общественно-деловых целей, расположенный по адресу р.п.Тальменка Кирова 58в на срок до 12.05.2010, и договор аренды земельного участка №4/18 от 05.03.2011 года, по условиям которого администрация передала Бабаян М.В. земельный участок по адресу р.п.Тальменка, ул.Кирова 58в, заключенный на срок до 05.03.2014 года для общественно-деловых целей. На указанный договор земельного участка имеется ссылка в договоре купли-продажи недвижимости от 13.08.2012.

Постановлением администрации Тальменского района от 07.11.2012 года № 1522 утвержден градостроительный план земельного участка общества с ограниченной ответственностью «Л-Транс» для строительства многоквартирного дома по адресу: р.п.Тальменка, ул.Кирова, 28в, из которого следует, что он составлен на основании заявления ООО «Л-Транс» от 01.11.2012 года, кадастровый номер земельного участка 22:47:190121:0136, площадью 0,195 га, разрешенное использование участка – для строительства многоквартирного жилого дома.

Постановлением администрации Тальменского района Алтайского края от 27.02.2013 года № 416 «О предоставлении земельного участка в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Л-Транс» на основании заявления был предоставлен земельный участок из категории земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Алтайский край, Тальменский район, р.п.Тальменка ул.Кирова, 28 в, общей площадью 1950 кв.м. для размещения многоквартирного дома.

29.03.2013 года между администрацией Тальменского района Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Л-Транс» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка № 4/37.

В соответствии с п.1.1. договора арендодатель предоставляет в аренду арендатору земельный участок из категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:47:19021:0136, расположенный по адресу: Алтайский край, Тальменский район р.п.Тальменка ул.Кирова, 28в, общая площадь земельного участка 1950 кв.м. (п.1.2.). участок предоставлен для размещения многоквартирного дома (п.1.3. договора).

Пунктом 2.1. договора срок аренды земельного участка установлен с 11.02.2013 года по 11.02.2016 года.

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом от 29.03.2013 года. Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 22.04.2013 года.

Из кадастровой выписки о земельном участке от 08.05.2014 года следует, что разрешенным использованием земельного участка является размещение многоквартирного жилого дома.

Согласно акту проверки от 12.02.2014, составленному представителем прокуратуры Тальменского района и сотрудником отдела капитального строительства администрации Тальменского района установлено, что земельные участки по улице Кирова, 28в, р.п.Тальменка и Кирова 28г ограждены одним забором, на огражденном земельном участке находится строящееся здание многоквартирного дома.

В ходе проведенной прокурорской проверки установлено, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под жилищное строительство по адресу ул.Кирова, 28 в, в р.п.Тальменка не проводился.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в названном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Согласно ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1. пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего кодекса.

Как следует из договора аренды земельного участка №4/37 от 29.03.2013, в соответствии с п.1.1. договора арендодатель предоставляет на основании постановления №416 от 27.02.2013 в аренду арендатору земельный участок из категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:47:19021:0136, расположенный по адресу: Алтайский край, Тальменский район р.п.Тальменка ул.Кирова, 28в, общая площадь земельного участка 1950 кв.м. (п.1.2.) для размещения многоквартирного дома (п.1.3. договора).

Исходя из обстоятельств дела, наличия зарегистрированного за обществом права собственности на незавершенный строительством объект на земельном участке по адресу: Алтайский край, Тальменский район р.п.Тальменка ул.Кирова, 28в, руководствуясь положениями  статей 35, 36 Земельного кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что к ООО «Л-Транс» перешли права Бабаяна М.Б. на аренду земельного участка по адресу ул.Кирова 28в, для общественно-деловых целей.

В данной части апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.

Однако, в настоящее время земельный участок, предоставленный по договору аренды №4/37, имеет иное целевое назначение, которое и указано в п.1.3. договора №4/37.

С учетом вышеуказанных норм права договор аренды на земельный участок для  жилищного строительства   мог быть предоставлен только по результатам проведения аукциона, в связи с чем, по мнению апелляционного суда, указанный договор как заключенный на основании постановления №416 от 27.02.2013 и предоставленный для определенных целей, является недействительным, как не соответствующим требованиям законодательства, в частности ст. 30.1 Земельного кодекса РФ.

При этом согласно  постановлению №416 от 27.02.2013 Общество обращалось с заявлением о предоставлении земельного участка именно для указанных в договоре целей - для размещения многоквартирного дома. Кроме того, признание недействительным п.1.1. договора в части указания на постановление №416  и 1.3 (целевое использование) не устраняет обстоятельств того, что размер арендной платы согласно п.3.1. договора устанавливается исходя из целевого использования, указанного в п.3.1. договора для размещения многоквартирного дома).

Таким образом, апелляционный суд считает, что в данной части решение суда подлежит отмене, а договор №4/37 признанию недействительным полностью.

Однако, апелляционный суд считает, что с учетом положений статей 35 и 36 Земельного кодекса РФ Общество имеет право на пользование земельным участком, на котором находится зарегистрированный на праве собственности объект незавершенный строительством. В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отказал в применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка администрации Тальменского района.

В указанной части доводы жалобы заместителя прокурора отклоняются.

В части требований о признании недействительным договора аренды земельного участка № 4/38 от 29.03.2013 года, заключенного между администрацией Тальменского района Алтайского края и обществом с ограниченной ответственностью «Л-Транс» и применении последствий его недействительности путем возврата администрации Тальменского района Алтайского края земельного участка, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Постановлением Тальменского района Алтайского края от 24.10.2012 года № 1424 «О предоставлении земельного участка в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Л-Транс» земельный участок, из категории населенных пунктов, находящийся по адресу: Алтайский край Тальменский район р.п.Тальменка ул.Кирова, 28г, общей площадью 1500 кв.м. предоставлен обществу на праве аренды на три года, с 18.10.2012 по 18.10.2015 года для размещения многоквартирного жилого дома.

29.03.2013 года между администрацией Тальменского района Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Л-Транс» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка № 4/38, в соответствии с  п.1.1. которого, арендодатель предоставляет в аренду арендатору земельный участок из категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:47:19021:156, расположенный по адресу: Алтайский край, Тальменский район р.п.Тальменка ул.Кирова,28 г, общая площадь земельного участка 1500 кв.м. (п.1.2.). участок предоставлен для размещения многоквартирного дома (п.1.3. договора).

Пунктом 2.1. договора срок аренды земельного участка установлен с 18.10.2012 года по 18.10.2015 года.

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом от 29.03.2013 года. Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 22.04.2013 года.

Из кадастровой выписки о земельном участке от 04.03.2014 года следует, что разрешенным использованием земельного участка является размещение многоквартирного жилого дома.

В ходе проведенной проверки прокуратурой Тальменского района с привлечением сотрудника отдела капитального строительства администрации Тальменского района установлено, что на земельном участке по улице Кирова, 28 г, р.п.Тальменка возведен объект капитального строительства – многоквартирный жилой дом.

В ходе проведенной прокурорской проверки установлено, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 29.03.2013 года по ул.Кирова, 28 г, в р.п.Тальменка не проводился.

Руководствуясь положениями статей 167, 168, 447 ГК РФ, ст. 30.1 Земельного кодека РФ, учитывая, что доказательств наличия исключительных оснований для получения обществом с ограниченной ответственностью «Л-Транс» права на земельный участок без аукциона не имеется, суд обоснованно удовлетворил требования истца в данной части.

В данной части решение суда является законным и обоснованным и не подлежит отмене или изменению.

Доводу о невозможности применения последствий недействительности ничтожной сделки, в связи с тем, что земельные участки с адресами ул. Кирова 28в и ул. Кирова 28 г объединены в единый земельный участок, с присвоением ему адресу ул. Кирова 28в, судом дана оценка и он обоснованно отклонен, учитывая, что земельный участок является вещью, которая сохраняет свои качества при объединении и возможно его восстановление в первоначальном положении. Кроме того, оба участка находятся в пользовании ООО «Л-Транс».

Довод жалобы Администрации и отзыва Общества о том, что постановления, на основании которых заключены договоры аренды не признаны недействительными, отклоняются апелляционным судом, поскольку в силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению акты государственных органов и органов местного самоуправления, противоречащие закону, независимо от того, что они не были признаны недействительными в судебном порядке.

Расходы по уплате государственной пошлины по жалобам не подлежат распределению, так как их податели освобождены от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, ст. ст.  110, 271, п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Алтайского края от 17.10.2014 года по делу № А03-11915/2014 отменить в части отказа в признании недействительным договора аренды земельного участка № 4/37 от 29.03.2013.

Признать договор аренды земельного участка № 4/37 от 29.03.2013 г. недействительным.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

   Председательствующий                                                                     О.Ю. Киреева

   Судьи                                                                                                   Е. И. Захарчук

                                                                                                                 О. Б. Нагишева