Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2015 по делу n А27-14460/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                Дело № А27-14460/2013(07АП-5065/2014)

14 января 2015 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

Председательствующего:                                                                    Кайгородовой М. Ю.

Судей:                                                                                                    Ярцева Д. Г.

                                                                                                                Сухотиной В. М.

при ведении протокола судебного заседания помощником  Смолиным С.О. с применением средств аудиозаписи

при участии:

от истца: представителя Баталовой  А.С., действующей на основании доверенности  № 42 АА 0976061 от 19 марта 2013 года;

от ответчика: представителя Захаровой А.И., действующей по доверенности от 04 декабря 2014 года;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя Кондакова Василия Марковича на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 08 апреля 2014 года по делу № А27-14460/2013

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Кондакова Василия Марковича (г. Кемерово, ОГРНИП 313420502500010, ИНН 420511289604)  к Кузбасскому Открытому акционерному обществу энергетики и электрификации (г.Кемерово, ОГРН 1024200678260, ИНН 4200000333)  о признании права собственности на часть земельного участка

У С Т А Н О В И Л :

    Индивидуальный предприниматель Кондаков Василий Маркович (далее - индивидуальный предприниматель)  обратился в арбитражный суд с иском к Кузбасскому открытому акционерному обществу энергетики и электрификации (далее – ОАО «Кузбассэнерго»),  с учетом уточнений  требований в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  о понуждении    ОАО «Кузбассэнерго» осуществить раздел земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:286, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Терешковой, 41, площадью 1568 кв.м, согласно прилагаемой схеме и признать право собственности истца  на вновь образованный земельный участок.

Исковое требование мотивировано тем, что предприниматель является собственником здания металлического модуля, расположенного на земельном участке, принадлежащем ответчику.

 При продаже предпринимателю ООО «Кузбассэнергоремстрой» объекта недвижимости  к нему перешло право собственности на часть спорного земельного участка, занятую объектом недвижимости и необходимую для его эксплуатации, на основании статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением арбитражного суда Кемеровской области в иске отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что  поскольку продавец недвижимости не  обладал правом собственности на земельный участок под зданием, то у истца автоматически право собственности на землю возникнуть не может.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить,  ссылаясь на неправильное применение   и толкование арбитражным судом норм материального права.

Основным доводом апеллянта является  оспаривание  правоотношений сторон  по сделке аренды   с правом выкупа  недвижимого имущества от 18 июня 2002 года № 3-Д/02, заключенной  между   ОАО «Кузбассэнерго» (продавец) и ЗАО «Кузбассэнергоремстрой» (покупатель),  в предмет которой входило издание металлического модуля, в дальнейшем проданное истцу.

Апеллянт полагает, что поскольку  ОАО «Кузбассэнерго»  06 декабря 2002 года стало собственником земельного участка, на котором находились арендованные здания, а  полная оплата за арендованное имущество ЗАО «Кузбассэнергоремстрой» была произведена  12 марта 2003 года, то ЗАО «Кузбассэнергоремстрой» стало автоматически собственником земельного участка под  арендованным  и выкупленным имуществом  в силу  статей 223, 273  Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, у последующих собственников, а именно у истца, право собственности на земельный участок под  зданием металлического модуля возникло исходя из предыдущего права.

То обстоятельство, что  между ОАО «Кузбассэнерго» (продавец) и ЗАО «Кузбассэнергоремстрой» (покупатель) существовали арендные отношения  относительно земли под недвижимыми объектами, податель жалобы считает ничтожным.

Полагает  необходимым обязать ответчика произвести раздел земельного участка и передать истцу в собственность часть земельного участка, необходимого для эксплуатации здания.

В суде апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

В представленном отзыве ответчик просил принятый судебный акт оставить без изменения, при этом указал, что  продавец  недвижимости собственником земельного участка не являлся, позиция истца по существу представляет оспаривание сделок, стороной которых он не являлся.

В суде апелляционной инстанции представитель  ОАО «Кузбассэнерго» доводы отзыва поддержал.

Обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого судебного акта в полном соответствии с требованиями статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены либо изменения исходя из следующих обстоятельств.

Как видно  из материалов дела,   между  ОАО  «Кузбассэнерго» (арендодатель) и  РП «Кузбассэнергоремонт» (арендатор) 18 июня 2002 года заключен договор аренды   с правом выкупа № 3-3Д/02 от 18 июня 2002 года.

Предметом договора  в силу пункта 4.1  являлось здание металлического модуля , площадью 739,8 кв.м., расположенное на земельном участке под кадастровым номером 42:24:020302:27.

Срок действия договора  согласно пункту 13.1 составляет 18 месяцев.

В соответствии с разделом 9 «выкуп имущества» договора от 18 июня 2002 года № 3-Д/02 арендатор, надлежаще исполняющий обязательства по настоящему договору, вправе выкупить арендованное имущество по окончании срока действия настоящего договора. Арендатор вправе выкупить арендованное имущество и до окончания срок его действия.

Выкупная цена составляет 262 211 рублей 16 копеек.

 Имущество считается выкупленным арендатором с момента внесения им арендодателю выкупной цены.

Выкупная цена  арендатором в полном объеме была уплачена до 12 марта 2003 года.

В связи с чем, с  12 марта 2003 года  право собственности на здание металлического модуля зарегистрировано за ЗАО «Кузбассэнергоремонт».

С 21 декабря  2007 года право собственности на здание металлического модуля зарегистрировано за ООО «Кузбассэнергоремонт».

Земельные правоотношения собственника земельного участка ОАО «Кузбассэнерго» и  собственника металлического модуля ЗАО «Кузбассэнергоремонт» регулировались посредством оформления  договора аренды земельного участка № 543 от 01 сентября 2005 года.

Данный договор в дальнейшем пролонгировался на тот же срок с собственниками спорного здания, что следует из представленных  в материалах дела документов.

По договору купли – продажи от 06 февраля 2009 года  индивидуальный предприниматель Кондаков В.М. приобрел  в собственность у ООО ««Кузбассэнергоремонт» (правопредшественника ЗАО) здание металлического модуля, площадью 732,6 кв.м., расположенное на земельном участке  с кадастровым номером 42:24:0201002:286, расположенном в городе Кемерово по ул. Терешковой, 41.

Полагая, что  поскольку   на момент  действия договора аренды с правом выкупа, до полной оплаты стоимости  металлического модуля арендатором, ОАО «Кузбассэнерго» стало собственником земельного участка ( договор купли – продажи № 125 от 06 декабря 2002 год), то  соответственно и к арендатору, ЗАО «Кузбассэнергоремонт», перешло право собственности на земельный участок под арендованным зданием,  истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

          Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции  пришел к выводу  о том,  что поскольку право собственности на земельный участок под  зданием металлического модуля  у ЗАО «Кузбассэнергоремстрой» на момент отчуждения объекта недвижимости отсутствовало, это право не могло перейти к ООО «Кузбассэнергоремстрой», а затем и к предпринимателю Кондакову В.М..

            Также  арбитражным судом  проанализированы правоотношения, возникающие из договора аренды с правом выкупа, и  со ссылкой на статьи 624, 652, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделан вывод о том, что  поскольку в договоре аренды не было  согласовано передаваемое   арендатору (покупателю недвижимости)  право на соответствующий земельный участок в связи с  нахождением его  у ОАО «Кузбассэнерго» на момент заключения договора на праве постоянного(бессрочного) пользования, то в силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации к приобретателю здания перешли права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

            А поскольку между ОАО «Кузбассэнерго» и ЗАО «Кузбассэнергоремстрой» был заключен договор аренды от 01 сентября 2005  года № 543 в редакции протокола согласования разногласий земельного участка площадью 1092 кв.м, с кадастровым номером 42:24:020302:27, расположенного по адресу: город Кемерово,ул.Терешковой,41, под металлическим зданием типа «Модуль № 1», то соответственно в результате договора купли-продажи здания, у  индивидуального предпринимателя Кондакова В.М. не могло возникнуть   право собственности на земельный участок, расположенный под зданием.

             Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется. 

             Судом первой инстанции  правильно определена  правовая природа  правоотношений сторон, возникших по поводу договора аренды с правом выкупа, обоснованно отмечено, что договор аренды с правом выкупа следует рассматривать  как смешанный, с элементами аренды и купли-продажи.

                При этом сделаны правильные выводы ,  с  хронологическим анализом заключенных сделок во взаимосвязи с нормами действовавшего на тот период законодательства, не согласиться с которыми у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что  продавец здания металлического модуля (ООО «Кузбассэнергоремстрой») являлся собственником земельного участка под зданием, несостоятельны, поскольку не подтверждены ни доказательствами, ни представленным    толкованием правовых норм.

Так, из материалов дела видно, что  согласно свидетельству  о государственной регистрации права  от 25 декабря 2002 года, собственником земельного участка  площадью 41 480, 16 кв.м , расположенного  в г. Кемерово, по ул. Терешковой, 41, под кадастровым номером 42:24:020302:27, является  ОАО «Кузбассэнерго».

Также согласно свидетельству о государственной регистрации  права от 24 октября 2011 года  собственником  этого же земельного участка под кадастровым номером 42:24:0201002:286, является ОАО «Кузбассэнерго».

Продавец недвижимости, ООО «Кузбассэнергоремстрой», никогда собственником участка, находящегося под зданием металлического модуля , не был.

Напротив, из материалов дела следует, что  между     ОАО «Кузбассэнерго» и  ООО «Кузбассэнергоремстрой» относительно земельного участка под спорным зданием существовали арендные отношения.

Из представленных материалов видно, что  между ОАО «Кузбассэнерго» и ЗАО «Кузбассэнергоремстрой»  сентября 2005 года заключен договор аренды № 543, предметом которого являлся земельный участок  под зданием металлического модуля, расположенного в г. Кемерово, по ул. Терешковой, 41.

Дополнительные соглашения по условиям арендной платы заключались и в дальнейшем между ответчиком и правопреемником ЗАО «Кузбассэнергоремстрой» - ООО «Кузбассэнергоремстрой», что свидетельствует о признании сторонами имевших место арендных отношениях.

Поскольку у продавца недвижимости ООО «Кузбассэнергоремстрой» не было права собственности на земельный участок под зданием, поэтому и у покупателя имущества , индивидуального предпринимателя Кондакова Василия Марковича , оно не могло возникнуть.

Суд первой инстанции обоснованно сослался на  часть 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой, при переходе  права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся  на чужом земельном участке , к другому лицу оно приобретает  право на использование  соответствующей  части земельного участка, занятой зданием , строением , сооружением  и необходимой для их использования , на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При этом, как правильно указал  арбитражный суд в принятом судебном акте, ИП Кондаков В.М., требует признания за ним права собственности на земельный участок, который у продавца недвижимости находился в аренде, без  выплаты выкупной цены.

Ссылки подателя жалобы на статью 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, как на бесспорное основание возникновения права собственности истца, не обоснованы, поскольку  диспозиция названной статьи направлена  на установление  и защиту прав покупателя недвижимости, приобретшего ее у собственника земельного участка.

Доводы апеллянта  о том, что  первоначальный собственник  недвижимости  ОАО «Кузбассэнергоремстрой» приобрел право собственности на земельный участок, противоречат нормам права и последовательности имеющим место юридическим фактам, которым дал правильную оценку в  принятом судебном акте суд первой  инстанции.

Ссылки подателя жалобы на невозможность использования здания в связи с препятствиями со стороны ответчика, к предмету спора не относятся и подлежат рассмотрению  в ином   споре.

Доводы подателя апелляционной жалобы о ничтожности договора аренды земельного участка № 543 от 01 сентября 2005 года между  ответчиком и  ЗАО «Кузбассэнергоремстрой» в связи с отсутствием его государственной регистрации, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку  как видно из текста договора он заключался на срок менее года.

Более того, заявляя о недействительности договора, истец не указал какие основания лежат в основе данного вывода, учитывая, что он  стороной договора не являлся.

Фактически  основная позиция апеллянта сводится к несогласию с выводами арбитражного суда относительно момента определяющего  правовой статус  земельного участка, связанного принципом единства с  объектом недвижимости.

Судебная коллегия полагает,