Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 по делу n А45-14966/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                  Дело № А45-14966/2014

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.Е. Стасюк,

судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева,

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи С.О. Смолиным,

при участии в судебном заседании:

от истца –  Жестовский А.С. по доверенности от 01.07.2014, паспорт,

от ответчиков –  не явились (извещены),

от третьего лица –  не явился (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с  ограниченной ответственностью Управляющая компания «Регион» (рег. № 07АП-11955/14)

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2014 года  по делу №А45-14966/2014 (судья Е.И. Булахова)

по иску Общества с  ограниченной ответственностью Управляющая компания «Регион»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Классика плюс» и Обществу с  ограниченной ответственностью «Светлана»

третье лицо: мэрия города Новосибирска

об освобождении  земельного участка с кадастровым  номером 54:35:042020:9,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Регион» (далее – ООО УК «Регион») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Классика плюс» (далее – ООО «Классика плюс»), Обществу с ограниченной ответственностью «Светлана» (далее – ООО «Светлана») об освобождении земельного участка с кадастровым номером 54:35:042020:9 путём сноса торгового павильона и о приведении земельного участка в первоначальный вид (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска).

Исковые требования основаны на положениях статей 209, 301, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчики используют придомовую территорию жилого дома, находящегося в управлении ООО УК «Регион» для размещения торговых павильонов; оснований для такого использования не имеется; требование об освобождении земельного участка ответчиками не исполнено; нахождение на земельном участке торговых павильонов нарушает права собственников помещений жилого дома, правила благоустройства г. Новосибирска.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена мэрия города Новосибирска.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2014 года по делу №А45-14966/2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО УК «Регион» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.

В обоснование к отмене судебного акта заявитель указывает, что собственники земельного участка не принимали решения о предоставлении земельного участка ответчикам для размещения торгового павильона и не уполномочивали Кондакову М.И. и ООО УК «Регион» заключить договор аренды земельного участка с ответчиками от имени собственников помещений многоквартирного жилого дома, протокол общего собрания является ничтожным, также как и договоры аренды. Кроме того, по мнению заявителя, судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство истца об обследовании объекта (павильона).

Ответчики отзывы на апелляционную жалобу в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили.

В судебном заседании представитель истца настаивал на доводах апелляционной жалобы, утверждая, что у ответчиков отсутствуют основания для пользования земельным участком, составляющим придомовую территорию жилого дома.

Ответчики и третье лицо, надлежащим образом извещенные о судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене. Выводы суда основаны на следующем.

Как следует из материалов дела, между ООО УК «Регион» (арендодателем) и ООО «Классика плюс» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка для размещения временного объекта №61 от 01.08.2012.

В соответствии с пунктами 1.1-1.3 договора аренды №61 от 01.08.2012 арендодатель, действуя от лица собственников помещений, передаёт, а арендатор принимает в аренду земельный участок на придомовой территории многоквартирного жилого дома по адресу: г.Новосибирск, ул. Б. Хмельницкого, д. 33, площадью 65 кв.м. в границах согласно плану границ земельного участка для размещения и эксплуатации торгового павильона (по продаже продовольственных товаров).

Согласно пункту 1.4 договора аренды №61 от 01.08.2012 он вступает в силу со дня его подписания и действует в течении 11 месяцев.

Пунктом 6.2 договора аренды от 01.08.2012 предусмотрено, что в случае если ни одна из сторон не заявит о его прекращении, договор считается продленным на очередной срок на тех же условиях.

Кроме того, между собственниками помещений  жилого дома №33 по ул. Богдана Хмельницкого в лице уполномоченного представителя дома Кондаковой М.И. (арендодателем) и ООО «Светлана» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка от 12.07.2006.

По условиям указанного договора арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок общей площадью 70 кв.м., занимаемый павильоном «24 часа» и расположенный на придомовой территории жилого дома № 33 по ул. Богдана Хмельницкого (пункт 1.1 договора аренды от 12.07.2006.

Пунктом 2.1 договора аренды от 12.07.2006 установлен срок аренды в 11 месяцев, с 01.07.2006 по 01.06.2007. При этом стороны определили, что договор аренды вступает в силу в момента подписания его сторонами и действует до расторжения его в установленном порядке.

В силу п.2.2 договора аренды от 12.07.2006 по истечении срока аренды, если ни одна из сторон не выразила желание расторгнуть настоящий договор, он автоматически пролонгируется на тот же срок и на тех же условиях.

Общим собранием собственников многоквартирного жилого дома № 33 по ул. Богдана Хмельницкого в городе Новосибирске, проведенного 01.03.2014, было принято решение о сносе торгового павильона, находящего на придомовой территории указанного жилого дома.

21.04.2014 ООО УК «Регион» направило ООО «Классика плюс» уведомление № 768 о расторжении договора аренды с требованием в срок до 01.06.2014 убрать торговый павильон с придомовой территории.

23.04.2014 от имени совета дома № 33 по ул. Богдана Хмельницкого в адрес ООО «Классика полюс» и ООО «Светлана» также были направлены уведомления, в которых указывалось на прекращение всех, ранее заключенных договоров аренды, и изложено требование в срок до 01.06.2014 демонтировать временный объект (торговый павильон) и освободить земельный участок придомовой территории с приведением его в первоначальный вид.

Ответчиками требование управляющей компании и совета дома исполнено не было.

Полагая, что ответчики незаконно владеют и пользуются спорным земельным участком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что заключенные между сторонами договоры аренды земельного участка являются действующими, в установленном порядке расторгнуты не были, в связи с чем, основания для освобождения земельного участка с кадастровым номером 54:35:042020:9 путём сноса торгового павильона и приведения земельного участка в первоначальный вид отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установив фактические обстоятельства дела, пришел к неверным выводам по существу спора.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункты 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 данного Кодекса).

Как указано выше, договор аренды земельного участка от 12.07.2006 был заключен на 11 месяцев с 01.07.2006 по 01.06.2007.

В силу пункта 2.2 договора он автоматически продлился на срок с 01.06.2007 по 01.05.2008, после истечения указанного срока договор аренды становится заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды земельного участка для размещения временного объекта №61 от 01.08.2012 также был заключен на 11 месяцев со дня его подписания, и действовал с 01.08.2012 по 01.07.2013. Пунктом 6.2 договора было предусмотрено продление договора на очередной срок, при отсутствии заявления о прекращении договора от одной из сторон.

В силу пункта 6.2 договора №61 от 01.08.2012 он был продлен на очередной срок на тех же условиях – с 01.07.2013 по 01.06.2014. Однако 21.04.2014 истцом в адрес ООО «Классика плюс» было направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке с требованием в срок до 01.06 2014 убрать торговый павильон. Соответственно, после 01.06.2014 (в связи с заявлением арендодателя о прекращении договора аренды) договор аренды №61 от 01.08.2012 на новый срок не возобновился. В связи с чем у арендатора возникла обязанность освободить земельный участок и передать его арендодателю.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, законом допускается односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Сторонами не оспаривается, что по истечении срока действия договоров ответчики продолжали пользоваться спорным земельным участком.

Воспользовавшись предоставленным ему правом истец, выступающий в качестве арендодателя по договору аренды №61 от 01.08.2012, и совет жилого дома от имени арендодателя по договору аренды от 01.07.2006 заявили об отказе от договора аренды, заключенного с ООО «Светлана» и о прекращении (непродлении на новый срок) договора аренды с ООО «Классика плюс». Материалы дела содержат доказательства направления ответчикам указанных уведомлений.

Ответчики данные фактические обстоятельства не оспаривают.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Учитывая изложенное выше, истечение на день рассмотрения дела срока извещения об отказе от договора, договоры аренды №61 от 01.08.2012 и от 01.07.2006 следует считать прекращенными.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с изложенным исковое заявление подлежало удовлетворению.

Выводы суда первой инстанции, касающиеся расторжения договоров аренды земельных участков, и о соблюдении претензионного порядка являются ошибочными, так как односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием для прекращения договора, и в случае прекращения договора в связи с истечением срока его действия и односторонним отказом от договора, когда такой отказ допускается законом, установленный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок расторжения договора не применяется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что собственники земельного участка не принимали решения о предоставлении земельного участка ответчикам для размещения торгового павильона и не уполномочивали Кондакову М.И. и ООО УК «Регион» заключить договор аренды земельного участка с ответчиками от имени собственников помещений многоквартирного жилого дома суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку договоры аренды недействительными в установленном законом порядке признаны не были, решения общего собрания собственников помещений в жилом доме в установленном законом порядке не оспорены.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что договоры были заключены в 2006 и 2012 годах, земельные участки для размещения