Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 по делу n А45-2596/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                    Дело №А45-2596/2014

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2015 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.Е. Стасюк,

судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.В. Скороходовой,

при участии в судебном заседании:

от истца (по первоначальному иску) – не явился (извещен),

от ответчика (по первоначальному иску) – не явился (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества «МЖК Спарта»

на решение  Арбитражного суда Новосибирской области от  20 октября 2014 года по делу №А45-2596/2014 (судья Т.А. Наумова)

по иску Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

к Закрытому акционерному обществу «МЖК Спарта», р.п. Краснообск Новосибирской области

о взыскании 2979321,22 руб. задолженности, расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок,

и по встречному иску Закрытого акционерного общества «МЖК Спарта» г. Новосибирск

к Мэрии города Новосибирска

о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

 Мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Закрытому акционерному обществу «МЖК Спарта» (далее – ЗАО «МЖК Спарта») о взыскании 756 000 рублей  задолженности по арендной плате за период с первого квартала 2011 года по четвёртый квартал 2013, 389 088 рублей  неустойки за период с 02.04.2011 по 15.01.2014; расторжении договора аренды земельного участка № 61473р от 28.07.2008; обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0114, расположенный по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Титова.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком не исполнялись договорные обязательства по уплате истцу арендных платежей за пользование арендуемым земельным участком, что привело к образованию задолженности, начислению пени и обращению в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

ЗАО «МЖК СПАРТА», не согласившись с требованиями истца по первоначальному иску по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, в процессе судебного разбирательства предъявило к Мэрии города Новосибирска встречное исковое требование о признании договора аренды земельного участка № 61473р от 28.07.2008 недействительным.

Истец по встречному иску в обоснование своей позиции о признании договора аренды недействительным указал на непригодность земельного участка, предоставленного арендатору по договору аренды, для использования. Кроме того арендатор ссылался на то, что размер арендной платы по договору аренды существенно завышен.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.10.2014 исковые требования первоначального истца были удовлетворены в части обязания ЗАО «МЖК Спарта» своими силами и за свой счет освободить земельный участок и взыскания с ЗАО  «МЖК Спарта» в пользу Мэрии города Новосибирска задолженности по договору аренды земельного участка в виде невнесенных арендных платежей в заявленном истцом размере, а также пени за период с 02.04.2011 по 15.01.2014 в размере 389 088 рублей. В удовлетворении остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЗАО «МЖК Спарта» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении первоначального иска, а встречный иск удовлетворить.

По мнению подателя апелляционной жалобы, судом не было принято во внимание, что ЗАО «МЖК «Спарта» не могло приступить и не приступило к использованию земельного участка по назначению и в соответствии с разрешенным использованием в силу его непригодности для тех целей, для которых он был предоставлен в аренду.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

На основании части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Мэрией города Новосибирска (арендодателем) и ЗАО «МЖК СПАРТА» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №61473р от 28.07.2008.

Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора  аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:062550:0114, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 601 кв.м. Границы земельного участка закреплены на местности и обозначены на плане границ (приложение №1 к договору).

Земельный участок предоставляется для строительства малоэтажного жилого дома на срок с 28.07.2008 до 28.07.2011 (пункты 1.3, 1.4 договора аренды).

Дополнительным соглашением №1 от 25.07.2011 срок действия договора аренды земельного участка продлен до 28.07.2014.

В силу  пункта 7.2 договора аренды земельного участка № 61473р от 28.07.2008 с момента подписания сторонами указанного договора он одновременно приобретает силу акта приема-передачи. Соответственно, арендатору 28.07.2008 по договору аренды был передан земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:062550:0114 площадью 601 кв. м.

Договор аренды земельного участка, а также дополнительное соглашение к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, что подтверждено материалами дела и сторонами не оспаривается.

В соответствии с пунктом 2.1 договора сумма годовой арендной платы составляет 252 000 руб. Арендная плата за земельный участок согласована сторонам в договоре, подписанном в установленном законом порядке, не оспаривалась при заключении договора, была определена в соответствии с подпунктом б) пункта 2.2 Приложения к решению Совета депутатов города Новосибирска № 960 от 22.04.2008 «О порядке определения размера и внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Новосибирска», именно на основании отчета независимого оценщика.

Согласно пункту 2.3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца  квартала, следующего за расчетным.

Пунктом 2.3.3 договора установлена ответственность арендатора за невнесение платежей в установленный договором срок в виде неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за истекший квартал за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела усматривается, что арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, в результате чего образовалась задолженность по уплате арендных платежей за период с первого квартала 2011 года по четвертый квартал 2013 года в размере 756 000 рублей.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2.3.3 договора истцом начислена неустойка за период с 02.04.2011 по 15.01.2014  в сумме 389 088 рублей.

Таким образом, материалами дела подтверждено наличие задолженности арендатора по арендной плате и неустойки в заявленном размере. Доказательств оплаты задолженности ответчиком в материалы дела не предоставлено.

В соответствии с изложенным требования о взыскании заложенности и неустойки обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 46  Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, суд первой инстанции обоснованно указал, что на день рассмотрения иска срок действия договора истёк (согласно дополнительному соглашению – до 28.07.2014), доказательств достижения сторонами соглашения о его пролонгации в порядке, предусмотренном пунктом 6.5 договора, в материалы дела не представлено. Обращение истца с данным иском следует рассматривать как возражение арендодателя против продолжения договора аренды, соответственно, договор аренды не стал заключенным ан неопределенный срок.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю, соответственно, требование истца по первоначальному иску об обязании арендатора освободить земельный участок правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Довод заявителя жалобы о том, что истец не исполнил встречное обязательство по предоставлению земельного участка, отклоняется, как противоречащий установленным по делу обстоятельствам. Как указано выше, земельный участок передан арендатору одновременно с подписанием договора.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о невозможности использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением, в силу чего арендатор не смог приступить и не приступил к его использованию по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе (по земельному участку проходит ЛЭП, почва загрязнена, что не позволяет осуществлять строительство домов), подлежат отклонению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Между арендатором и арендодателем был заключен договор аренды земельного участка № 61473р от 28.07.2008. В силу требований пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В момент подписания договора аренды стороны согласовали все существенные условия. Арендатор земельный участок принял, возражений относительно объекта аренды не заявил.

Учитывая изложенное выше, суд апелляционной инстанции поддерживает позицию Арбитражного суда Новосибирской области, отраженную в решении от 20.10.2014, о том, что буквальное толкование перечисленных норм права и оценка фактических обстоятельств спора в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами свидетельствует об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно переданного по договору аренды земельного участка от 28.07.2008 № 61473р имущества.

Учитывая тот факт, что в силу положений пункта 7.2 договора аренды земельного участка № 61473р от 28.07.2008 с момента подписания сторонами указанного договора он одновременно приобретает силу акта приема-передачи, арендатор принял земельный участок как он есть на день подписания договора аренды в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением, следовательно, удовлетворен его фактическим состоянием и не имеет претензий относительно его качества.

Также суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0114 на момент заключения договора аренды находился в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и его целевому назначению, поскольку данное обстоятельство ЗАО МЖК «Спарта» подтверждает лишь Протоколом анализа качества почвы № 434/п от 28.04.2014, тогда как договор аренды был подписан сторонами 28.07.2008, и на момент подписания договора аренды земельного участка арендатор был удовлетворен его состоянием.

Кроме того, суд апелляционной инстанции поддерживает позицию Арбитражного суда Новосибирской области относительно того, что ответчиком по первоначальному иску не представлено доказательств принятия мер для охраны земельного участка, исключающих незаконное проникновение, в том числе загрязнение его третьими лицами в период после заключения договора аренды.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что довод о невозможности использования земельного участка по назначению был заявлен первоначальным ответчиком лишь при рассмотрении иска о взыскании с него задолженности по договору аренды земельного участка, спустя шесть лет после заключения договора, и не может быть принят как обоснованный и доказанный. О наличии на земельном участке ЛЭП закрытому акционерному обществу «МЖК СПАРТА» было известно ещё в 2012 году, о чём свидетельствует письмо от 12.04.2012 № 128, кроме того, ЛЭП не относится к коммуникациям, проходящим под землёй, в силу чего прохождение ЛЭП вдоль  земельного участка не могло остаться незамеченным. Кроме того, из материалов дела не следует, что наличие ЛЭП исключает возможность строительства.

В соответствии с изложенным доводы