Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2015 по делу n А03-18786/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                   Дело № А03-18786/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2015 года

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2015 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующий   Колупаева Л. А., судьи: Марченко Н.В., Усанина Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевой Ю.А.

с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: без участия (извещен);

от ответчика:  Бондаренко Л.В. по доверенности от 12.11.2014;

рассмотрев в судебном заседании  апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Альфа Ритейл Компани»

на решение Арбитражного суда Алтайского края от 28 января 2015 года

по делу № А03-18786/2014 (судья С.В. Лихторович)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Альфа Ритейл Компани», г.Новосибирск (ИНН 5405409496 ОГРН 1105405006321)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирьстройинвест»,

г.Барнаул (ИНН 2225059254 ОГРН 1032202267833)

о признании действующим договора аренды нежилых помещений №00511100180 от 09.12.2011

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Сибирьстройинвест», г.Барнаул к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Ритейл Компани», г.Новосибирск об обязании освободить помещение площадью 3 328,9 кв.м, расположенное в нежилом отдельно стоящем здании Торгово-развлекательного центра «Весна» по адресу: 656054 Алтайский край, г.Барнаул, ул.Малахова,86 в, в течение 5 дней с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа Ритейл Компани» (далее – ООО «Альфа Ритейл Компани», истец, апеллянт) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирьстройинвест» (далее – ООО «Сибирьстройинвест», ответчик) о признании действующим договора аренды нежилых помещений №00511100180 от 09.12.2011.

Определением от 13.11.2014 суд принял к производству встречное исковое заявление ООО «Сибирьстройинвест» к ООО «Альфа Ритейл Компани» об обязании ООО «Альфа Ритейл Компани» освободить помещение площадью 3 328,9 кв.м, расположенное в нежилом отдельно стоящем здании Торгово-развлекательного центра «Весна» по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, ул.Малахова,86 в, в течение 5 дней с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 28 января 2015 года в удовлетворении первоначальных заявленных исковые требований отказано, удовлетворены встречные исковые требования. Суд  обязал общество с ограниченной ответственностью «Альфа Ритейл Компани» освободить нежилое помещение общей площадью 3 328,9 кв.м, расположенное в нежилом отдельно стоящем здании Торгово-развлекательного центра «Весна» по адресу: 656054 Алтайский край, г.Барнаул, ул.Малахова, 86 в, в течение 5 дней с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении суда обстоятельствам дела.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что документами подтверждается факт оформления отношений между сторонами, считает, что спорный договор аренды продолжает действовать до настоящего времени.

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

ООО «Сибирьстройинсвест»   в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило  отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Доводы отзыва поддержаны представителем  ООО «Сибирьстройинсвест»   в судебном заседании в полном объеме.

Апеллянт явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о надлежащем извещении).

В порядке части 6 статьи 121, части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей апеллянта.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268, АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 03.10.2014 по делу № А03-13271/2014, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014,  и постановление от 20.03.2015 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа,  между ООО «Сибирьстройинвест» (арендодатель) и ООО «Альфа Ритейл Компани» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений № 00511100180 от 09.12.2011, по  условиями которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное пользование (аренду) помещение площадью 3 328,9 кв.м, расположенное в нежилом отдельно стоящем здании Торгово-развлекательного центра «Весна» с подземной автостоянкой, общей площадью 30 054,8 кв. м, находящемся по адресу: г.Барнаул, ул. Малахова, 86 в.

Договор был заключен сроком на 10 лет с 09.12.2011 по 08.12.2021 (п. 2.3 договора) и зарегистрирован в установленном законом порядке 24.01.2012.

В соответствии с п.4.4.1 договора минимальная арендная плата и плата за эксплуатацию оплачиваются арендатором ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 20 числа текущего месяца аренды.

Пунктом 6.2 договора аренды установлены основания для расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке: невнесение арендатором, какого-либо платежа, предусмотренного договором (под невнесением понимается также и внесение только части платежа) более 30 дней; просрочка выполнения требований государственных, муниципальных и иных органов, учреждений, организаций, уполномоченных физических и/или юридических лиц более чем на 25 банковских дней, а равно повторное нарушение указанных требований в течение 6 месяцев в связи с осуществлением деятельности арендатором в помещении/здании; несогласования текущего ремонта помещения, его отделки, переоборудования, перепланировки, установление в помещении охранной, пожарной сигнализации, системы кондиционирования, вентиляции, проведение ремонтно-отделочных работ, затрагивающих инженерные системы, обслуживаемые арендодателем с арендодателем и/или иными необходимыми лицами по договору; нарушение правил, норм и/или требований технической эксплуатации, противопожарной безопасности, экологических, санитарных, гигиенических и/или иных правил, норм, требований, регламентирующих пользование нежилыми помещениями более 2 раз; в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендатором иных обязанностей, предусмотренных п. 3.3.3, п.3.3.12, п. 3.3.13, п. 3.3.24, п. 3.3.28 договора; иных случаях, установленных договором.

Договор считается расторгнутым по истечение 30 календарных дней с даты получения указанного письменного уведомления арендатором.

Помещение согласно договору аренды было передано арендатору и использовалось им в период действия договора и по настоящее время.

Уведомлением от 02.06.2014 арендодатель заявил об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, указав на неоднократное нарушение арендатором условий договора, предусматривающих, в том числе, соблюдение правил и норм технической эксплуатации, противопожарной безопасности, обязательства по своевременному внесению арендных и иных платежей.

25.06.2014 истец получил уведомление об освобождении арендуемого помещения в срок до 25.07.2014.

Полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды помещения является незаконным, истец обратился в суд с иском  по делу № А03-13271/2014.

В удовлетворении указанных требований истцу по делу № А03-13271/2014 было отказано.  Суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания решения о расторжении договора аренды нежилых помещений № 00511100180 от 09.12.2011, выраженного в уведомлении от 02.06.2014, незаконным. Апелляционный и кассационный суды  не усмотрели  оснований для отмены решения суда первой инстанции,

Рассматривая настоящее дело, суд первой инстанции, учитывая вступившее в законную силу решение суда по делу № А03-13271/2014 признав, что договор аренды нежилых помещений от 09.12.2011 №00511100180 является расторгнутым с 20.07.2014.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Статьей 619 ГК РФ, регламентирующей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

В соответствии с пунктом 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

Пунктом 6.2 договора аренды сторонами согласовано, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случаях нарушения арендодателем какой-либо свое обязанности, предусмотренной договором, при условии письменного уведомления арендатора за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора и получения его арендодателем.

Как следует из обстоятельств и материалов дела, арендатором ООО «Альфа Ритейл Компани» допускались нарушения установленных пунктом 4.4.1 договора сроков внесения минимальной арендной платы и платы за эксплуатацию - ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца аренды. Указанные сроки нарушались истцом неоднократно и на период более 30 дней.

На дату направления ответчиком уведомления от 02.06.2014 об одностороннем расторжении договора задолженность истца по договору составляла 2 804 465,27 руб., в том числе задолженность за апрель 2014 года - 946 813 руб. 26 коп., задолженность за май 2014 года - 1 857 652 руб. 01 коп.

Последующая частичная оплата истцом задолженности не устраняет наличие обстоятельств неоднократных нарушений истцом сроков внесения арендной платы более чем на 30 дней, являющихся одним из самостоятельных оснований для одностороннего расторжения договора аренды со стороны арендодателя в порядке статьи 6.2 договора.

Из представленных в материалы дела платежных поручений истца следует, что истцом с 2012 года в неоднократно допускались значительные нарушения сроков внесения платы  по аренде.

Другим основанием для расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке, предусмотренным пунктом 6.2 договора аренды, является нарушение арендатором правил, норм и/или требований технической эксплуатации, противопожарной безопасности, экологических, санитарных, гигиенических и/или иных правил, норм, требований, регламентирующих пользование нежилыми помещениями более 2 раз.

Поскольку пунктом 3.3.5 договора на арендатора возложена обязанность содержать помещение в чистоте и исправном состоянии в соответствии с правилами, требованиями и нормами технической, противопожарной безопасности, а при необходимости привести и содержать помещение с указанными правилами, требованиями и нормами, пунктом 3.3.11 договора установлена ответственность истца перед ответчиком за содержание и функционирование надлежащим образом помещения; пунктом 3.3.13 - обязанность устранять неисправности, повреждения, их последствия, последствия аварий в помещении, коммуникациях и системах жизнеобеспечения помещения, произошедшие в результате деятельности истца; пунктом 3.3.25 - обязанность хранить в помещении товар, материалы, оборудование, иное имущество в соответствии с необходимыми нормами хранения, пожарной безопасности при складировании товаров и осуществлении коммерческой деятельности в помещении, в том числе демонстрации товаров посетителям, не загромождать проходы, выходы из помещения товарами, материалами, оборудованием, иным имуществом, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о нарушении именно истцом условий договора.

Суды по делу №А03-13271/2014 пришли к выводу о том, что поскольку материалами дела подтверждаются факты нарушений арендатором условий договора аренды, о чем ему было надлежащим образом сообщено, арендодатель в соответствии с условиями договора правомерно отказался от его исполнения в одностороннем порядке.

Полагая что, договор аренды не прекращен и является действующим, а стороны по- прежнему продолжают взаимоотношения в соответствии с условиями договора, истец обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя встречные исковые требования и отказывая в первоначальных, суд руководствовался вступившим в законную силу решением суда по делу № А03-13272/2014, в соответствии с которым договор расторгнут, указал на законное обязательство по возврату арендованного имущества.

Седьмой арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело повторно в порядке главы 34 АПК РФ, соглашается с данными выводами суда, при этом исходит из следующих норм права и обстоятельств по делу.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных