Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2015 по делу n А45-22085/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                   Дело № А45-22085/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего  Ждановой Л.И.

судей: Киреевой О.Ю., Нагишевой О.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аюшевым Д.Н.,

при участии:

от истца: Ляпунова М.И., доверенность от 24.10.2014,

от ответчика: без участия (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Хармони» (07АП-11015/2014(2) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27.02.2015 по делу № А45-22085/2014 (судья Айдарова А.И.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Родник» (ОГРН 1125476006985)

к обществу с ограниченной ответственностью «Хармони» (ОГРН 1127847206850)

о взыскании арендной платы, убытков, упущенной выгоды в сумме 1 759 164 руб.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Родник» (далее – ООО «Родник») обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Хармони» (далее – ООО «Хармони») о взыскании 867 636 руб. арендной платы, 437 052 руб. ущерба, 454 476 руб. упущенной выгоды.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.02.2015 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 82 632 руб. арендной платы, 437 052 руб. убытков. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением в части удовлетворения иска, ООО «Хармони» в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование подателем указано, что в спорный период у ответчика не было нарушений сроков оплаты арендной платы. Необоснованным является вывод суда о просрочке арендатора в возврате помещения. Распечатки с электронного почтового ящика являются ненадлежащими доказательствами. Судом неправомерно не применена статья 333 ГК РФ. Истцом не представлены доказательства первоначального наличия установленного впоследствии и перечисленного в накладной и смете оборудования в помещении, а также того, что стоимость поименованных в расчете оборудования и работ должна быть взыскана с ответчика. Ответчик не был уведомлен о проводимой истцом экспертизе. Ремонт производился за счет нового арендатора – ОАО «Лето Банк». Представленные истцом доказательства не подтверждают несение истцом расходов на проведение ремонтных работ.

ООО «Родник» в отзыве доводы апелляционной жалобы отклонило, решение суда просило оставить без изменения как соответствующее законодательству.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

На основании части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, настаивал на оставлении решения суда без изменения.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражения против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части в суд апелляционной инстанции не поступили.

Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО «Родник» (арендодатель) и ООО «Хармони» (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды от 28.01.2013, предметом которого является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект, д. 186, общей площадью 125,2 кв. м, обозначенного на поэтажном плане первого этажа номерами 22, 23. 23а, 24 и на антресоли номера на поэтажном плане 236, 23в, 23 г.

Помещение должно быть передано арендатору в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, с подведенными к помещению: системой энергоснабжения единовременной мощностью не менее 17 кВт; системой противопожарной сигнализации; системой теплоснабжения, с предоставлением точек подключения: системы горячего и холодного водоснабжения; системы канализации; телефонной и интернет линиями.

Передача помещения арендатору оформляется актом приема-передачи помещения, являющемуся неотъемлемой частью договора (Приложение № 2), именуемому в дальнейшем Акт приема-передачи, в котором стороны фиксируют фактическое состояние передаваемого помещения. Передача помещения осуществляется арендодателем в сроки, установленные пунктом 2.1 настоящего договора.

Согласно пункту 1.2 договора арендатор пользуется и владеет переданным помещением для размещения ювелирного магазина, магазина по продажи часов, ломбарда, ювелирной мастерской, скупки изделий из драгоценных металлов скупки лома драгоценных металлов и часов, магазина по продажи чистящих средств и футляров.

Передаваемое в аренду помещение, находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендованного помещения.

По акту приема-передачи от 28.01.2013 ООО «Родник» передало в пользу ООО «Хармони» спорное помещение.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата состоит из двух частей: базовой и переменной. Базовая часть арендной платы за помещение составляет 563 400 руб., без НДС, из расчета 4500 руб., без НДС, за один квадратный метр общей площади в месяц. Оплата производится ежемесячно. В стоимость базовой части арендной платы за помещение арендатора, включены расходы арендодателя по внесению арендной платы за землю и страхованию помещения.

Арендодатель вправе один раз в год индексировать (увеличивать) базовую часть арендной платы, но не более чем на 10% от размера базовой части арендной платы, действующей в предшествующем году, о чем письменно извещает арендатора за десять дней до фактического изменения базовой части арендной платы. При этом увеличение арендной платы возможно не ранее чем через 12 месяцев с даты подписания настоящего договора.

На основании пункта 4.1 договора ООО «Родник» направило арендатору уведомление от 17.01.2014 о повышении базовой части арендной платы до 619 740 руб. с 01.02.2014.

В соответствии с п/п 3 пункта 11.3 договора по требованию арендодателя договор может быть расторгнут досрочно, посредством уведомления арендатора заказным письмом или нарочным о предстоящем расторжении с указанием причины расторжения договора, в том числе, в если арендатор дважды в течение одного календарного года нарушил срок внесения арендной платы или иных платежей, предусмотренных договором.

В соответствии с пунктом 4.11 договора в случае двукратного нарушения арендатором в течение одного календарного года срока оплаты базовой части арендной платы, установленного в соответствии с пунктом 4.2 договора, арендодатель имеет право расторгнуть в одностороннем порядке настоящий договор посредством направления уведомления в адрес арендатора заказным письмом с уведомлением и с приложением описи вложения. Договор считается расторгнутым по истечению 10 дней с момента получения арендатором уведомления арендодателя.

В связи с двукратным нарушением ООО «Хармони» в течение одного года срока оплаты базовой части арендной платы, арендодатель воспользовался правом, предоставленным ему договором, и направил арендатору уведомление о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 5.6 долгосрочного договора аренды от 28.01.2013 арендодатель направляет всю корреспонденцию арендатору по электронной почте по адресу [email protected] с обязательным указанием в тексте письма адреса помещения, контактного телефона представителя арендодателя. При этом оригиналы документов в обязательном порядке передаются полномочному представителю арендатора или направляются заказным письмом в адрес арендатора, указанный в договоре. Таким образом, стороны признали направление корреспонденции по электронной почте надлежащим способом уведомления.

Руководствуясь указанным пунктом договора, арендодатель 17.01.2014 направил по электронной почте арендатору уведомление об увеличении арендной платы с 01.02.2014 (л.д. 128-129 т. 4). Оригинал уведомления о повышении арендной платы от 17.01.2014 также был направлен арендодателем заказным письмом 29.01.2014 и был получен ответчиком 12.02.2014, что подтверждается копией страницы с официального сайта ФГУП «Почта России» об отслеживании корреспонденции (л.д. 130 т. 4).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что уведомление об увеличении арендной платы с 01.02.2014 получено арендатором по электронной почте 17.01.2014 и оригинал получен заказным письмом 12.02.2014.

Кроме того, 28.02.2014 ООО «Хармони» направило в адрес ООО «Родник» по электронной почте письмо с просьбой не повышать арендную плату. Письмо направлено ответчиком по электронной почте от 28.02.2014.

Согласно пункту 3.9 договора арендатор обязан возвратить арендованное помещение в последний день истечения срока действия договора или досрочного расторжения по основаниям, предусмотренным договором, по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности. Отделимые улучшения, если иное не установлено соглашением сторон, подлежат демонтажу силами и за счет арендатора до момента передачи помещения арендодателю. В случае просрочки возврата арендованного помещения арендная плата взимается за весь период нахождения помещения у арендатора сверх времени, предусмотренного настоящим договором, в двукратном размере от установленной договором.

Ссылаясь на нарушение арендатором сроков внесения арендной платы, ООО «Родник» направило в адрес ООО «Хармони» уведомление о расторжении договора, которое получено адресатом 02.07.2014.

10.07.2014 арендодателем получено письмо арендатора о готовности передать спорное помещение 12.07.2014. Однако в связи с тем, что 12.07.2014 являлось субботой (нерабочим днем), ООО «Родник» направило в ООО «Хармони» письмо исх. №7 посредством электронной почты, о том, что в назначенную дату приема помещения  должностные лица ООО «Родник» не могут принять помещение.

Ответчик в адрес истца направил телеграмму о принятии помещения 16.07.2014 в 15-00. Данную телеграмму ООО «Родник» получило в электронном виде и обеспечило явку своего представителя на приемку помещения (л.д.29-30 т.4).

Помещения были переданы по акту приема-передачи 16.07.2014.

Согласно пункту 3.9 договора аренды арендатор обязан возвратить арендованное помещение по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности. Отделимые улучшения, если иное не установлено соглашением сторон, подлежат демонтажу силами и за счет арендатора до момента передачи помещения арендодателю. В силу пункта 3.14 после истечения срока действия договора неотделимые улучшения помещения, произведенные арендатором, которые невозможно удалить без нанесения ущерба помещению, становятся собственностью арендодателя без каких-либо дальнейших выплат или компенсаций, исключением предусмотренных случаев, досрочного расторжения договора. Арендодатель имеет право отказаться от таких улучшений.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор обязан возместить арендодателю убытки, причиненные в случае повреждения арендованного помещения, если арендатор не докажет, что повреждения помещения произошли в результате наступления обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

Из акта от 16.07.2014, составленного ООО «Родник» и подписанного представителем ответчика Василенко Д.В., уполномоченного по доверенности от 15.07.2014 на передачу помещения, следует, что помещения переданы с существенными недостатками: демонтированы все осветительные приборы, разбита секция витринного стекла, не демонтирован металлический пол в сейфовой комнате, частично демонтирована гипсокартонная обшивка стен, демонтированы охранная пожарная сигнализация, демонтирована батарея отопления, повреждена обшивка потолка (л.д. 61, 62 т. 1).

В акте имеется дописка о том, что Василенко Д.В. от подписи, по указанию руководителей, отказывается. В акте приема-передачи, составленного ответчиком, имеется подпись генерального директора Архиповой М.Н., в котором также имеются сведения о передаче помещения с существенными недостатками (л.д. 20 т. 4).

Так как арендатор не согласился с зафиксированными в акте дефектами, ООО «Родник» инициировано обследование спорного помещения Новосибирской торгово-промышленной палатой.

Согласно акту экспертизы от 21.07.2014 внешним осмотром представителем арендодателя в присутствии эксперта установлено, что в антресольном уровне: демонтирован радиатор отопления в количестве 8 секций; пол покрыт металлическим листом и сверху застелен линолеумом размером 2540*2700 мм, общей площадью 6,8 кв. м; скол кафельной плитки размером 300*300 мм, уложенной на полу, в количестве 16 шт., общей площадью 1,44 кв. м.; на потолке отсутствует плитка армстронг в количестве 18 шт., отрыв и деформация направляющих, общей площадью 6,5 кв. м; с потолка свисают оборванные провода, принадлежность которых определить не представляется возможным; отсутствует обшивка боковых и верхних откосов двух дверных проемов и стены общей площадью 10 кв. м. На 1 этаже: многочисленные сколы и трещины 4-х плиток размером 320*500 мм ступеней лестничного марша, общей площадью 1 кв. м; наличие трещины по всей поверхности наружного витринного стекла м 970*1150 мм общей площадью 1,11 кв. м; наличие рекламной пленки