Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу n А67-145/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

(обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В соответствии со статьей 44 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены пунктом 2 статьи 53 ЗК РФ, согласно которому отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него установлен статьей 30.2 Федерального закона № 122-ФЗ.

Отказ от права собственности на земельный участок относится к общим основаниям прекращения права собственности на имущество, предусмотренным статьями 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно части второй статьи 236 ГК РФ отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Исходя из пункта 2 статьи 36 ЗК РФ, статьи 36 ЖК РФ, статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П (пункт 2.1) указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36).

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Пункт 3 статьи 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ предусматривает, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, которое в силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ прекращается надлежащим исполнением.

В пункте 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что обязательство застройщика как стороны договора участия в долевом строительстве состоит в том, чтобы в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

В силу пункта 1 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона об участии в долевом строительстве, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства (пункт 8 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ).

Из материалов дела следует, что общество произвело ввод объекта строительства в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 70301000-069-Л/12, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Томска, и передало объекты долевого строительства собственникам, что подтверждается справкой застройщика № 500 от 16.12.2014.

При таких обстоятельствах и исходя из анализа приведенных норм права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в силу статей 309, 352, 408 ГК РФ обязательства заявителя как застройщика считаются исполненными с момента перехода права собственности участникам долевого строительства, а залог земельного участка, находящегося в собственности признается прекращенным.

В целях исключения соответствующей записи о своих правах на земельный участок, содержащейся в ЕГРП, ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» обратилось в управление с заявлением о прекращении права собственности на спорный земельный участок.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.12.2014 по спорному земельному участку содержатся записи об ипотеке (залоге). В качестве лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, указаны: открытое акционерное общество «Сбербанк России»; «Газпромбанк» (Открытое акционерное общество); открытое акционерное общество «Томский акционерный инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк»; открытое акционерное общество «БАНК УРАЛСИБ»; публичное акционерное общество «МТС-Банк».

Данные организации, не являются участниками долевого строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Томск, пер. Урожайный, 29/1. Основанием для возникновения указанных залоговых обязательств послужили кредитные договоры и заключенные в их обеспечение договоры залога имущественных прав. В частности, между указанными банками и гражданами – участниками долевого строительства заключались кредитные договоры и договоры залога имущественных прав требования, принадлежащих гражданам на основании договоров о долевом участии в строительстве.

Исходя из пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым право распоряжения залогодателем заложенным имуществом ограничено необходимостью получения согласия залогодержателя, апелляционный суд полагает, что в данном случае имеет место не отчуждение земельного участка, а отказ собственника от права собственности на земельный участок, который в силу статьи 235 ГК РФ признается самостоятельным действием, не являющимся отчуждением имущества.

Кроме того, проанализировав положения статьи 44, пункта 1.1 статьи 19 ЗК РФ, статьи 236 ГК РФ, статьи 30.2 Федерального закона № 122-ФЗ, судебная коллегия полагает, что наличие обременения на помещения в жилом доме, строящимся на земельном участке, в виде ипотеки, возникшей в силу закона, не может являться препятствием для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок.

В данном случае спорный земельный участок свободен от каких-либо обременений, иного из материалов дела не следует, апеллянт в жалобе и его представитель в судебном заседании на то, что предметом залога по договорам является земельный участок,  не указывает.

Апеллянт в жалобе ссылается на то, что судом первой инстанции не устанавливался вопрос о формировании земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома, о его постановке на кадастровый учет. Также указывает, что земельный участок площадью 5949 кв.м сформирован для строительства многоквартирных домов, а для эксплуатации построенного многоквартирного дома земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

Эти указанные заинтересованным лицом обстоятельства, как следует из оспариваемого решения, не являлись самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок. В свою очередь, арбитражный суд в силу статьи 1 АПК РФ осуществляет правосудие путем разрешения споров. В соответствии с нормами статьи 4 АПК РФ, а также главы 24 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дела о признании недействительными решений и незаконными действий (бездействия) органов, нарушающих права и законные интересы лиц. С учетом изложенного, при рассмотрении дела в порядке главы 24 АПК РФ ненормативный акт оценивается судом по тем основаниям, по которым он вынесен соответствующим органом или лицом, и которые не только положены в основу акта, но и приведены в его содержании, то есть те основания, которые не приведены в оспариваемом акте, не могут быть расценены судом в качестве оснований для его принятия в силу указанных статей.

При таких обстоятельствах, управление не вправе ссылаться на данные основания в качестве самостоятельных оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что поскольку у ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» отсутствует обязанность по представлению заявления о погашении записи о залоге имущественных прав требований участника долевого строительства, то отказ в государственной регистрации прекращения права собственности в связи с непредставлением ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» заявления о погашении записи о залоге имущественных прав требований участника долевого строительства, является незаконным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого акта и обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган или лицо, которые приняли соответствующий акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

С учетом вышеуказанных положений процессуального и материального права, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи согласно требованиям статей 65, 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что наличие обременения на помещения в жилом доме, строящимся на земельном участке, в виде ипотеки, возникшей в силу закона, не может являться препятствием для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, правомерность вынесения решения об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок по тем основаниям, которые в нем изложены, не подтверждена.

При таких обстоятельствах, отказ Управления Росреестра по Томской области в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок является необоснованным и противоречащим требованиям Федерального закона № 122-ФЗ.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемого решения и о нарушении в данном случае прав и законных интересов заявителя являются обоснованными.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Апеллянт в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины освобожден, в связи с чем на основании статьи 110 АПК РФ по

результатам рассмотрения апелляционной жалобы государственная пошлина и судебные расходы с лиц, участвующих в деле, не взыскиваются.

Руководствуясь статьями