Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2009 по делу n 07АП-3089/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                       Дело № 07АП- 3089/09

13 мая 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2009г.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2009г. 

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Ждановой Л. И.

судей Журавлевой В. А., Усаниной Н. А.

при ведении протокола судебного заседания судьей Усаниной Н. А.

при участии:

от заявителя: Синдеева М. Д. по доверенности от 15.12.2008 года (сроком на 1 год)

от ответчика: Чупикова Ю. Б. по доверенности от 30.12.2008 года (сроком на 1 год)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, г. Новосибирск

на решение Арбитражного суда Новосибирской области

от 5 марта 2009 года по делу № А45-22710/2009-29/522 (судья Куст Л. П.)

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Краснообск. Монтажспецстрой», г. Новосибирск

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, г. Новосибирск

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды и в государственной регистрации договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Краснообск. Монтажспецстрой» (далее по тексту – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее по тексту - Управление) о признании незаконным уклонения от государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 29.06.2005 года № 44843, отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 11.03.2008 года № 75056; об обязании Управления зарегистрировать прекращении договора аренды от 29.06.2005 года № 44843 и осуществить регистрацию договора аренды земельного участка от 11.03.2008 года № 75056. 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.03.2009 года заявленные Обществом требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.03.2009 года отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, так как суд первой инстанции не принял во внимание, что залоговые правоотношения в рассматриваемом случае возникли в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Следовательно, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Кроме того, пакет документов, зарегистрированный в книге входящих документов за № 01/227/2008-171, содержит заявление о приостановлении государственной регистрации договора аренды, что подтверждается содержанием дела правоустанавливающих документов и книги учета входящих документов.

Подробно доводы Управления изложены в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, дополнив, что истечение срока аренды от 29.06.2005 года № 44843 не является основанием для прекращения залога объекта аренды; пока не закрыт подраздел на большой земельный участок, Управление не может открыть подраздел на новый разделенный земельный участок; заявитель первично подавал заявление на прекращение права аренды; заявитель сам попросил изменить содержание расписки; прекращение права аренды прежнего земельного участка, обремененного залогом,  может быть произведено только при условии погашения записи о залоге права аренды.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, так как с момента прекращения обязательств сторон по договору аренды от 29.06.2005 года № 44843 прекратилось право Общества аренды земельного участка 54:35:014180:0008, и с этого момента право аренды земельного участка не может являться предметом залога, поскольку в залоге у участников долевого строительства, создаваемого на земельном участке многоквартирного дома, может находиться только действующее право аренды этого земельного участка. При этом, право аренды земельного участка не является объектом долевого строительства, и, соответственно нормы п. 8 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к залогу права аренды земельного участка не применимы. Кроме того, Управление не представило доказательств, что договор аренды земельного участка от 29.06.2005 года № 44843 не прекратился 21.07.2007 года.

Принятие заявления о погашении регистрационной записи аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0008 подтверждается распиской № 01/277/2008-171 от 18.06.2008 года.

Письменный отзыв Общества приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель Общества дополнил, что срок действия договора аренды № 44843 от 29.06.2005 года истек, так как договор не пролонгирован, следовательно, договор аренды земельного участка прекращен, земельный участок разделен на три новых земельных участка; исходя из изменения целевого назначения общего земельного участка; под жилые дома и трансформаторную станцию при передаче жилых домов ТСЖ, произведен раздел земельного участка; в пользовании у Общества остался земельный участок под трансформаторной станцией, находящейся в собственности Общества.

Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.03.2009 года подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 11.03.2008 № 75056 (кадастровый номер земельного участка 54:35:014580:0024). Данный земельный участок образован в результате ликвидации земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0008.

Также заявитель обратился в Управление с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0008.

В ответ на обращение Общества с указанным заявлением, Управление сообщением от 20.10.2008 года № 01/203/2008-78 уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации права на основании абз. 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Причиной такого решения явилось то обстоятельство, что прекратить аренду земельного участка 54:35:01.4180:0008 и зарегистрировать аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0024 не представляется возможным,  в связи с наличием в Едином государственном реестре прав записей о сделках участия в долевом строительстве на указанный выше земельный участок

Посчитав действия Управления по отказу в государственной регистрации права, а также по уклонению ответчика от государственной регистрации прекращения права аренды незаконными и нарушающими его права и законные интересы, Общество обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим заявлением.

Принимая решение об удовлетворении заявленных Обществом требований, суд первой инстанции исходил из того, что с момента прекращения обязательств сторон по договору аренды от 29.06.2005 года № 44843 прекратилось право Общества аренды земельного участка 54:35:014180:0008, следовательно, с этого же момента право аренды земельного участка не может являться предметом залога, поскольку в залоге у участников долевого строительства создаваемого на земельном участке многоквартирного дома может находиться только действующее право аренды земельного участка; Управление необоснованно уклонилось от проведения государственной регистрации прекращения аренды земельного участка 54:35:014180:0008.    

 Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы б сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для принятия судом решения о признании ненормативного акта недействительным необходима совокупность двух условий: несоответствия (противоречия) акта закону или иному правовому акту и нарушения актом прав и законных интересов юридического лица (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). При отсутствии одного из условий оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

Материалами дела установлено, что 29.06.2005 года Департаментом земельных отношений г. Новосибирска с одной стороны и Обществом с другой стороны заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 44843, согласно которому Общество принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:014180:0008 для строительства двух многоэтажных жилых домов с административными помещениями в цокольном и на первом этажах, трансформаторной подстанцией (л.д. 12-15).

Пунктом 1.5 договора аренды от 29.06.2005 года № 44843 (земельный участок 54:35:014180:0008) установлено, что договор действует в течение 2 (двух) лет с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация данного договора аренды произведена 21.07.2005 года, о чем свидетельствует штамп на договоре.

В соответствии с пунктом 6.3 договора аренды от 29.06.2005 № 44843 (земельный участок 54:35:014180:0008), истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Как усматривается из материалов дела, установленный договором аренды земельного участка от 29.06.2005 года № 44843 срок аренды земельного участка 54:35:014180:0008 истек 21.07.2007 года.

На основании данного обстоятельства, 11.03.2008 года между Мэрией города Новосибирска и Общество заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 75056, согласно которого заявитель принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:014180:0024, расположенный в пределах Дзержинского района г. Новосибирска, площадью 349 кв.м. 

Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае разделения объекта недвижимого имущества и вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. С прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел ЕГРП закрывается (п. 36 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года № 219).

В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции от 16.10.2006 года) (далее Федеральный закон № 214-ФЗ, ФЗ № 214-ФЗ, Закон от 30.12.2004 года), согласно части 1 его статьи 1, регулирует отношения, связанные с привлечение денежных средств граждан, и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных и ) или  иных объектов недвижимости на основании договоров участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 года  исполнение обязательства застройщика обеспечивается по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительства; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства,