Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2009 по делу n 07АП-3089/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из приведенных взаимосвязанных законоположений следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не отдельные объекты долевого строительства, каковыми признаются жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участникам долевого строительства (статья 2 Закона о долевом участии).

Правила прекращения залога права аренды земельного участка, на котором создается многоквартирный жилой дом, предусмотрены Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 №82. Пунктом 21 инструкции предусмотрено, что запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, внесенная в графу «Особые отметки регистратора» раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Пункт 21 Инструкции касается порядка регистрации ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, данная норма включена в Инструкцию, изданную на основании Закона о регистрации, регулирующего отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог -прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. При этом право собственности участников долевого строительства подлежит   государственной регистрации, являющейся единственным   доказательством существования зарегистрированного права (статья 16 Федерального закона № 214-ФЗ, статья 219 Гражданского кодекса  РФ, статьи 2, 4, 25 Закона о регистрации).

Статьей 16 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом (часть 1), основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его застройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче  объектов долевого строительства.

Положениями пункта 7 статьи 16, пункта 29 Закона о регистрации, статьей 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости), предусмотрено, что регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию, погашение регистрационной записи об ипотеке связывается с подачей соответствующего заявления на совершения регистрационных действий.

Исходя из этого, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Данная правовая позиция изложена в решении Верховного суда Российской Федерации от 13.08.2007 № ГКПИ07-728.

До настоящего времени государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства не проведена, заявления о прекращении ипотеки на государственную регистрацию в регистрирующей орган не представлялись.

Таким образом, Управление пришло к обоснованному выводу о том, что при наличии в Едином государственном реестре прав на земельный участок с кадастровым номером 54:35:014180:008 зарегистрированного ограничения (обременение) - ипотека, закрыть раздел Единого государственного реестра прав на объект с кадастровым номером 54:35:014180:008 не представляется возможным.

При этом, суд первой инстанции ошибочно посчитал, что обязательства сторон по договору аренды от 29.06.2005 года № 44843 прекратились 21.07.2007 года на основании п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса РФ в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ ограничение вещных прав и их прекращение подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, содержащим специальную норму, касающуюся договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как усматривается из материалов дела, установленный договором аренды земельного участка срок аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:008 истек 21.07.2007 года, с указанной даты до 11.03.2008 года (дата подачи заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0024) стороны с соответствующим заявлением о прекращении договора аренды не обращались, факт того, что Общество продолжает пользоваться данным земельным участком, подтверждается подачей заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка, образованного из земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 29.06.2005 года № 44843. Следовательно, в силу вышеприведенных норм права договор аренды № 44843 от 29.06.2005 года считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Исследовав расписки с разным содержанием (л.д.22,62) и одной и той же записью 171, в совокупности с иными доказательствами, имеющиеся в материалах дела, и оценив их в порядке ст. 71 АПК РФ, принимая во внимание тот факт, что первоначально заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0024, государственная регистрация которого была приостановлена уведомлением от 15.05.2008 года с разъяснением  заявителю права обратиться с заявлением о приостановлении государственной регистрации сроком на три месяца (л.д.60-61) при этом, по данным учета книги входящих документов и дела правоустанавливающих документов в Управлении отсутствует заявление о государственной регистрации прекращении договора аренды, в соответствии с содержанием указанных документов, пакет документов, зарегистрированный в книге учета входящих документов за № 01/227/2008-171, содержит заявление представителя Общества Артюховой И.А. о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 18.06.2008 года (л.д.98), в связи с чем, уведомлением от 18.06.2008 года государственная регистрация аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:014180:0024 приостановлена с 18.06.2008 года до 18.09.2008 года (л.д.67), апелляционный суд приходит к выводу о том, что волеизъявление заявителя было направлено именно на приостановление государственной регистрации аренды вышеуказанного объекта недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что отказ Управления в государственной регистрации договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 11.03.2008 года № 75056 соответствуют положениям действующего законодательства и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;  бездействия в форме уклонения от государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 29.06.2005 года № 44843 со стороны Управления апелляционным судом не установлено. Доказательств обратного Обществом в нарушении ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено.    

Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела,  в силу  п. 3 ч. 1 ст.  270 АПК РФ  является основанием  для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 201 АПК РФ, об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 5 марта 2009 года по делу № А45-22710/2009-29/522 отменить.

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью «Краснообск. Монтажспецстрой» о признании незаконными уклонения Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области от государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 29.06.2005 года № 44843, отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 11.03.2008 года № 75056; об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области зарегистрировать прекращении договора аренды от 29.06.2005 года № 44843 и осуществить регистрацию договора аренды земельного участка от 11.03.2008 года № 75056 отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий:                                                           Жданова Л. И.

Судьи:                                                                                                     Журавлева В. А.

                                                                                                     Усанина Н. А.