Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2010 по делу n А46-14966/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

иска, исходя из следующих обстоятельств.

Пункт 2 статьи 271 ГК РФ содержит общее правило о том, что при переходе права собственности на недвижимость (независимо от способа перехода), находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Применительно к продаже недвижимости такое же правило содержится в статье 552 ГК РФ, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1). При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

Аналогичное правило есть и в Земельном кодексе Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу указанных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Изложенная правовая позиция приведена в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 12784 кв.м. с кадастровым номером 55:36:12 03 06:0109, ранее  принадлежал ФГУП «Производственное объединение «Полет» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Между тем, после приобретения права собственности на здания на данном земельном участке  право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этими зданиями и необходимой для их использования, перешло к ООО «Сибирский Казачий Дом». Причем поскольку данное право перешло   на тех же условиях и в том же объеме, которые имелись у ФГУП «Производственное объединение «Полет», следует считать, что к ООО «Сибирский Казачий Дом» перешло право постоянного (бессрочного) пользования, которое подлежало переоформлению либо в право собственности либо в право аренды.

В этом смысле в силу прямого указания закона прежний собственник объекта недвижимости выбывает из правоотношения по пользованию земельным участком, необходимым для эксплуатации проданной недвижимости (см. например, Постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09 по делу N А35-7422/08-С3, Определение ВАС РФ от 29.10.2009 года № ВАС-11401/09 по делу № А73-13932/2008, Определение ВАС РФ от 4.03.2010 года № ВАС-82/09 по делу № А55-1164/2008).

Поскольку ООО «Сибирский Казачий Дом» не переоформило свое право пользования земельным участком на право собственности либо право аренды, но при этом передало здания в собственность ответчика, теперь уже к ответчику перешло право постоянного (бессрочного) пользования части земельного участка, занятой зданиями и необходимой для их использования.

Теперь именно на ответчике лежала обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку ответчик не относится к субъектам этого права.

Ответчик выполнил возложенную на него законом обязанность и заключил спорный договор аренды.

Поэтому действия ответчика по его заключению не могут быть признаны незаконными.

Отказ истца от права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком не требовался.

Так, статья 45 ЗК РФ содержит основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Действительно, по условиям пункта 1 данной статьи право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, согласно подпункту 7 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ прекращение права возможно и в иных предусмотренных федеральными законами случаях, а в соответствии с пунктом 3 прекращение права на земельные участки по основаниям, предусмотренным пунктом 2 настоящей статьи, возможно - в случаях, установленных федеральными законами, - и без судебного решения.

Право ФГУП «ГКНПЦ им. М.В. Хруничева» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:12 03 06:0109 прекращено в связи с наличием императивных норм, предусматривающих переход к лицу, являющемуся приобретателем объекта недвижимости – ООО «ТД «Кедр», права на земельный участок, на котором этот объект находится  и который необходим для его использования, что не противоречит подпункту 7 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ.

Такая позиция подтверждается и судебной практикой, в частности постановлениями ФАС Западно-Сибирского округа от 09.07.2009 № Ф04-3869/2009(9767-А46-31), Волго-Вятского округа от 26.03.2009 по делу № А31-2992/2008-10.

Основные доводы жалобы сводятся к тому, что, отказав в иске, суд не принял во внимание наличие на спорном земельном участке объектов недвижимости истца.

Эти доводы подлежат отклонению по следующим причинам:

Ответчик не представил никаких доказательств того, что спорный земельный участок сформирован с нарушением пункта 3 статьи 33 ЗК РФ и в какой-либо части не является необходимым для использования строений ответчика, расположенных на данном участке.

Истцом не доказано, что нормы отвода земель для конкретных видов деятельности, правила землепользования и застройки, землеустроительная, градостроительная и проектная документация позволяли истцу сформировать самостоятельные земельные участки под своими объектами недвижимости и при этом возможность эксплуатации строений ответчика не исключалась.

Доказывание этих обстоятельств лежит именно на истце, поскольку иск о признании сделки недействительной является вторжением в частные дела сторон этой сделки (статья 1 ГК РФ) и нарушением стабильности гражданского оборота.

Напротив, как правильно указал суд первой инстанции, правопредшественник истца согласовал  границы земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости, приобретенной ООО «Сибирский Казачий Дом», что подтверждается актом согласования границ земельного участка от 20.09.2006 с приложением (том 3 листы дела 52-53).

Коль скоро нарушение требований части 3 статьи 33 ЗК РФ при формировании земельного участка истцом не доказано, не может считаться доказанным иная возможность использования спорного земельного участка, кроме возможности совместного использования.  И в этом смысле наличие спорного договора аренды, не препятствует такому  использованию.

Так, согласно пункту 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Данное положение может быть применено и к спорным правоотношениям, поскольку на один земельный участок не может существовать несколько разных титулов. Единый земельный участок не может одновременно находиться в аренде, на праве постоянного (бессрочного) пользования  или в собственности в каких-либо частях.

Следовательно, желая придать правовой характер своему пользованию в силу закона (пользованию земельным участком в связи с нахождением на нем объектов недвижимости), истец вправе присоединиться к договору аренды на стороне арендатора. Для этого нет необходимости признавать его недействительным. Напротив, признание его недействительным не приведет к необходимому правовому результату.

Кроме того, суд считает необходимым указать следующее: способ защиты права должен быть соразмерен его нарушению.

В данном случае, требуя признать недействительным договор аренды, истец превышает пределы необходимой защиты своих прав.

Все объекты недвижимости, принадлежащие истцу, имеют вспомогательный, а не самостоятельный характер (забор, паропровод и т.п).

Какая-то самостоятельная хозяйственная деятельность с использованием исключительно этих объектов невозможна.

Интерес истца в земельном участке ограничивается возможностью поддержания объектов недвижимости в нормальном (работоспособном) состоянии.

Следует учитывать, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен (часть 2 статьи 269 ГК РФ).

Согласно распоряжению от 06.10.2000 № 1130-р (том 1 лист дела 116) земельный участок по ул. Б.Хмельницкого изначально был предоставлен для эксплуатации производственных зданий, а не для эксплуатации иных объектов недвижимости, в частности канализационных сетей, теплотрассы, наружного водопровода, паропровода, воздухопровода, внутризаводских асфальтовых дорог, забора.

Напротив, ответчик приобрел комплекс строений с оборудованием, изначально предназначенный для производственной деятельности определенного вида – деревообработки. Все строения комплекса находятся на спорном земельном участке (том 4 лист дела 44).

Поэтому нормальная эксплуатация хозяйственного комплекса невозможна без предоставления ему этого земельного участка.

При этом обязанность оформления права пользования земельным участком возложена на ответчика пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, статьей 7.1. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ.

Следовательно, действия истца по оспариванию договора аренды не только не направлены на восстановление своего права, но и являются формой причинения вреда ответчику.  А значит, такие действия могут быть квалифицированы как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ).

В иске следует отказать и по этому основанию.

Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что передача в аренду ООО «ТД «Кедр» земельного участка, занятого принадлежащими ему объектами недвижимости, не противоречит действующему законодательству, в связи с чем основания для  признания договора аренды от 19.05.2008 № 163-ТУ ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ отсутствуют.

Другие доводы апелляционной жалобы также подлежат отклонению.

Как уже неоднократно указывалось выше, при переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

С целью определения площади земельного участка, необходимого для использования выкупленных ООО «Сибирский Казачий Дом» у ФГУП «Производственное объединение «Полет» строений, были проведены землеустроительные работы, в результате которых из земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 06:0021 выделен земельный участок площадью 12784 кв.м. с кадастровым номером 55:36:12 03 06:0109, предназначенный для производственных целей под здание, расположенное относительно нежилого одноэтажного здания - корпус № 31 с почтовым адресом:  ул. Б.Хмельницкого, 287, корпус 31 (собственник ООО «ТД «Кедр»).

Проект территориального землеустройства по формированию указанного земельного участка утвержден распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области от 07.08.2006 № 567-р.

Кроме того, из материалов землеустроительного дела следует, что при формировании земельного участка площадью 12784 кв.м. для производственных целей под здания, границы земельного участка были согласованы с правообладателями смежных земельных участков, а именно, с ФГУП ПО «Полет», о чем свидетельствует акт согласования границ земельного участка от 20.09.2006 с приложением (том 3 листы дела 52-53).

Как считает истец, поименованный акт не является надлежащим доказательством, так как у генерального директора Ковалева В.А. не было полномочий по согласования границ земельного участка, такое согласие должно было быть получено от собственника земельного участка – ТУ ФАУФИ и ФКА. Кроме того, в акте нет указания на кадастровый номер земельного участка, правообладателем указано ООО «Сибирский Казачий Дом».

Возражения истца относительно акта от 20.09.2006 подлежат отклонению, поскольку подателем жалобы в обоснование своих доводов в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих об отсутствии у Коваленко В.А. полномочий на согласование границ земельного участка от имени ФГУП ПО «Полет». Напротив, это лицо имело право действовать от имени названного землепользователя без доверенности на основании статьи 53 ГК РФ

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком и не имеет права распоряжаться таким земельным участком.

Между тем согласование ФГУП ПО «Полет» границ земельного участка в данном случае направлено не на распоряжение спорным земельным участком, право пользования которым уже было прекращено для ФГУП ПО «Полет» в связи с продажей строений, а на определение границ земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости,