Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2010 по делу n А46-19894/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

26 апреля 2010 года

                                            Дело №   А46-19894/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  19 апреля 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 апреля 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Шаровой Н.А., Глухих А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Мокшиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1642/2010) закрытого акционерного общества «Новолит» на решение Арбитражного суда Омской области от 25.01.2010, принятое по делу № А46-19894/2009 (судья Беседина Т.И.)

по иску закрытого акционерного общества «Новолит» к закрытому акционерному обществу «Альда групп» о взыскании 2 500 000 руб.,

при участии в судебном заседании представителя закрытого акционерного общества «Новолит» Емельяновой М.А. (паспорт; доверенность от 15.02.2010, выдана на один год); представителя закрытого акционерного общества «Альда групп» Гришина А.А. (паспорт; доверенность от 08.10.2008, выдана на три года);

установил:

Закрытое акционерное общество «Новолит» (далее - ЗАО «Новолит») обратилось в Арбитражный суд Омской области к закрытому акционерному обществу «Альда групп» (далее - ЗАО «Альда групп») с иском о взыскании 2 500 000 руб. авансовых платежей, уплаченных по предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости от 21.03.2008.

В порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), истец уточнил основание иска, просил взыскать с ответчика 2 500 000 руб. неосновательного обогащения.

Исковые требования рассмотрены судом первой инстанции с учетом данных уточнений.

Решением от 25.01.2010 по делу № А46-19894/2009 Арбитражный суд Омской области в удовлетворении иска отказал. Суд мотивировал решение тем, что предварительный договор заключен сторонами сроком на один год, направленное ответчиком в течение указанного срока предложение о заключении основного договора не было принято истцом, в нарушение пункта 3.2.2 предварительного договора кредитный договор под залог объектов недвижимости ответчика истцом не был заключен, вследствие чего денежные средства в размере 2 500 000 руб., оплаченные истцом в качестве предоплаты,  правомерно удерживаются  на основании пункта 4.2 предварительного договора.

 Не соглашаясь с решением суда, ЗАО «Новолит» в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы считает, что судом не выяснено, почему не был заключен кредитный договор.

ссылается на то, что пунктом 3.1.2 предварительного договора на ЗАО «Альда групп» возложена обязанность по оформлению и передаче покупателю либо лицу, указанному покупателем, документов, необходимых для получения покупателем кредита под залог объектов. Указанные действия ЗАО «Альда групп» должно было совершить в срок до 20.05.2008.

В апелляционной жалобе указано, что ЗАО «Альда групп» направило ЗАО «Новолит» письмо с предложением заключить основной договор 02.10.2008, что значительно позже предполагаемого срока. С мая по октябрь 2008 года экономическая ситуация в стране изменилась, выросли процентные ставки по кредитам в банках. Продавец не передал покупателю необходимых документов, не исполнил свои обязанности, вследствие чего покупатель не имел возможности в отсутствие необходимых документов заключить кредитный договор.

По мнению истца, письмо от 20.10.2008 подтверждает, что документов, необходимых для заключения кредитного договора истец не получал. ЗАО «Новолит» утратило интерес к сделке, поэтому обратилось за расторжением предварительного договора с просьбой вернуть уплаченные суммы.

В дополнениях к апелляционной жалобе ЗАО «Новолит» обращает внимание на то, что дополнительным соглашением № 1 от 21.03.2008 установлен срок заключения основного договора – 20.05.2008. Данное обстоятельство не учтено судом при принятии решения. Предложение о заключении договора направлено продавцом покупателю по истечении  данного срока, следовательно, на основании пункта 4.3 предварительного договора ЗАО «Альда групп» обязано возвратить истцу сумму предоплаты и аванса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО «Новолит» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ЗАО «Альда групп» просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает, что основной договор не заключен сторонами по вине истца, необоснованно уклонившегося от его заключения, поэтому денежные средства перешли в собственность ответчика в соответствии с условиями договора.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на неё, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между ЗАО «Альда групп» (продавец) и ЗАО «Новолит» (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости б/н от 21.03.2008,  в соответствии с которым  стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи (далее  основной договор) склада № 3 - одноэтажного крупнопанельного здания, общей площадью 1076,70 кв.м., литера Е, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Комбинатская, д. 35 (условный кадастровый номер 55:00:39091), и земельного участка, площадью 3725 кв.м. для производственных целей под здания, строения; местоположение которого установлено относительно 1-этажного крупнопанельного здания с почтовым адресом: г. Омск, ул. Комбинатская, д. 35 в Советском административном округе города Омска,  границы земельного участка утверждены Распоряжением Администрации города Омска от 15.02.2008 № 291-р, кадастровый номер 55:36:050203 (пункт 1.1. договора).

Общая стоимость объектов с учетом произведенной предоплаты и аванса составляет 32 000 000 руб., включая все налоги, подлежащие уплате сторонами в соответствии с действующим законодательством (пункт 2.2 предварительного договора).

Согласно пункту 2.5 предварительного договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 21.03.2008 основной договор должен быть заключен на условиях, согласованных в настоящем договоре, в течение трех дней после регистрации договора об ипотеке (залог недвижимости) между продавцом и банком либо в разумный срок по соглашению сторон. Ни одна из сторон не вправе отказаться от заключения основного договора. Стороны приложат все усилия для заключения основного договора до 20.05.2008.

В силу пунктов 3.2.1, 3.2.3 предварительного договора покупатель обязуется до заключения основного договора:

в течение 5-ти банковских дней с момента заключения настоящего предварительного договора перечислить на расчетный счет продавца предоплату в размере 1 500 000 руб.; общая сумма предоплаты составляет 3 000 000 руб.

Во исполнение условия предварительного договора ЗАО «Новолит» платежными поручениями № 214 от 27.03.2008, № 989 от 02.06.2008 и № 1053 от 07.06.2008 (л.д.15-17) перечислило ЗАО «Альда групп» 2 500 000 руб. в качестве предоплаты.

В связи с неподписанием основного договора ЗАО «Новолит» 29.01.2009 направил в адрес продавца уведомление исх. № 4 о расторжении предварительного договора от 21.03.2008 и возврате денежных средств в сумме 2 500 000 руб. (л.д.13-14).

Ссылаясь на то, что обязательства сторон, установленные предварительным договором, прекратились, а основной договор аренды так и не был заключен, в связи с чем у ЗАО «Альда групп» отсутствуют основания удерживать денежные средства в сумме 2 500 000 руб., ЗАО «Новолит»  обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции  считает, что решение Арбитражного суда Омской области от 25.01.2010 по делу № А46-19894/2009 подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Отношения сторон, возникшие  в связи с подписанием  предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости б/н от 21.03.2008, регулируются статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 2.5. договора в редакции, изложенной при подписании договора, основной договор должен был быть заключен сторонами в течение трех дней после регистрации договора об ипотеке (залог недвижимости) между продавцом и банком либо в разумный срок по соглашению сторон.

В первоначальной редакции пункт договора срок заключения основного договора был поставлен сторонами в зависимость от наступления определенных событий – заключения договора залога,  то есть поставлен в зависимость от наступления событий, относительно которых неизвестно, наступит оно или нет.  

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что  истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение, которым  пункт 2.5 предварительного договора дополнен следующим: «стороны приложат все усилия для заключения основного договора до 20.05.2008» (л.д. 12 том 1).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

Исходя из буквального содержания пункта 2 дополнительного соглашения, суд апелляционной инстанции приходит к  выводу, что сторонами установлен конкретный срок, до истечения которого следует заключить основанной договор – 20.05.2008.

Этот срок определен календарной датой (статья 190 ГК РФ).

Вследствие чего, неверным является вывод суда первой инстанции о необходимости применения в данном случае пункта 4 статьи 429 ГК РФ, согласно которому если срок заключения договора в предварительном договоре не определен, то основной договор подлежит заключению в течение одного года с момента заключения предварительного договора.

Кроме этого, фактические обстоятельства по делу свидетельствуют о следующем. Заключение предварительного  договора является выражением согласованной воли сторон, направленной на достижение определенной цели –   заключение кредитного договора истцом под передачу в качестве обеспечения его исполнения объектов недвижимости, являющихся предметом предварительного договора  (здания склада и земельного участка под ним).

На момент заключения предварительного договора права собственности на земельный участок ответчиком не были оформлены (право собственности не было зарегистрировано). При этом в предварительном договоре ответчик обязался «оформить земельный участок» не позднее 10.04.2008 года.

Анализируя пункты 2.5., 3.1.1. договора в совокупности, принимая во внимание дату подписания предварительного договора (21.03.2008) суд считает, что действительная воля сторон была направлена на то, чтобы заключить основной договор в кратчайшие сроки после подписания предварительного (менее через  два  месяца после подписания предварительного договора).  

Из материалов дела следует, что возможность заключения основного договора купли-продажи могла иметь место спустя более чем через  пять  месяцев после подписания договора от 21.03.2008, так как права на земельный участок   были оформлены ответчиком только в  конце сентября  2008 года, что не соответствует действительной воле сторон, и истца в частности, которая следует из условий предварительного договора.

Согласно условиям предварительного договора ответчик до заключения основного договора должен был после получения предварительной оплаты, предусмотренной пунктом 3.2.1. договора в размере 15000,0 рублей,  передать  объекты в пользование истцу.

Сведений об исполнении указанных обязательств в согласованные сроки в материалах дела нет.

При таких обстоятельствах нет оснований говорить о том, что и воля ответчика была направлена на достижение цели предварительного договора – передачу в собственность истцу объектов недвижимости с оформлением соответствующего договора купли-продажи, и в разумные сроки  после получения предварительной оплаты (после 06.06.2008 года).

В таком  случае, действия истца по внесению предварительной оплаты после 20.05.2008 могли быть расценены как согласие на продление срока заключения основного договора, если бы ответчик в свою очередь, исполнил обязательства, которые наступили у него после получения предварительной оплаты (пункт 3 договора).

Как отмечено выше, таких действий ответчик не совершил.

Поэтому нет оснований считать, что в действительности стороны исходили из того, что указанная в дополнительном соглашении дата заключения основного договора – 20.05.2008 года являлась ориентировочной.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Поэтому суд считает, что после 20.05.2008  предварительный договор прекратил свое действие, а  направленное ответчиком после истечения срока предложение о заключении основного договора не имеет правового значения.

Согласно части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Иск о взыскании суммы неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны: факт получения (сбережения)