Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2010 по делу n А75-239/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

для встречи с представителем истца в Сургутский отдел Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре совместно с сотрудником УВД ХМАО-Югры Усенко С.В. основаны на копии акта о проведении встречи от 23.12.2009 (т. 4 л.д. 66).

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции, несмотря на противоречивые сведения о явке представителей сторон для проведения государственной регистрации, приходит к выводу, что истец неоднократно являлся инициатором и принимал меры к согласованию действий для обращения за государственной регистрацией сделки и перехода права собственности по ней, в то время как ответчик длительное время уклонялся от осуществления действий по предоставлению документов для государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции не может принять во внимание доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что переписка после 20.11.2009 осуществлялась истцом с неуполномоченным лицом ввиду освобождения Суднева А.В. от должности генерального директора ООО «НИКОР-Югра» по решению единственного участника общества № 20 от 20.11.2009.

Согласно положениям статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица, отражаются в Едином государственном реестре юридических лиц.

В силу статей 17, 18 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» смена единоличного исполнительного органа общества влечет необходимость внесения в Единый государственный реестр юридических лиц изменений, касающихся сведений о юридическом лице, не связанных с внесением изменений в его учредительные документы.

Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из Единого государственного реестра юридических лиц от 30.10.2009, от 02.12.2009 (т. 3 л.д. 97-116) генеральным директором ООО «НИКОР-Югра» являлся Суднев А.В. в соответствии с решением единственного участника общества № 12 от 07.06.2008. Поэтому в рассматриваемый период для истца обстоятельства прекращения полномочий генерального директора Суднева А.В. не могли следовать с очевидностью. Из выписки от 12.01.2010 (т. 2, л.д. 109-119) усматривается, что сведения о новом руководителе ООО «НИКОР-Югра» внесены в реестр юридических лиц не ранее 11.12.2009.

Ссылки ответчика на подписание договора купли-продажи от 05.11.2009 № НЮ-Д-763 от имени ООО «НИКОР-Югра» в отсутствие письменного одобрения участником общества, требуемого по решению последнего № 18/Е от 28.09.2009, также не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции. Договор купли-продажи от 05.11.2009 № НЮ-Д-763 не оспорен и не признан судом недействительным.

Проверка достоверности заявления ответчика о фальсификации договора купли-продажи от 05.11.2009 № НЮ-Д-763 и акта приема-передачи к нему в связи с наличием сомнений в подписании договора Судневым А.В. осуществлялась судом первой инстанции в соответствии с правилами статей 65, 67, 68, 71 АПК РФ путем оценки доказательств в совокупности с другими собранными по делу доказательствами.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что подтвержденных сведений о возбуждении уголовного дела в отношении каких-либо лиц в связи с подписанием договора купли-продажи от 05.11.2009 № НЮ-Д-763 ответчик не представил.

Таким образом, суд апелляционной инстанции отклоняет возражения ответчика и считает обоснованными доводы истца об уклонении ООО «НИКОР-Югра» от государственной регистрации договора купли-продажи от 05.11.2009 № НЮ-Д-763 и перехода права собственности по нему.

По смыслу пункта 3 статьи 551 ГК РФ, статей 16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся основанием для последующей государственной регистрации, может быть принято судом только в том случае, когда уклонение одной из сторон сделки от государственной регистрации является единственным препятствием для ее осуществления.

В рассматриваемом случае вопреки выводам суда первой инстанции препятствия для принятия решения о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество отсутствуют.

Нормы статей 554, 555, 558 ГК РФ, предъявляющие требования к содержанию договора купли-продажи недвижимости (жилых помещений), сторонами соблюдены, существенные условия договора купли-продажи (§ 1 главы 30 ГК РФ) согласованы.

В обжалуемом решении суд первой инстанции указал, что требовать регистрации перехода права собственности можно только в случае фактического исполнения договора сторонами (передачи имущества и проведения оплаты), что должно быть подтверждено надлежащими доказательствами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

При этом следует учитывать, что исполнение обязательства должно осуществляться в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства (статья 309 ГК РФ).

В пункте 61 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Из материалов дела усматривается, что стороны актом приема-передачи от 05.11.2009 оформили передачу спорного недвижимого имущества истцу - покупателю по договору купли-продажи от 05.11.2009 № НЮ-Д-763. На данном обстоятельстве представитель истца настаивал в заседании суда апелляционной инстанции.

В пунктах 1.5., 1.6. подписанного сторонами договора купли-продажи от 05.11.2009 № НЮ-Д-763 ответчик гарантировал, что до заключения договора квартиры никому не отчуждены, не заложены, не обещаны, в споре, под арестом, запретом не состоят, в доверительное управление, в аренду (наем), в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не переданы, иными правами третьих лиц не обременены; в квартирах никто не зарегистрирован по месту пребывания и жительства, не имеется лиц, сохранивших право пользования квартирами после их приобретения покупателем.

Ответчик обстоятельство передачи спорных квартир истцу не опроверг путем предоставления суду письменных доказательств. Возражения относительно передачи квартир истцу заявлены представителем ответчика при даче суду апелляционной инстанции устных объяснений (протокол судебного заседания от 15.06.2010). При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что представитель ответчика в судебном заседании заявил о нахождении ключей от квартир в распоряжении ООО «НИКОР-Югра» как собственника. Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что квартиры были фактически переданы не истцу, а иному лицу, в том числе в связи с доводами ответчика о заключении ранее договоров купли-продажи в отношении спорных квартир с ООО «Еврострой-С».

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что в договоре купли-продажи от 05.11.2009 № НЮ-Д-763 стороны не ставили проведение государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимое имущество в зависимость от факта передачи объектов недвижимости продавцом покупателю.

По общему правилу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара. Согласно пункту 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса

По условиям договора купли-продажи от 05.11.2009 № НЮ-Д-763 (пункт 2.1.) оплата квартир осуществляется истцом в срок до 31.12.2010 по частям в течение указанного срока либо единовременно. Договором купли-продажи от 05.11.2009 № НЮ-Д-763 не установлена обязанность покупателя оплатить спорные объекты недвижимости до их передачи продавцом.

Документы на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности на квартиры подлежали передаче в регистрирующий орган не позднее 30.11.2009 (пункт 3.1.3 договора).

Таким образом, на момент, когда договор и необходимые документы подлежали передаче на государственную регистрацию, срок исполнения покупателем обязанности по оплате квартир не наступил.

Суд первой инстанции в обжалуемом решении ошибочно указал на то, что обязанность подлежала исполнению истцом до 31.12.2009 и установленный договором срок исполнения обязательства по оплате на момент судебного заседания (01.03.2010) истек.

Согласие истца в телефонограмме от 02.12.2009 (т. 1 л.д. 36) на внесение по предложению ответчика 10% от стоимости квартир не является согласованным сторонами изменением условия об оплате. Кроме того оплата 10% от стоимости квартир была поставлена истцом в зависимость от осуществления государственной регистрации права собственности (после ее проведения).

В связи с чем указание суда первой инстанции на неисполнение истцом встречного обязательства по оплате стоимости объектов сделки купли-продажи, влекущее в силу статей 328, 488 ГК РФ отказ в удовлетворении требования о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности к истцу, нельзя считать обоснованным.

Суд апелляционной инстанции также отклоняет доводы ответчика о наличии препятствий к государственной регистрации договора купли-продажи от 05.11.2009 № НЮ-Д-763 и перехода права собственности на спорные объекты к истцу ввиду подписания ответчиком ранее договоров купли-продажи №№ ЮИСП-Д-1628, ЮИСП-Д-1629 от 22.10.2009 с ООО «Еврострой-С».

Доводы ответчика о совершении сделок в отношении спорных объектов недвижимости с иным лицом не подтверждены надлежащими доказательствами.

В материалах настоящего дела отсутствуют договоры купли-продажи №№ ЮИСП-Д-1628, ЮИСП-Д-1629 от 22.10.2009, акты приема-передачи и иные документы к ним.

Представленные ответчиком копии расписок от 21.01.2010 и от 22.01.2010 о передаче документов на государственную регистрацию нельзя считать доказательствами, позволяющими определенно установить наличие обязательств ответчика перед иным лицом в отношении спорного имущества.

Сведения о государственной регистрации права собственности на спорное имущество за иным лицом в материалах дела отсутствуют. По утверждению ответчика, именно он продолжает владеть спорными квартирами, обладает ключами от них, что исключает факт передачи их ООО «Еврострой-С» по договорам купли продажи №№ ЮИСП-Д-1628, ЮИСП-Д-1629 от 22.10.2009.

Кроме того, при оценке доводов ответчика суд апелляционной инстанции учитывает разъяснения, изложенные в пункте 62 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Как указывалось выше, истец представил доказательства передачи ему ответчиком спорных объектов. Судом апелляционной инстанции установлено, что квартиры не находятся в фактическом обладании иного лица, на наличие договоров с которым ссылается ответчик.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает препятствий к государственной регистрации договора купли-продажи от 05.11.2009 № НЮ-Д-763 и перехода права собственности по нему к истцу.

По смыслу пункта 3 статьи 551 ГК РФ, пункта 3 статьи 165 ГК РФ требование о государственной регистрации сделки и перехода права собственности предъявляется к одной из сторон сделки, уклоняющейся от выполнения своих обязанностей, основанных на данной сделке и связанных с государственной регистрацией.

Заявленное истцом требование об обязании ООО «НИКОР-Югра» произвести государственную регистрацию рассмотрено судом первой инстанции, исходя из заявленного смысла требования и основания исковых требований, как требование о вынесении решения о государственной регистрации сделки и перехода права собственности в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации (совместного обращения в регистрирующий орган для подачи заявлений). В данном случае суд в соответствии со статьями 165, 551 ГК РФ может вынести решение о соответствующей регистрации, по требованию, адресованному уклоняющему от регистрации контрагенту сделки.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не принимает во внимание возражения ООО «НИКОР-Югра» о ненадлежащей формулировке требования, заявленного истцом к ответчику.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная