Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2010 по делу n А70-1669/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

подхода.

При этом оценщик обосновал причины отказа от применения затратного  подхода к оценке (пункт 14.3 отчета № 422/12-029 от 28.12.2009).

Таким образом, оспариваемый отчет № 422/12-029 от 28.12.2009 содержит данные об использовании оценщиком сравнительного метода оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО №1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО №1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке, приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Как следует из отчета № 422/12-09 от 28.12.2009 оценщиком анализировался рынок продаж аналогичных объектов.

В таблице «Выбор объектов-аналогов» (пункт 14.4 отчета № 422/12-09) приведены характеристики четырех аналогов, которые использовались для расчета цены с применением корректировки на стоимость одного квадратного метра сопоставимых объектов. Рыночная стоимость объекта, рассчитанная сравнительным методом, составила 14 539 160 руб.

Представленная в таблице информация бралась оценщиком из последних предложений и сделок купли-продажи аналогичных объектов в районах близлежащих к оцениваемому объекту, опубликованных в следующих источниках информации: АН «Тагилинвест», АН «Проспект», АН «Эксперт», АН «Золотой ключ» (л.д. 46-47).

Согласно пункту 18 ФСО №1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО №1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В соответствии с пунктом 24 ФСО №1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Согласно пункту 15 отчета № 422/12-09 от 28.12.2009, итоговая рыночная стоимость объекта оценки составила 14 749 505 руб. (с учетом оценки на основании сравнительного подхода – 14 539 160 руб. и затратного подхода – 14 959 849 руб.).

Истец не представил доказательств того, что оцениваемое имущество имеет характеристики, отличные от сопоставимых с ними объектов или что взятая оценщиком за основу сравнительного подхода информация является устаревшей и неполной.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» спор о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, возможен в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта.

Однако, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил» не представил другого отчета независимого оценщика о стоимости спорного объекта, не заявлял ходатайства о проведении соответствующей судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции, которая могла бы определить действительную стоимость нежилого помещения, общей площадью 670,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Газетная, д. 95.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что отчет № 422/12-09 о 28.12.2009 по оценке рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества, а именно нежилых помещений, общей площадью 670,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Газетная, д. 95, соответствует требованиям Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

Кроме того, в соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» истец может оспорить в суде достоверность величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, но не требовать признать недействительным отчет.

На основании изложенного, истцом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы Комитета  по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 19 марта 2010 года по делу № А70-1669/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Глухих

Судьи

Т.А. Зиновьева

Т.П. Семенова