Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2010 по делу n А75-11552/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Основанием для отнесения зданий и сооружений к числу недвижимых вещей является наличие прочной связи объекта с землей и невозможность перемещения его без несоразмерного ущерба назначению, а также прочность, непотребляемость и самостоятельное потребительское назначение.

Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности, возможность его дальнейшего использования.

Из материалов дела следует, что деревянная постройка  представляет собой полуразрушенное строение, при этом визуально невозможно определить, что объект является недвижимым имуществом, поскольку фундамент отсутствует. Не указано на наличие признаков капитальной постройки и в представленных ответчиком актах обследования земельного участка, а также в материалах землеустроительного дела (л.д. 30).

Представитель истца суду апелляционной инстанции пояснил, что данное строение  находилось на территории базы на момент приобретения истцом объектов недвижимости, состояние объекта очень ветхое и не позволяет его эксплуатировать, строение не эксплуатируется, в связи с чем предприниматель намерен его демонтировать. Истец допускает, что оно было  возведено как временное сооружение  в период строительства объектов недвижимости как вспомогательное помещение, однако не было по окончании строительства демонтировано. Указанные пояснения согласуются с материалами дела и не опровергнуты ответчиком.

Сваи по водонапорную башню также обладают признаками самостоятельного  капительного объекта, то есть не являются недвижимым имуществом.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, соглашаясь с изложенными в обжалуемом решении выводами, считает, что наличие указанных объектов на  спорном участке не   является основанием для  отказа в предоставлении земельного участка под недвижимое имущество, принадлежащее предпринимателю.

Довод Администрации о том, что истцом не обоснована площадь запрашиваемого участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости, обоснованно отклонен судом первой инстанции как несостоятельный.

Доказательства того, что ИП Гончарова Р.З. для эксплуатации принадлежащих ей объектов недвижимости необходим земельный участок меньшей площади, Администрацией не представлено.

При этом нормативного обоснования своих  возражений в соответствующей части ответчик в нарушение требований статья 65 АПК РФ не приводит. Согласно имеющемуся в деле кадастровому паспорту участка от 24.12.2008 № 86-08-2/08-5363 на кадастровом учете стоит участок площадью 12 145 +/- 77 кв.м (л.д.32-34). Земельные участки иной площади поставлен на кадастровый учет не были.

Постановка земельного участка на кадастровый учет произведена истцом на основании распоряжения Главы администрации от 24.11.2008 года № 1625-юр. При этом межевание земельного участка производилось исключительно под размещение и эксплуатации принадлежащих истцу объектов недвижимости.

Следует указать, что согласно представленной суду апелляционной инстанции схеме размещения объектов на земельном участке деревянное строение расположено в непосредственной близости от принадлежащего истцу склада  здания.  А возможность  установления границ  земельного участка  в соответствии  с нормативно установленными требованиями без учета площади, занимаемой строением, ответчиком  не доказана.

В связи с указанным  отмена распоряжения № 1625-юр впоследствии после обращения в суд не  опровергает указанный вывод суда.

Доводы ответчика о том, что на земельном участке расположены инженерные коммуникации и трансформаторная подстанция в ходе судебного разбирательства не подтвердились. Согласно акту обследования от 09.03.2010 трансформаторная подстанция демонтирована (л.д. 97), а согласно письму МПУП «Управление тепловодоснабжения»  подземные и надземные инженерные коммуникации отсутствуют (л.д. 93).

2. требование  об установлении  продажной цены земельного участка площадью 12 145 кв.м. с кадастровым номером 86:08:020301:1240, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нефтеюганский район, пгт. Пойковский, промзона МК-139,  в размере  62 522,46 руб. суд апелляционной инстанции считает обоснованным.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного  Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ, действовавшей на момент обращения истца к ответчику)  установлен субъектный состав лиц, которым до 01.01.2010 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К таким лицам относятся, коммерческие организации и индивидуальные прдприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

При приобретении указанными лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения, сооружения, их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Из содержания приведённой нормы следует, что её действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, при приобретении в собственность земельного участка по цене, предусмотренной в пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, достаточным критерием установления права собственника недвижимого имущества на льготу служит факт отчуждения недвижимого имущества из государственной или муниципальной собственности.

То есть, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного из государственной (муниципальной) собственности, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или на вторичном рынке.

Правовая позиция по  применению  пунктов 1 и 2 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определена Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2009 № 14649/08, в соответствии с  которой действие приведенной нормы распространяется на собственников строений, зданий и сооружений, находящихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, существенным является лишь установление того, находились ли объекты ранее в государственной собственности, и не имеет значение, что имущество было приобретено на «вторичном рынке».

Согласно пояснением истца, а также техническим паспортам, имеющимся в деле, здания 26/3, 26/4, 26/6, расположенные по адресу: пгт.Пойковский, промзона МК-139, принадлежащие на праве собственности ИП Гончаровой Р.З. с 2008 года, построены в 1975 и в  1983г. Учитывая год постройки зданий и введения их в эксплуатацию следует признать, что ранее они находились в государственной собственности, так как возведены  до  принятия закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий 1991 года.

 При таких обстоятельствах истец обоснованно отнесен судом первой инстанции к категории собственников, для которых действует льготная цена выкупа земельного участка на основании пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (2,5 % кадастровой стоимости земельного участка).

Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка, его кадастровая стоимость составляет 2 500 898 руб.40 коп. (л.д.32). Следовательно, цена выкупа спорного земельного участка равна 62 522 руб. 46 коп., что соответствует 2,5% кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что иск ИП Гончаровой Р.З. об обязании Администрации Нефтеюганского района заключить с ней договор купли-продажи земельного участка площадью 12 145 кв.м. с кадастровым номером 86:08:020301:1240, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нефтеюганский район, пгт. Пойковский, промзона МК-139, по цене, равной 2,5% его кадастровой стоимости (62 522,46 руб.), подлежит удовлетворению.

Отклоняется судом апелляционной инстанции довод Администрации о том, что истцом не представлены доказательства направления ответчику оферты, содержащей существенные условия договора купли-продажи, а, следовательно, не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что в силу пункта 2 статьи 148 АПК РФ является основанием для оставления искового заявления предпринимателя без рассмотрения.

На основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ иск подлежит оставлению без рассмотрения по причине несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, когда подобный досудебный порядок предусмотрен федеральным законом или договором.

В статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлен порядок заключения договоров, когда для одной из сторон его заключение является обязательным.

Земельным законодательством установлен порядок заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Так, в соответствии с пунктами 5, 6 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Как следует из материалов дела, такое обращение о предоставлении земельного участка в собственность   имело место до обращения истца в суд с настоящим иском. При этом истец также просил определить выкупную стоимость имущества.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 288 настоящего Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Таким образом, рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Положения  закона  не предусматривают обязанности заинтересованного лица направить ответчику проект договора купли-продажи земельного участка, наоборот, такая обязанность возложена законом на уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Фактические обстоятельства по делу указывают на то, что ответчик необоснованно отказал истцу в предоставлении земельного участка в собственность. Поэтому истец правомерно обратился в суд с требованием о понуждении к заключению договора, предварительно получив отказ в предоставлении земельного участка в собственность (проект купли-продажи не был подготовлен ответчиком). 

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик заявлял возражения по существу спора, а именно, по площади земельного участка, его выкупной стоимости (отзыв на иск, дополнения к отзыву). Поэтому, разрешив спор по существу и оценив возражения против иска, суд не нарушил прав ответчика.

Таким образом, по настоящему делу суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права. В связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

                                                           ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.03.2010 по делу № А75-11552/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

Л.Р. Литвинцева

Н.А. Шарова