Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 по делу n А70-10075/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из содержания предварительного договора б/н от 17.10.2007 суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться нормами Федерального закона 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Согласно статье 4 Федерального закона 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Проанализировав условия, изложенные в предварительном договоре б/н от 17.10.2007, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что предметом данного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор долевого участия в строительстве на предусмотренных им условиях, а не обязательство по передаче нежилого помещения, указанного в договоре.

Если считать предварительный договор б/н от 17.10.2007 основным договором об участии в долевом строительстве, то он в любом случае является незаключенным, поскольку отсутствуют доказательства его государственной регистрации.

Факт перечисления заявителями денежных средств должнику правовую квалификацию спорного договора не меняет.

Ссылка заявителей на преюдициальность выводов суда, содержащихся в решении Ленинского районного суда г. Тюмени от 22.09.2009, о том, что предварительный договор б/н от 17.10.2007 является основным договором, обоснованно отклонена судом первой инстанции.

Суд первой инстанции правильно указал, что в данном случае, преюдиция в смысле части 2 статьи 69 АПК РФ отсутствует, поскольку арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм.

Оснований считать предварительный договор притворной сделкой у суда апелляционной инстанции не имеется.

Учитывая, вышеприведенные обстоятельства основания для включения в реестр требований кредиторов должника 800 748 рублей неустойки (400 374 рублей +400 374 рублей) не имеется.

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный вред), а также неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По правилам статьи 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): противоправность действий (бездействия) причинителя убытков, причинная связь между противоправными действиями (бездействием) и убытками, наличие и размер понесенных убытков.

Недоказанность хотя бы одного из указанных условий является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков.

При определении размера упущенной выгоды первостепенное значение имеет определение достоверности тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота.

В обоснование факта наличия убытков в виде упущенной выгоды (неполучение арендных платежей) Маслова С.И. и Максимова М.А. сослались на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по передаче спорного объекта по предварительному договору б/н от 17.10.2007 и предварительный договор аренды нежилого помещения от 21.11.2007, заключенный с индивидуальным предпринимателем Пановой Яной Анатольевной.

Как указывалось ранее, если предварительный договор б/н от 17.10.2007, как утверждают заявители является основным договором об участии в долевом строительстве, то он в любом случае является незаключенным, поскольку отсутствуют доказательства его государственной регистрации.

Признание договора незаключенным лишает заявителей права требовать возмещения упущенной выгоды в связи с невыполнением (нарушением) условий договора.                                                                                                                                        Кроме этого факт и размер убытков в виде упущенной выгоды кредиторами не доказан.

 По условиям предварительного договора аренды нежилого помещения от 21.11.2007 стороны обязуются в срок не позднее 01.02.2008 заключить и обеспечить заключение договора аренды нежилого помещения площадью 153,4 кв. м. в первой секции третьего этажа между осями (1а-5)х(А-И) 14-ти этажного жилого дома с торгово-офисными помещениями, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 129, на условиях указанных в настоящем договоре.

Согласно пункту 1.2. предварительного договора аренды нежилого помещения от 21.11.2007 арендатору предоставляется указанное нежилое помещение не позднее 01.02.2008.

По условиям пункта 2.1. предварительного договора аренды нежилого помещения от 21.11.2007 плата за аренду 1 кв.м нежилого помещения составляет 300 руб.

Размер упущенной выгоды рассчитан заявителями исходя из размера арендной платы, указанного в предварительном договоре от 21.11.2007, за 20 месяцев.

В силу статьи 429 ГК РФ факт заключения предварительного договора от 21.11.2007 не означает возникновение у индивидуального предпринимателя Пановой Я.А. обязательства по уплате арендных платежей, а у Масловой С.И. и Максимовой М.А. права требовать их оплаты. Предварительный договор от 21.11.2007 порождает только обязательство заключить основной договор в будущем, не порождает имущественных (денежных) обязательств. Обязательства, вытекающие из такого договора, имеют исключительно неденежный характер - стороны обязуются в будущем вступить друг с другом в гражданско-правовые отношения. Пока основной договор не заключен, имущественные обязательства возникнуть не могут.

 Кроме этого, право на получение арендной платы принадлежит арендодателю, который является собственником продаваемых или сдаваемых в аренду помещений.

Масловой С.И. и Максимовой М.А. не представлены достаточные и допустимые доказательства, свидетельствующие о наличии у них реальной возможности в случае передачи ООО «Солитон-Офис» помещения, указанного в  предварительном договоре б/н от 17.10.2007, заключить основной договор аренды с индивидуальным предпринимателем Пановой Я.А., передать предусмотренное предварительным договором от 21.11.2007 имущество не позднее указанного срока - 01.02.2008 и получить доход в заявленном размере.

Так, от предварительного договора от 21.11.2007 и заключения основного договора аренды мог отказаться индивидуальный предприниматель Панова Я.А. К указанному в предварительном договоре от 21.11.2007 сроку Маслова С.И. и Максимова М.А. могли не зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на соответствующие доли в нежилом помещении площадью 153,4 кв. м. в первой секции третьего этажа между осями (1а-5)х(А-И) 14-ти этажного жилого дома с торгово-офисными помещениями, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 129.

Учитывая вышеприведенные нормы права и обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает, что Масловой С.И. и Максимовой М.А. не доказано само право на возмещение убытков  в виде упущенной выгоды и размер убытков.

При таких обстоятельствах, основания для включения в реестр требований кредиторов упущенной выгоды в размере 920 400 рублей (506 220 рублей + 414 180 рублей) отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба подлежит оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Тюменской области от 02.06.2010 по делу               №  А70-10075/2009 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семенова

Судьи

О.В. Зорина

М.В. Смольникова