Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2010 по делу n А46-17934/2009. Изменить решение

же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение либо части этого участка функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части.

По договору ипотеки от 19.06.2008 № 17 в залог передается объект незавершенного строительства, расположенный не только на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:07 01 05:3063 и 55:36:07 01 05:3041, принадлежащих на праве аренды индивидуальному предпринимателю Турченюку Ю.А., но и на земельном участке с кадастровым номером 55:36:07 01 05:3078, находящемся в аренде у Хачатряна К.Д., право аренды земельных участков, принадлежащих Турченюку Ю.А., и не указано на передачу права аренды земельного участка, принадлежащего Хачатряну К.Д.

Указывая, что договор ипотеки от 19.06.2008 № 17 является недействительной сделкой, поскольку он не соответствует требованиям статьи 340 ГК РФ, статьи 69 Закона об ипотеке, в соответствии с которой ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или соответствующей его части, истец обратился в суд с настоящим иском.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение либо части этого участка функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части.

Из анализа условий договора ипотеки от 19.06.2008 № 17 следует, что в залог передается объект незавершенного строительства (расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:07 01 05:3063 и 55:36:07 01 05:3041, принадлежащих на праве аренды индивидуальному предпринимателю Турченюку Ю.А. и на земельном участке с кадастровым номером 55:36:07 01 05:3078, находящемся в аренде у индивидуального предпринимателя Хачатряна К.Д.); право аренды земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю Турченюку Ю.А.

Однако указание на передачу права аренды земельного участка, принадлежащего индивидуальному предпринимателю Хачатряну К.Д. в договоре ипотеки от 19.06.2008 № 17 отсутствует.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 разъяснено, что если лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а право аренды земельного участка не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм права и условия спорного договора, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции, что при отсутствии в договоре ипотеки от 19.06.2008 № 17 условия об ипотеке права аренды земельного участка, функционально обеспечивающего заложенный объект недвижимости, спорный договор об ипотеке № 17 от 19.06.2008 не соответствует требованиям пункта 3 статьи 340 ГК РФ, статьи 69 Закона об ипотеке, в связи с чем, в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой, что является основанием для применения последствий недействительности сделки. 

В соответствии со статьёй 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно договору ипотеки от 19.06.2008 № 17 индивидуальный предприниматель Турченюк Ю.А. в обеспечение исполнения обязательств предпринимателя Тимошенко К.В. (по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 11 фсп), предпринимателя Демьяновой Л.Ф. (по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 64) передал в залог АК СБ РФ принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество и права аренды на два земельных участка.

Таким образом, договор ипотеки от 19.06.2008 № 17 является производной сделкой в обеспечение исполнения основного кредитного договора.

В пункте 2 статьи 167 ГК РФ закреплено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание, что заложенное по договору ипотеки от 19.06.2008 № 17 имущество, принадлежащее предпринимателю Турченюку Ю.А., банку не передавалось и оставалось в пользовании у предпринимателя, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу, что основания для применения пункта 2 статьи 167 ГК РФ, отсутствуют.

Строительство торгово-офисного здания по проспекту Мира, в САО г. Омска осуществлялось индивидуальным предпринимателем Турченюком Ю.А. совместно с индивидуальным предпринимателем Хачатряном К.Д., которым подписаны следующие договоры подряда:

- договор подряда № 3/2008 на строительство от 20.01.2008 между индивидуальным предпринимателем Хачатряном К.Д.  и ООО «Аккорд - Строй» , по условиям которого подрядчик обязуется в установленный срок выполнить из материалов заказчика строительство торгово-офисного здания по проспекту Мира, в САО г.Омска (строительство наружного дренажа, монолитного ж/б ростверка, цокольного этажа, металлокаркаса, каркаса из сборного ж/бетона),

- договор подряда № 31072008 от 31.07.2008 между индивидуальным предпринимателем Хачатряном К.Д. и ООО «Магистраль плюс», по условиям которого подрядчик обязуется в установленный срок выполнить по заданию заказчика с использованием основных материалов заказчика следующие виды работ: комплекс строительно-монтажных работ торгово-офисного здания по проспекту Мира, 42 корп. 1, в осях с 1 по 5, в САО города Омска., что подтверждается материалами настоящего арбитражного дела и не оспаривается ответчиком.

Управление Росреестра по Омской области при регистрации права собственности в объект незавершенного строительства, зарегистрированный за Турченюком Ю.А., включило нежилые помещения, строительство которых осуществлял Хачатрян К.Д., на предоставленном ему на праве аренды земельном участке.

Указывая, что данная регистрация вопреки положениям статей 17, 18, пункта 1 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.97 (далее - Закон о государственной регистрации) и нарушает права истца как собственника соответствующих нежилых помещений в незавершенном строительством объекте, Хачатрян К.Д. обратился в суд с настоящим иском.

Данное требование истца судом первой инстанции удовлетворено,  государственная регистрация права признана недействительной.

Указанный вывод суд апелляционной инстанции считает правомерным и соответствующим фактическим обстоятельствам настоящего дела.

В пункте 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 59 от 16.02.2001 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Учитывая наличие представленных в материалы дела договоров, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что на момент проведения оспариваемой регистрации права собственности на объект незавершенный строительством, он являлся предметом действующего договора подряда, в связи с чем, государственная регистрации права собственности на незавершенный строительством объект не могла быть проведена.

Кроме того, объект незавершенного строительства расположен на трех земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:07 01 05:3063 и 55:36:07 01 05:3041, принадлежащих на праве аренды индивидуальному предпринимателю Турченюку Ю.А. и на земельном участке с кадастровым номером 55:36:07 01 05:3078, находящемся в аренде у индивидуального предпринимателя Хачатряна К.Д., что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Принимая во внимание изложенное, государственная регистрация на объект незавершенный строительством общей площадью застройки 2 128, 4 кв.м. за предпринимателем Турченюком Ю.А. могла быть осуществлена лишь при условии подачи документов, подтверждающих право владения ответчика всеми тремя земельными участками.

В соответствии со статьей 2 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Анализ указанных правовых норм позволяет прийти к выводу, что в судебном порядке может быть оспорено само зарегистрированное право, а не его государственная регистрация. Регистрация права в том случае, когда не оспаривается зарегистрированное право само по себе, может быть признана недействительной только при наличии нарушений в установленной законом процедуре регистрации.

Поскольку отсутствие документов, подтверждающих право владения ответчика всеми тремя земельными участками является основанием для признания государственной регистрации недействительной, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в указанной части.

Принимая во внимание вышеизложенное, исковые требования индивидуального предпринимателя Хачатряна К.Д. подлежат удовлетворению.

Однако, поскольку при рассмотрении дела суд исследовал иные документы, в большем объёме, чем они были представлены для государственной регистрации права, имеются основания для удовлетворения апелляционной жалобы Управления Росреестра по Омской области (с учётом изменений).

В связи с чем, вывод суда первой инстанции, касающийся наличия нарушений в процедуре регистрации права собственности, изложенный в шестом и седьмом абзацах на странице седьмой решения, подлежат исключению из мотивировочной части обжалуемого решения.

Как разъяснено в пункте 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции на основании пункта 2 статьи 269 Кодекса изменяет судебный акт, удовлетворяя апелляционную жалобу в этой части, и принимает по делу новый судебный акт с той же резолютивной и иной мотивировочной частями. На изменение мотивировочной части судебного акта указывается в резолютивной части постановления.

Мотивировочная часть обжалуемого решения подлежит изменению на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Апелляционная жалоба Управления Росреестра по Омской области (с учётом изменений) подлежит удовлетворению.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управления Росреестра по Омской области освобождено от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 14.12.2009 по делу № А46-17934/2009 изменить, исключив из мотивировочной части решения вывод суда первой инстанции о наличии нарушений в процедуре регистрации права собственности, изложенный в шестом и седьмом абзацах на странице седьмой решения.

Решение Арбитражного суда Омской области от 14.12.2009 по делу № А46-17934/2009 в оставшейся части оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

Н.А. Рябухина

Ю.М. Солодкевич