Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2011 по делу n А46-23971/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

«Магнит» на праве постоянного (бессрочного) пользования (наличие иного вещного права на земельный участок у ответчика на тот момент не доказано), что также отражено в пункте 3 договора залога.

При этом в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняется, что в тех случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.

Данная позиция подтверждается пунктом 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90, а также пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства».

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 17 Информационного письма от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием.

Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Соответствующий довод апелляционной жалобы соответствует приведенным нормам закона, не исключая при этом обоснованность иска об обращении взыскания на заложенную недвижимость.

Кроме того, согласно статье 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Поскольку законом не установлено иного, с соответствующим заявлением в суд может обратиться как судебный пристав-исполнитель на стадии исполнительного производства, так и кредитор в рамках судебного разбирательства.

В свою очередь, право собственности ООО «Магнит» на указанный земельный участок зарегистрировано только 22.10.2010.

При таких обстоятельствах, следует учитывать, что на момент заключения договора залога ответчику на праве собственности принадлежало заложенное здание, а земельным участком, на котором оно расположено, ответчик не имел права распоряжаться, в том числе, предоставлять его в залог.

В настоящее время ООО «Магнит» является собственником земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, являющийся предметом залога.

Предметом иска по настоящему делу является обращение взыскания только на объект недвижимости, требование об обращении взыскания на земельный участок под ним не заявлено, что не исключает реализацию земельного участка в соответствии со статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельный участок, в силу статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации и вышеизложенных разъяснений ВАС РФ, подлежит реализации вместе с заложенным объектом недвижимости, находящимся на нем, на основании принятого судом судебного акта по заявлению судебного пристава-исполнителя или кредитора.

Доводы ООО «Магнит» о недействительности договора залога недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, предоставленном на праве бессрочного пользования, а после заключения договора залога приобретенного в собственность залогодателя, подлежат отклонению, как неправомерные.

На основании чего, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении встречного искового заявления.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (пункт 1 статьи 348 ГК РФ).

При этом основания отказа в обращении взыскания на заложенное имущество предусмотрены в статье 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», наличие который в рамках настоящего дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу пункта 1 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации.

По правилам статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Факт получения ответчиком денежных средств в размере 8 000 000 руб., равно как и требование истца о возврате заемных средств, подтверждается материалами дела, и не оспаривается ответчиками.

На момент вынесения обжалуемого судебного акта долг по кредиту составил 5 640 000 руб.

Руководствуясь статьями 809, 819 ГК РФ, пунктом 2.3 кредитного договора, по условиям которого за пользование кредитом заемщик уплачивает банку вознаграждение в размере 13 процентов годовых, суд первой инстанции установил, что, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по возврату процентов за пользование кредитом, сроки исполнения которых согласованы в подпункте «б» пункта 4.4 кредитного договора, в период с 28.04.2009 по 29.05.2009 у ООО «Трио» образовалось задолженность по их оплате в размере 139 384 руб. 93 коп.

В соответствии с пунктом 6.1 кредитного договора стороны установили, что в случае задержки ответчиком предусмотренных подпунктами «а» и/или «б» и/или «з» пункта 4.4 договора платежей, ООО «Трио» уплачивает банку пени в размере 0,3 процента от суммы платежа за каждый день просрочки платежа, начиная со дня, следующего за днем, когда платеж должен был быть совершен, по день его совершения включительно.

В связи с просрочкой обязательств по оплате основного долга по состоянию на 30.10.2009 заемщику начислены пени по основному долгу в размере 1 227 360 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по возврату процентов за пользование кредитом в период с 28.04. 2009 по 28.05.2009 у заемщика образовалась задолженность в размере 139 384 руб. 93 коп., на которую, в соответствии с приведенными нормами кредитного договора, начислены пени за период с 28.04.2009 по 30.10.2009 в размере 31 780 руб. 94 коп.

Судом первой инстанции проверен расчет указанных сумм, произведенный нарастающим итогом, и признан верным, прав ответчика не нарушающим.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости снижения размера неустойки (пени), начисленной за несвоевременное исполнение обязательств по кредитному договору.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и др.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Поскольку требование о применении статьи 333 ГК РФ заявлено ответчиком, он должен был представить доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства. В материалы дела такие доказательства не представлены.

Ответчик не привел доводов и доказательств о характере и размере возможных для истца неблагоприятных последствий и, соответственно, их явной несоразмерности сумме договорной неустойки.

Ссылка ответчика на порядок осуществления хозяйственной деятельности истцом, как банковской организацией, не является основанием для снижения размера неустойки. Статья 333 ГК РФ устанавливает иные основания для снижения неустойки.

Руководствуясь статьей 333 ГК РФ, суд апелляционной инстанции также не усматривает наличие оснований для снижения неустойки, подлежащей взысканию с ответчика за просрочку передачи квартир.

Вместе с тем, следует учитывать, что размер кредитной линии, порядок  погашения задолженности, размер ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору согласован сторонами в кредитном договоре, с условиями которого, заключая договор залога № 43/3-2/07 в обеспечение исполнения обязательств заемщика, ответчик ознакомлен.

Ответчик, заключая договор залога, учитывая принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ), должен был рассчитывать на свои возможности по исполнению обязательств, принимая во внимание возможность применения гражданско-правовой ответственности, предусмотренной кредитным договором.

Ссылка ответчика на снижение размера подлежащей взысканию в пользу банка неустойки по делам № А46-2516/2010 и № А46-23968/2009, где участвовали ООО «Леон», ООО «Ралли Сибирь», ООО «Трио», подлежит отклонению, поскольку, как пояснил истец в заседании суда апелляционной инстанции и подтверждается судебными актами по указанным делам, иной размер взысканной неустойки обусловлен иными периодами ее начисления, связанными с датами введения процедур банкротства (определением Арбитражного суда Омской области от 28.01.2010 по делу № А46-25736/2009 в отношении ООО «Леон» введена процедура наблюдения, решением Арбитражного суда Омской области от 22.12.2009 по делу № А46-23941/2009 в отношении ООО «Ралли Сибирь» открыто конкурсное производство).

Как следует из статьи 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» указано, что с целью соблюдения имущественных прав кредитора и должника в ходе реализации заложенного имущества на торгах при определении начальной продажной цены имущества суду следует исходить из его рыночной стоимости.

По ходатайству ответчика определением арбитражного суда от 31.05.2010 по делу А46-23971/2009 назначено проведение комиссионной строительно-технической экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Согласно поступившему в материалы дела заключению эксперта № 1053/16.1 Государственного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ, рыночная стоимость нежилых помещений № 2П, номера на поэтажном плане: 1 этаж- 1-5, 2 этаж – 1-12, общей площадью 196,20 кв.м., находящихся в нежилом здании, инвентарный номер 21089, литера В, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Лермонтова, д.77, составляет 10 189 000 руб.

Суд первой инстанции определил начальную продажную цену имущества, находящегося в залоге в размере 10 189 000 руб.

Возражения ответчика относительно принятой во внимание судом первой инстанции рыночной стоимости заложенного имущества подлежат отклонению, как необоснованные.

Согласно статье 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость признается в том числе реализация предметов залога.

В соответствии с частью 1 статьи 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено настоящей статьей, определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога на добавленную стоимость.

При этом в заключении эксперта отсутствуют какие-либо ссылки на то, что размер рыночной стоимости определялся с включением в неё НДС, оснований полагать обратное ни из заключения, ни из норм налогового законодательства не усматривается.

Следовательно, начальная продажная стоимость заложенного имущества обоснованно установлена судом в виде стоимости, определенной экспертом, при этом в нее не включен НДС.

В заключенном в 2008 году договоре залога недвижимое имущество