Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2011 по делу n А46-7165/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

комитентов за вознаграждение совершить от своего имени и за счет комитентов сделку: приобрести в собственность комитентов у муниципального образования город Омск по договору купли-продажи, заключаемому на аукционе в порядке приватизации имущества: нежилые помещения 1П, номера на поэтажном плане: 1-8, 10-12, 14-17, 19-21, 23-29, общей площадью 707,8 кв.м., находящиеся на первом этаже жилого дома (литера А), расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 75. Имущество, приобретенное комиссионером для комитентов, поступает в общую долевую собственность: комитенту 1 – 1/3 доли в праве собственности, комитенту 2 – 2/3 доли.

Согласно протоколу об итогах аукциона по продаже нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 75 (лит. А № 1П (1-8, 10-12, 14-17, 19-21, 23-29) от 03.12.2007 победителем аукциона признано ООО «Простые решения».

07 декабря 2007 года между муниципальным образованием город Омск (продавец) и ООО «Простые решения» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 1285, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает нежилые помещения, номера на поэтажном плане 1П: 1-8, 10-12, 14-17, 19-21, 23-29, общей площадью 707,8 кв.м, находящиеся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 75. Покупатель приобретает указанное нежилое помещение в качестве комиссионера по поручению комитентов согласно договора комиссии № 1 от 26.11.2007. По акту приема-передачи от 29.12.2007 нежилые помещения переданы ООО «Простые решения».

06 февраля 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области зарегистрирована общая долевая собственность (1/3 доли в праве общей собственности ОАО АКБ «ИТ Банк», 2/3 в праве общей собственности ООО «Успех») в отношении нежилых помещений № 1П, номера на поэтажном плане: 1-8, 10-12, 14-17, 19-21, 23-29, площадью 707,8 кв.м., находящиеся на первом этаже жилого дома, инвентарный номер 259028, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 75 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АВ № 626227).

В соответствии с соглашением о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности от 12.03.2009 ОАО АКБ «ИТ Банк» (сторона 1) и ООО «Успех» (сторона 2) пришли к соглашению разделить нежилые помещения,   находящиеся  в   долевой   собственности  следующим   образом: стороне  1   – нежилое помещение № 3П, общей площадью 209,4 кв.м., находящееся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 75; стороне 2 – нежилое помещение № 1П, общей площадью 377,10 кв.м., находящееся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 75; нежилое помещение № 2П, общей площадью 154,30 кв.м., находящиеся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 75.

26 марта 2009 года УФРС по Омской области зарегистрировано право собственности:

-  ОАО АКБ «ИТ Банк» на нежилое помещение № 3П, номера на поэтажном плане: 1-8, общей площадью 209,4 кв.м., находящиеся на первом этаже жилого дома, литера А, адрес (местоположение): г. Омск, пр. К. Маркса, д. 75 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АВ № 915154).

- ООО «Успех» на нежилое помещение № 1П, номера на поэтажном плане: 1-8, общей площадью 377,1 кв.м., находящиеся на первом этаже жилого дома, литера А, адрес (местоположение): г. Омск, пр. К. Маркса, д. 75 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АВ № 915152); нежилое помещение № 2П, номера на поэтажном плане: 1-10, общей площадью 154,3 кв.м., находящиеся на первом этаже жилого дома, литера А, адрес (местоположение): г. Омск, пр. К. Маркса, д. 75 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АВ № 915153).

08 октября 2009 года зарегистрировано право собственности муниципального образования городской округ город Омск Омской области на нежилое помещение 2П, назначение: нежилое, общей площадью 432,1 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 2, 4, 5, 7, 10-14, 16, 17, 19, 21, 23-32. Этаж: подвал. Литер: А, адрес (местоположение): г. Омск, пр. К. Маркса, д. 75 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АВ № 940306).

В соответствии с выписками от 15.07.2010 и от 28.07.2010 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав     на     объект     недвижимого     имущества,     нежилые     помещения,     адрес (местоположение): г. Омск, пр. К. Маркса, д. 75, принадлежат на праве собственности: муниципальному образованию город Омск, ОАО АКБ «ИТ Банк», ООО «Успех»; жилые помещения – физическим лицам.

Указывая,      что      спорный      объект      недвижимости,      принадлежащий муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области, относится к имуществу общего пользования, ОАО АКБ «ИТ Банк» и ООО «Успех» обратились в арбитражный суд с требованием о признании за ними права общей долевой собственности на это имущество.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие     и     ненесущие     конструкции     данного     дома,     механическое,     электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое,     электрическое,     санитарно-техническое     и     иное     оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 указанного постановления).

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, на что правильно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении.

По смыслу пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации», пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 № 1204-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы товарищества собственников жилья «Революции 6» на нарушение конституционных прав и свобод статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации» помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По мнению истцов, нежилые помещения 2П, литера А, общей площадью 432,1 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 2, 4, 5, 7, 10-14, 16, 17, 19, 21, 23-32, находящиеся в подвале многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 75, являются общим имуществом многоквартирного жилого дома, в связи с чем находятся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений. Право на соответствующую долю в общей собственности на спорные подвальные помещения (пропорционально доли в площади принадлежащих им нежилых помещений) истцы просят признать за ними в настоящем споре.

Возражая против исковых требований, Департамент указывает, что спорные подвальные помещения находятся в муниципальной собственности, являются самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, и использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома - для сдачи в аренду под нужды различных организаций. Возникновение на данные помещения в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации права общей долевой собственности домовладельцев ответчик отрицает.

При оценке доводов и возражений сторон,  судом апелляционной инстанции принято во внимание следующее.

Согласно пункту 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.

Следовательно, право муниципальной собственности на указанные объекты возникло по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством.

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 № 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Изложенное соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.03.2010 № 13391/09, обязательной для применения арбитражными судами при рассмотрении аналогичных.

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, в предмет доказывания по настоящему делу входит установление обстоятельств, подтверждающих, были ли спорные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, статус спорных помещений как общего имущества здания на дату приватизации первой квартиры в доме и наличие нарушений прав истцов государственной регистрацией индивидуальной собственности на данные помещения за ответчиком.

Согласно техническому паспорту на жилой дом и земельный участок по адресу: пр. К. Маркса, № 75, составленному по состоянию на 19.06.1979, первым владельцем квартиры (№ 14) по договору купли-продажи от 12.03.1991 № 1-1-1265 является Нозиков Николай Изосимович.

Как следует из экспликации к поэтажному плану строения, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 75 (приложение к техническому паспорту от 19.06.1979), плана подвала, литер «А» на 02.07.1979, к моменту приватизации первой квартиры в доме подвал состоял из следующих помещений: 1-6 – склады, 7 – коридор, 8-10