Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2011 по делу n А46-19868/2009. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

118,20 кв. м., литера Д, - 1 889 700 руб.; земельный участок, площадью 1625 кв. м. -  13 172 900руб.; том  15 л.д. 39- 150).

По договору, подписанному с ОАО «Газпромбанк», оценку предметов залога произвело ООО «ОМЭКС» на дату 15.11.2010 (отчет от 15.11.2010). Согласно отчету № 286/10 от 15.11.2010  стоимость земельного участка площадью 1625,00 кв.м. – 18 050 000 руб.;  гаражного бокса площадью 118,20 кв.м. – 170 000 руб., гаражного бокса 165,40 кв.м. – 230 000руб., нежилых помещений № 2П – 1 070 000 руб., нежилых помещений № 1П – 580 000руб.; всего 20 100 000 руб.

В соответствии с указанными выше нормами права и разъяснениями Высшего арбитражного суда Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при определении начальной стоимости заложенного имущества подлежит применению отчет от 15.11.2010 ООО «ОМЭКС», поскольку дата его составления более приближена к дате рассмотрения ходатайства, с учетом изменяющейся экономической ситуации в стране.  Кроме того, доказательств недостоверности сведений, изложенных в отчете №286/10 от 15.11.2010 ООО «ОМЭКС» не представлено в материалы дела.

Кредитор, заявивший возражения по определению начальной продажной цены, не указал нарушений Закона об оценочной деятельности или стандартов оценочной деятельности при составлении отчета обществом ООО «ОМЭКС», не привел конкретных доводов по недостоверности отчета. Сам по себе факт несовпадения экспертных оценок рыночной стоимости имущества не может свидетельствовать о недостоверности одного отчета и о достоверности другого.

Кроме того, ОАО «Газпромбанк» представлены в суд копии листов из журнала «Недвижимость» о публикации объявлений в течение длительного времени о продаже спорных объектов за 20 000 000 руб. в период с 18.01.2010 по 31.05.2010, по 25 000 000 руб. в период с 11.05.2009 по 07.12.2009. Представитель ОАО «Газпромбанк» пояснил, что не удалось реализовать имущество за указанную стоимость. Спрос на объекты по данной цене отсутствовал.

Данные обстоятельства не опровергают, а подтверждают достоверность отчета по рыночной оценке стоимости имущества ООО «ОМЭКС». Вывод суда об установлении начальной продажной цены, указанной в отчете ООО «ОМЭКС», основан также и на том, что при определении стоимости имущества ООО «ОМЭКС» анализировало стоимость иных объектов недвижимости, расположенных в данном районе г. Омска (на улице Ленина в непосредственной близости).

Также отклоняется довод подателя жалобы о  занижении стоимости имущества со ссылкой на договора ипотеки, согласно которым спорное имущество оценивалось   в размере 62 700 000 руб., поскольку данная оценка производилась по состоянию на март 2008 года и на февраль 2009 года. Кроме того, как пояснил представитель ОАО «Газпромбанк» в данный период времени существовал реальный инвестор, который был согласен выкупить данное имущество за  такую стоимость, планируя построить объект недвижимости более 5 этажей. В настоящее время, из-за изменившейся ситуации по ограничению этажности строительства, инвестор устранил интерес к данному проекту.

Назаренко Н.В. данные обстоятельства не оспорила, кроме того, не представила доказательств, подтверждающих, что имеется рыночный спрос на объекты по более высокой цене.

Доводы Назаренко Н.В. о занижении ООО «ОМЭКС» стоимости недвижимого имущества, поскольку ООО «Финансово-аналитический центр Эксперт» здания оценил по более высокой цене, а также о необоснованной оценке земельного участка ниже кадастровой стоимости, откланяются.

Действующее законодательство не предусматривает запрета оценки рыночной стоимости земельного участка ниже его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Кроме того, сама позиция кредитора Назаренко Н.В. об определении начальной продажной стоимости заложенного имущества путем установления стоимости зданий и сооружений, приняв во внимание отчет ООО «Финансово-аналитический центр «Эксперт», а начальной продажной  стоимости земельного исходя из его кадастровой стоимости, свидетельствует также и о несогласии с отчетом ООО «Финансово-аналитический центр «Эксперт» в части определения стоимости земельного участка. Названная позиция кредитора о порядке установления начальной продажной стоимости заложенного имущества должника не основана на нормах статьи 138 Закона о банкротстве, Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Необходимость проведения по делу еще одной оценки рыночной стоимости имущества, при отсутствии сведений о недостоверности отчетов ООО «ОМЭКС» и ООО «Финансово-аналитический центр «Эксперт», приведет к лишь к необходимости оценки судом трех оценок.

Заинтересованность ООО «ОМЭКС» в проведении отчета исключительно в интересах залогового кредитора ОАО «Газпромбанк» не доказана.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно при определении начальной продажной цены спорного имущества руководствовался отчетом ООО «ОМЭКС», представленным залоговым кредитором. Суд апелляционной инстанции соглашается с указанием суда, что судом устанавливается начальная продажная цена заложенного имущества и при наличии рыночного спроса на данный объект он может быть продан и по более высокой цене.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нормы процессуального права судом применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил, в связи с чем, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями  270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Омской области от 04 марта 2011 года по делу № А 46-19868/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Смольникова

Судьи

Е.В. Гладышева

Т.А. Зиновьева