Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011 по делу n А70-78/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

с момента подписания передаточного акта на объект, покупатель принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием здания и прилегающего к нему земельного участка, ремонт здания и уплатой налогов.

При этом в договоре отсутствуют условия о размере арендной плате, вносимой продавцом и подлежащей возмещению покупателем, о примерной площади земельного участка, занимаемого продаваемым объектом недвижимости и необходимым для его использования, о порядке совершения сторонами договора действий по формированию земельного участка, занятого объектом недвижимости.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав приведенные положения договора купли-продажи, принимая во внимание отсутствие в договоре условий, позволяющих каким-либо образом определить ту часть, которая передается покупателю для использования объекта недвижимости, суд апелляционной инстанции считает, что намерение сторон договора купли-продажи заключалось в передаче покупателю права на весь земельный участок, предоставленный продавцу по договору аренды от 17.02.2004 № 94.

Об этом же свидетельствует и условие абзаца второго пункта 5.3 договора купли-продажи, положенное истцом в обоснование исковых требований, в силу которого арендная плата за земельный участок, уплаченная истцом с момента подписания передаточного акта и до оформления арендных прав на покупателя, подлежит обязательному возмещению покупателем продавцу.

Из приведенного условия договора купли-продажи невозможно установить, что стороны имели ввиду возмещение расходов по арендной плате лишь в отношении части, арендуемого продавцом земельного участка.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции поддерживает позицию истца о том, что стороны по договору купли-продажи от 07.05.2008 № 46/08 предусмотрели передачу продавцом покупателю своих прав на весь земельный участок под приобретаемым объектом недвижимости, возникших у продавца на основании договора аренды от 17.02.2004 № 94.

Между тем, суд апелляционной инстанции считает в удовлетворении требований истца о возмещении расходов по внесению арендной платы правомерно отказано судом первой инстанции в силу следующего.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

То есть с момента государственной регистрации права собственности ЗАО «Мехстрой» (с 28.10.2008) на объект недвижимого имущества, приобретаемый по договору от 07.05.2008 № 46/08, находящийся на земельном участке, арендуемом продавцом на основании договора аренды от 17.02.2004 № 94, ЗАО «Мехстрой» приобрело право пользования данным земельным участком на праве аренды, то есть земельным участком, кадастровый номер 86:08:000000:006, находящимся по адресу: Нефтеюганский район, выезд из п. Салым по трассе на Нефтеюганск с левой стороны. Прежний собственник объекта недвижимости – ООО «Транссервис» выбыло из отношений по аренде земельного участка.

Отсутствие факта оформления договорных отношений по поводу спорного земельного участка между его собственником и ЗАО «Мехстрой» не свидетельствует о том, что бывший собственник объекта недвижимости не выбыл из арендных отношений.

Соответственно, с 28.10.2008 продавец, выбывший из арендных отношений, не является лицом, обязанным вносить арендную плату по договору аренды от 17.02.2004 № 94.

Таким образом, поскольку в силу приведенных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, с момента регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости (с 28.10.2008) ЗАО «Местрой» приобрело право пользования земельным участком на праве аренды, а ООО «Транссервис» выбыло из арендных отношений по поводу этого земельного участка, то условие договора купли-продажи от 07.05.2008 № 46/08 о том, что арендная плата за земельный участок, уплаченная продавцом с момента подписания передаточного акта и до оформления арендных прав на покупателя, подлежит обязательному возмещению Покупателем продавцу, является ничтожным, как не соответствующее нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод истца о том, что данное условие договора позволяло конкретизировать обязанности сторон в арендных отношениях до переоформления действующего договора аренды на покупателя объекта недвижимости, судом апелляционной инстанции не принимается.

Во-первых, как было выше сказано, для перехода обязанности по уплате арендных платежей к покупателю не требовалось обязательного заключения договора с арендодателем.

Во-вторых, возмещение стоимости арендных платежей могло быть условием договора лишь в случае неясности в объеме прав в связи с частичной передачей земельного участка. В такой ситуации права покупателя по аренде земельного участка могли возникнуть лишь с момента формирования нового земельного участка меньшей площадью. Однако, в данном случае размер возмещаемых расходов не мог быть равен размеру арендной платы за весь земельный участок. Он мог быть установлен лишь соглашением сторон, что в данном договоре отсутствует.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что у истца отсутствует право требовать от ответчика возмещения сумм, уплаченных им в качестве арендных платежей собственнику земельного участка за период с 28.10.2008 (дата регистрации права собственности на объект недвижимости за покупателем), поскольку с этого момента у истца не имелось предусмотренной законом или договором обязанности по внесению арендных платежей, а договор не содержит условия о размере возмещения за часть переходящего покупателю земельного участка.

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика понесенные им расходы по уплате арендных платежей за период с 07.05.2008 по 10.02.2009.

Между тем, как указано выше, продавец выбыл из арендных отношений только с момента регистрации права собственности покупателя на приобретенный объект недвижимости, то есть с 28.10.2008. Соответственно до 28.10.2008 продавец, как участник арендных отношений (арендатор), обязан был вносить арендную плату.

В такой ситуации требование истца о возмещение расходов по арендной плате за период с 07.05.2008 по 28.10.2008 является незаконным, не подлежащим удовлетворению в силу того, что именно продавец обязан был вносить арендную плату.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

В связи с изложенным, учитывая, что судом первой инстанции не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 руб. относятся на ее подателя, то есть на ОАО «НК «Эвихон».

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 05.03.2011 по делу № А70-78/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

О.А. Сидоренко

А.Н. Лотов