Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2011 по делу n А46-10471/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

2-8), по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц, в соответствии с проектной документацией построить административное здание по адресу: ул. Орджоникидзе в Центральном административном округе г. Омска (адрес строительный) на земельном участке с кадастровым номером 55:36:04 01 16:2008, с местоположением, установленным в 33 м южнее 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, ул. Орджоникидзе, д. 11 в Центральном административном округе г. Омска и передать после получения разрешения на ввод административного здания в эксплуатацию объект долевого строительства участнику долевого строительства (пункт 1.1.).

Согласно пункту 1.2 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 25.04.2008 объектом долевого строительства по настоящему договору в соответствии с проектной документацией является нежилое помещение - автостоянка открытого типа общей площадью 567,6 кв.м в девятиэтажном административном здании по адресу: ул. Орджоникидзе, д. 7  в ЦАО г. Омска.

В пункте 3 дополнительного соглашения № 1 от 25.04.2008 к договору № 7-О указано, что после исполнения всех обязательств, предусмотренных настоящим договором, у участника долевого строительства возникает право собственности на 262/1000 в праве общей собственности на нежилое помещение автостоянки открытого типа, общей площадью 567,6 кв., расположенной на первом этаже, и право общей долевой собственности на общее имущество административного здания.

Из материалов дела следует, что ООО «ПТФ «Промкомплект» реорганизовано в форме выделения и образования новых юридических лиц – ООО «Бизнес-комфорт» и ООО «Банк-офис».

Протоколом № 09/02-02 общего собрания участников ООО «ПТФ «Промкомплект» от 02.02.2009 утверждён разделительный баланс (т. 1 л.д. 16-18), на основании которого в соответствии с актами приёма-передачи №№ 4-6, 8-11 от 06.03.2009 (т. 1 л.д. 20-26) в собственность ООО «Бизнес-Комфорт» перешли объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО «ПТФ «Промкомплект» на основании договоров №№ 2-О и 7-О.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 30.03.2009, 03.04.2009 истцу на праве собственности, общей долевой собственности принадлежат различные объекты недвижимости по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 7 (т. 1 л.д. 8-14). Основанием такого права является разделительный баланс ООО «ТПФ «Промкомплект».

            11 июня 2010 года истец направил ответчику повторно письмо № 10/06-11 с просьбой о передаче доли в праве общей собственности на земельный участок в размере 5641/10000 (т. 1 л.д. 15).

            В свою очередь, ответчик в ответ на письмо истца предложил заключить договор купли-продажи доли земельного участка № 2008/2, объектом купли-продажи выступает 564,1/1000 доли в праве общей собственности на земельный участок общей площадью 1694 кв.м, стоимость которой (доли) составляет 7 803 520 руб. 60 коп.

            При этом ответчик указал, что настоящее предложение действует до 30.07.2010 (т. 1 л.д. 36).

            Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

            Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований, с которым суд апелляционной инстанции соглашается исходя из следующего.

            Из преамбулы договоров № 2-О и № 7-О следует, что данные договоры заключены в соответствии с гражданским законодательством и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

            По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязан уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

            В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в договоре указывается цена  договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Цену договора и порядок её определения стороны согласовали в разделе 3 договоров № 2-О и № 7-О путём умножения стоимости одного квадратного метра нежилых помещений и автостоянки на общую площадь (пункт 3.1.), при этом в пункте 3.8 определили виды работ, которые не входят в стоимость строительства.

            Для целей настоящего Федерального закона  под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (статья 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

            В статье 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ закреплены цели использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору.

            В редакции, действующей на момент заключения договоров № 2-О и 7-О, данная норма содержала следующие положения. Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

            В последующем, в связи с изменениями, внесёнными в указанную норму Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ), законодателем конкретизированы цели, на которые уплачиваемые участниками долевого строительства по договору денежные средства подлежат использованию застройщиком, при чём только для строительства (создания) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости.

            В частности, в подпункте 2 пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ прямо указано о том, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе на возмещение затрат на приобретение, оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

            Толкование вышеуказанных норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ позволяет суду апелляционной инстанции сделать следующий вывод.

            Вне зависимости от того, что статья 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ стала содержать конкретные цели, на которые могут быть использованы застройщиком уплачиваемые участником долевого строительства денежные средства для строительства объекта недвижимости, изначально предполагается, что для строительства этого объекта застройщику необходима земля на праве собственности, праве аренды, то есть земельный участок, на котором будет осуществляться строительство объекта недвижимости.

   Следовательно, предполагается, что по завершении строительства и передаче объекта недвижимости участникам долевого строительства земельный участок в силу общих принципов земельного законодательства (единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами), которые установлены в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, также необходим для обслуживания построенного на нём объекта недвижимости.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ не регулирует отношения, касающиеся возникновения права собственности на общее имущество, в том числе земельный участок, в ином объекте недвижимости, кроме многоквартирных домов (пункт 5 статьи 16).

Однако учитывая, что уплачиваемые участником долевого строительства денежные средства должны быть использованы застройщиком, в том числе, в целях возмещения затрат застройщика, связанных с приобретением права собственности  или права аренды  на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) объекта недвижимости, можно сделать вывод о том, что при отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что застройщиком не были включены в состав цены договора предполагаемые затраты на приобретение земельного участка в собственность или на праве аренды, который, как уже указывалось выше, предназначен (необходим) по сути только для строительства объекта недвижимости, возводимого застройщиком на полученные от участников долевого строительства денежные средства, истец вправе требовать от ответчика признания за ним пропорционально уплаченным денежным средствам права на долю в земельном участке, на котором был построен объект недвижимости.

Исходя из фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции обоснованно посчитал, что участником долевого строительства по договорам № 2-О и № 7-О фактически была оплачена, в том числе, и стоимость земельного участка.

 Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:2008, местоположение которого установлено в 33 м южнее 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, ул. Орджоникидзе, д. 11, приобретён в собственность ЗАО «Омскстрой» на основании договора купли-продажи от 21.11.2007, заключённого с ООО «ОША» (т. 1 л.д. 57-59).

Ответчик не опроверг вывода суда первой инстанции о том, что расходы на покупку земельного участка подлежат включению в первоначальную стоимость объекта, то есть не доказал того обстоятельства, что понесённые им затраты на последующее приобретение земельного участка в собственность не включены в стоимость всего объекта недвижимости (являются самостоятельными (отдельными) затратами, не связанными со строительством объекта недвижимости).

Истец заявил требование о признании за ним права собственности на 947/10000 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:2008, общей площадью 1694 кв.м, местоположение которого установлено в 33 м южнее 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Орджоникидзе, д. 11.

            Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исходя общей площади здания, расположенного по адресу г.Омск, ул. Орджоникидзе, дом № 7, 5693,80 кв.м размер доли, принадлежащей истцу в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:2008, составляет 947/10000.

            Вывод суда первой инстанции об определении именно такого размера доли истца в праве общей долевой собственности заявителем жалобы не оспаривается.

Доводы жалобы ответчика не опровергли выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут являться основанием для отмены решения суда первой инстанции.

            В отношении доводов жалобы ответчика относительно возвращения ему поданного встречного искового заявления о прекращении права собственности ответчика путём выкупа истцом 86,4/1000 доли в праве общей долевой собственности земельного участка, пропорционально занимаемым нежилым помещениям с выплатой ответчику денежной компенсации в размере 1 462 415 руб. на условиях, предлагаемых ответчиком, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Из материалов дела усматривается, что ответчиком была подана самостоятельная апелляционная жалоба на определение суда от 10.03.2011 о возвращении встречного иска.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2011  апелляционная жалоба возвращена заявителю на основании пункта 3 части 1 статьи 264 АПК РФ.

           Соответственно, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность только обжалуемого решения суда в порядке статьи 268 АПК РФ.

           С учётом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

          Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в её удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

            Решение Арбитражного суда Омской области от 16.03.2011 по делу № А46-10471/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

О.В. Зорина

М.В. Смольникова