Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2011 по делу n А46-1885/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

16 августа 2011 года

                                                  Дело №   А46-1885/2011

Резолютивная часть постановления объявлена  10 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  16 августа 2011 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей  Еникеевой Л.И., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Карасиковой Б.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-5157/2011) общества с ограниченной ответственностью «Галерея-Кафе» на решение Арбитражного суда Омской области от 27 мая 2011 года по делу №  А46-1885/2011 (судья Шамгонова Ж.Г.), принятое по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ОГРН 1105543000782, ИНН 5503217827) к обществу с ограниченной ответственностью «Галерея-Кафе» (ОГРН 1025500994705, ИНН 5504068159) о внесении изменений в договор,

при участии в судебном заседании представителей: 

от общества с ограниченной ответственностью «Галерея-Кафе» – Багаутдинова А.Р. (паспорт, доверенность от 12.01.2011 сроком действия три года);

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области – Хлынцева О.С. (удостоверение № 168  от 01.11.2010, доверенность № 8-Д от 11.01.2011 сроком действия до 31.12.2011);

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – ТУ Росимущества в Омской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Галерея-Кафе» (далее – ООО «Галерея-Кафе», ответчик, заявитель) о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений № 795N от 20.10.2001, заключенный между Российской Федерацией, представляемой Комитетом по управлению имуществом Омской области, и ООО «Галерея-Кафе», установив размер арендной платы по договору в сумме 551 400 руб. в год, 45 950 руб. в месяц без НДС: пункт 4.4 договора просит изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы пересматривается и изменяется арендодателем в соответствии с изменением рыночной ставки арендной платы, в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора, но не чаще одного раза в год. Данное условие настоящего договора считается заблаговременным согласием арендатора на изменение размера арендной платы в установленном порядке».

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), уточнил исковые требовании и просит:

1. Внести изменения в пункт 4.1 договора аренды нежилых помещений № 795N от 20.10.2011 и изложить его в следующей редакции: «Арендная плата за указанный в п. 1.1. объект аренды устанавливается в размере 551 400 руб. в год, 45 950 руб. в месяц без НДС в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости и рыночной ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями.».

2. Внести изменения в пункт 4.4 договора аренды нежилых помещений № 795N от 20.10.2011 и изложить его в следующей редакции: «Размер арендной платы пересматривается и изменяется арендодателем в соответствии с изменением рыночной ставки арендной платы, в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора, но не чаще одного раза в год. Данное условие настоящего договора считается заблаговременным согласием арендатора на изменение размера арендной платы в установленном порядке».

Данные уточнения приняты судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Омской области от 27.05.2011 по делу № А46-1885/2011 исковые требования удовлетворены: внесены изменения в договор аренды нежилых помещений № 795N от 20.10.2001, изложены в следующей редакции:

- пункт 4.1 – «Арендная плата за указанный в п. 1.1. договора объект аренды устанавливается в размере 551 400 руб. в год, 45 950 руб. в месяц без НДС в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости и рыночной ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями»;

- пункт 4.4 - «Размер арендной платы пересматривается и изменяется арендодателем в соответствии с изменением рыночной ставки арендной платы в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора, но не чаще одного раза в год.».

Данным решением с ООО «Галерея-Кафе» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2 000 руб.

Возражая против принятого судом решения, ООО «Галерея-Кафе» в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на недоказанность истцом факта существенного изменения обстоятельств; размер арендной платы был уменьшен сторонами в дополнительном соглашении в связи с тем, что арендатором за счет собственных средств проведен капитальный ремонт по сохранению объекта культурного наследия, в связи с чем, увеличение арендной платы приведет к обратному нарушению соотношения имущественных интересов сторон, повлечёт для ответчика ущерб; дополнительное соглашение, заключенное сторонами в 2005 году действует до окончания действия договора, что, по мнению ответчика, исключает возможность изменения согласованных в нем условий о размере арендной платы; истец не доказал, что изменения законодательства, определяющего размер арендной платы за пользование федеральным имуществом, распространяются на возникшие ранее правоотношения сторон; истец не обращался к ответчику с предложением о внесении изменений в договор аренды, соответствующих уточненным исковым требованиям, не получал отказ ответчика от таких изменений, в связи с чем не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

ТУ Росимущества в Омской области в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Галерея-Кафе» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ТУ Росимущества в Омской области высказался согласно письменному отзыву на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на неё, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.10.2001 между Российской Федерацией, представляемой Комитетом по управлению    имуществом Омской области, (арендодатель) и ООО «Галерея-Кафе» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) № 795N (в редакции дополнительного соглашения от 20.10.2001 № 1).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Во исполнение условий договора арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное пользование сроком с 20.10.2001 по 30.09.2016 нежилые помещения №№ 1-15 в подвале, согласно прилагаемому к договору плану, общей площадью 183,80 кв.м. расположенные по адресу: г. Омск, ул. Думская, д. 3, литера А (пункты 1.1, 1.2 договора), что подтверждается актом приема-передачи от 20.01.2001.

В пунктах 4.1, 4.2 договора № 795N  арендная плата определена в размере 1146,32 УЕ в год, 95,53 УЕ – в месяц, с учетом НДС. Условная единица – стоимость одного доллара США по курсу, устанавливаемому ЦБ РФ (для целей учета и таможенных платежей) на первый рабочий день месяца, предшествующего периоду, за который производится оплата.

В силу пункта 4.4 договора № 795N расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Методикой расчета арендной платы, принятой комитетом. При внесении в установленном порядке изменений в Методику расчета арендной платы (в том числе базовой ставки и коэффициентов) комитет вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, письменно уведомив об этом арендатора не менее чем за 15 дней, без оформления этого изменения дополнительным соглашением. По инициативе любой из сторон изменение может быть оформлено дополнительным соглашением.

Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается только по письменному соглашению сторон, кроме случая, предусмотренного пунктом 4.4 договора. Дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением (пункт 5.1 договора).

Дополнительным соглашением № 2 от 01.12.2005, также зарегистрированным в установленном порядке, стороны изложили пункт 4.1 договора № 795N в следующей редакции: «Арендная плата за указанный в п. 1.1. объект аренды, согласно расчету, составляет 12159,82 условных единиц (у.е.) в год, 1013,32 у.е. в месяц без НДС. В связи с проведением арендатором за счет собственных средств капитального ремонта и работ по сохранению объекта культурного наследия арендная плата за объект аренды, указанный в п. 1.1. договора аренды, устанавливается в размере 1731,39 у.е. в год, 144,28 у.е. в месяц без НДС».

Как указывает истец, в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 23.03.2006 № 156 «О внесении некоторых изменений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации по вопросам управления федеральным имуществом» распоряжением ТУФАУГИ по Омской области от 02.10.2008 № 759-р было отменено распоряжение ТУ Министерства имущественных отношений РФ по Омской области от 23.11.2004 № 420/1-р «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями».

Кроме того, внесены изменения в постановление Правительства РФ от 03.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества», в соответствии с которыми пункт 3 указанного постановления изложен в следующей редакции: установить, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Ссылаясь на то, что произошло централизованное изменение ставок арендной платы, ТУ Росимущество в Омской области обратилось к ООО «Галерея-Кафе» с проектом дополнительного соглашения № 3 к договору аренды нежилого помещения (здания) № 795N от 20.10.2011.

Дополнительное соглашение № 3 направлялось в адрес ответчика сопроводительными письмами № ТУ-1716 от 11.02.2010 и № ТУ-5234 от 30.04.2010, получено последним, что подтверждается уведомлениями к заказным письмам № 644043 23 02330 8, № 644043 25 04491 2 и не оспаривается ООО «Галерея-Кафе».

Поскольку арендатор от подписания названного дополнительного соглашения отказался, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворение исковых требований послужило основанием для обращения ответчика с апелляционной жалобой, оценивая доводы которой, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В пункте 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение  договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной определяются договором аренды (пункт 1). Если иное не предусмотрено договором, размер