Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2011 по делу n А46-1885/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, не чаще одного раза в год (пункт 3).

В силу пункта 4.4 договора № 795N расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Методикой расчета арендной платы, принятой комитетом. При внесении в установленном порядке изменений в Методику расчета арендной платы (в том числе базовой ставки и коэффициентов) комитет вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, письменно уведомив об этом арендатора не менее чем за 15 дней, без обязательного оформления этого изменения дополнительным соглашением. По инициативе любой из сторон изменение может быть оформлено дополнительным соглашением.

Как следует из материалов дела, ранее согласованная сторонами арендная плата определялась в соответствии с постановлением Правительства РФ от 03.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» и Распоряжениями Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.1998 № 396-р и от 14.05.1999 № 671-р «О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом».

Однако в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 23.03.2006 № 156 «О внесении некоторых изменений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации по вопросам управления федеральным имуществом» Методика об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями отменена.

Приказом Минэкономразвития России от 30.11.2009 № 497 Распоряжение Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.1998 № 396-р и Распоряжение Министерства государственного имущества Российской Федерации от 14.05.1999 № 671-р «О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом» признаны не подлежащими применению.

Кроме того, внесены изменения в постановление Правительства РФ от 03.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества»: пункт 3 указанного постановления утратил силу в связи с принятием постановления Правительства РФ от 05.11.2009 № 901.

Указанные обстоятельства послужили основанием для издания распоряжения ТУ Росимущества по Омской области от 02.10.2008 № 759-р об отменено распоряжения ТУ Министерства имущественных отношений РФ по Омской области от 23.11.2004 № 420/1-р «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями».

Вместе с тем, в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 28.12.2010) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду.

В материалы дела истцом представлен отчет оценщика ООО «Юридическая фирма «КОНСТАНТА» от 18.08.2010 № 131/08-НИ «Об определении рыночной стоимости и рыночной ставки арендной платы за пользование помещениями, площадью 183,8 кв.м., номера на поэтажном плане подвала 1-15, литера А, расположенными в здании по адресу: г. Омск, ул. Думская, д. 3 », согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 18.08.2010 составляет 4 198 000 руб. с учетом НДС, рыночная ставка арендной платы 250 руб. за 1 кв. метр в месяц и 45 950 руб. в месяц без учета НДС.

Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют об изменении экономической ситуации, что по объективным причинам повлекло существенный рост ставок арендной платы, а также изменилось законодательство, определяющее размер арендной платы за пользование федеральным имуществом.

Стороны при заключении договора аренды № 795N от 20.10.2001 и дополнительного соглашения к нему № 2 от 01.12.2005 не могли предвидеть эти обстоятельства, а истец даже при максимальной степени заботливости и осмотрительности не мог повлиять на эти обстоятельства.

По условиям пункта 1 статьи 65 АПК РФ, доказыванию подлежат как требования, так и возражения.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (пункт 1 статьи 66 АПК РФ).

Ответчик, ссылаясь на недоказанность существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при установлении арендной платы по договору, каких-либо обоснованных соответствующими доказательствами доводов не приводит, увеличение рыночной стоимости арендной платы не опроверг.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что правоотношения сторон носят длительный характер (более десяти лет).

Право арендодателя на одноразовое в течение года изменение арендной платы предусмотрено в пункте 3 статьи 614 ГК РФ, а также пунктом 4.4 самого договора аренды.

На момент предложения заключить дополнительное соглашение определение размера арендной платы осуществлялось исключительно на основе его рыночного размера в соответствии со статьей 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Имеющее место значительное увеличение рыночной стоимости арендной платы, обоснованное материалами дела относительно установленной договором ставки, фактически свидетельствует о безвозмездности пользования государственным имуществом в части такого превышения.

Гражданский оборот строится на принципах эквивалентности взаимных предоставлений.

В связи с этим суд правомерно посчитал, что исполнение спорного договора без изменения его условий в части размера арендной платы нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом отклоняется как необоснованный довод заявителя апелляционной жалобы о том, что внесенные изменения об увеличении размера арендной платы повлекут для самого арендатора такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что мог рассчитывать при заключении договора аренды с дополнительными соглашениями.

В данном случае бремя доказывания обстоятельств возникновения на стороне ответчика такого ущерба лежит именно на нем самом.

Пользование государственным имуществом по цене, значительно отличающейся от рыночной, не изменявшейся более пяти лет, в условиях договоренности сторон о праве арендодателя на изменение арендной платы в соответствии с применимым порядком определения стоимости пользования с периодичностью в один год, права арендодателя в связи с этим на заключение дополнительного соглашения, свидетельствует об обоснованности заявленного иска.

Все условия, предусмотренные пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, имеют место в настоящем споре.

Однако ответчик каких-либо достоверных и допустимых доказательств в обоснование своей позиции не привел, расчет заявленной в иске рыночной стоимости арендной платы не опроверг.

Суд апелляционной инстанции также не соглашается с доводами заявителя апелляционной жалобы о том, что в соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения № 2 от 01.12.2005 размер арендной платы не может быть изменен и это условие договора неизменно до окончания срока действия договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Дополнительным соглашением № 1 от 20.10.2001 к договору аренды № 795N сторонами пункту 2.3.4 договора изложен в следующей редакции: арендатор обязуется «своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт объекта аренды по согласованию с балансодержателем».

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения № 2 от 01.12.2005 к договору аренды № 795N пункт 4.1 договора следует читать в следующей редакции: «Арендная плата за указанный в п. 1. Объект аренды, согласно расчета, составляет 12159,82 условных единиц (у.е.) в год, 1013,32 у.е. в месяц без НДС.

В связи с проведением арендатором за счет собственных средств капитального ремонта и работ по сохранению объекта культурного наследия арендная плата за объект аренды, указанный в п. 1.1. договора аренды, устанавливается в размере 1731,39 у.е. в год, 144,28 у.е. в месяц без НДС».

Указанное свидетельствует, что стороны, соглашаясь с более высоким размером арендной платы переданного в аренду объекта, принимая во внимание проведение арендатором за счет собственных средств капитального ремонта данного объекта, установили более низкий размер арендных платежей с целью компенсации арендатору понесенных им расходов.

Между тем, с момента установления данного более низкого размера арендной платы прошел значительный промежуток времени – около пяти лет.

Данное обстоятельство также подтверждается письмом истца в адрес ответчика (т.д. 1 л.д. 30) с просьбой подписать направленный истцом проект изменений в договор аренды № 795N, где истец обращает внимание ответчика, что к дате начала действия дополнительного соглашения произведен полный зачет капитальных затрат, произведенных на объекте аренды.

Кроме того, результаты данных капитальных затрат потребляются самим ответчиком при эксплуатации помещения в коммерческих целях.

Данное обстоятельство ответчиком какими-либо доказательствами не опровергнуто.

Более того, указание в пункте 2 дополнительного соглашения № 2 от 01.12.2005 на то, что данное соглашение «действует до окончания срока действия договора аренды», свидетельствует только о сроке действия самого дополнительного соглашения, но не свидетельствует о согласовании сторонами того обстоятельства, что в договор аренды № 795N не могут в последующем вноситься изменения о размере арендной платы.

Такая позиция противоречит воле сторон, выраженной в тексте самого договора аренды (пункт 4.4), которым установлена возможность изменения арендной платы. Дополнительным соглашением пункт 4.4 из договора не исключался.

На основании изложенного, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 450 ГК РФ, обоснованно удовлетворил исковые требования о внесении изменений в договор аренды № 795N от 20.10.2011 в части увеличения размера арендной платы.

В отношении довода ответчика о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Действительно, пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Между тем, с сопроводительным письмом от 11.02.2010 (т.д. 1 л.д. 27) истцом ответчику было направлено дополнительное соглашение № 3 от 01.03.2010 к договору аренды № 795N (т.д. 1 л.д. 29), которые получены ответчиком 15.02.2010, что подтверждается почтовым уведомлением (т.д. 1 л.д.28).

При этом в тексте сопроводительного письма от 11.02.2010 истец указывает, что ТУ Росимущества в Омской области проведена работа по привлечению независимого оценщика для определения рыночной величины арендной платы; по итогам проведенной оценки подготовлено соответствующее дополнительное соглашение об изменении арендной платы по договору аренды № 795N от 20.10.2011 нежилых помещений, расположенных в подвале здания по адресу г.Омск, ул. Думская, д. 3; в связи с чем, просил подписать данное дополнительное соглашение.

Уточнение исковых требований при рассмотрении настоящего дела истцом не повлияло на существо самих требований, в частности, уточненные исковые требования полностью соответствуют положениям дополнительного соглашения № 2 от 01.03.2010, направленного для согласования ответчику.

Об отсутствии согласия ответчика на внесение соответствующих изменений в договор аренды № 795N в установленный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ свидетельствует также повторное направление истцом письма с предложением подписать данное соглашения в апреле 2010 года, ответ на которое также от арендатора не последовал.

Таким образом, досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора, заявленного к рассмотрения в настоящем деле, истцом соблюден.

Соответствующие доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как не основанные на обстоятельствах спора.

Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда не имеется. Апелляционная жалоба ответчика оставляется без удовлетворения. Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

                                                          ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 27 мая 2011 года по делу №  А46-1885/2011 оставить без изменения,  апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

Л.И. Еникеева

Т.А. Зиновьева