Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2011 по делу n А46-6396/2010. Оставить определение без изменения, жалобу без удовлетворения

государственной пошлины, из которых 139 100 000 руб. как требование, обеспеченное залогом имущества должника и 48 434 013 руб. 06 коп. как требование, необеспеченное залогом имущества должника.

Объектами, обеспечивающими требование АКБ «Абсолют банк» (ЗАО), являются двухэтажное строение с подвалом и двухэтажной пристройки, общей площадью 2 013,30 кв.м, литера А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 19 «а»; земельный участок, площадью 2 390 кв.м, кадастровый № 55:36:09 03 03:0254, расположенный на землях населенных пунктов относительно 2-х этажного строения, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ЛАО, ул. Серова, д. 19 «а».

Согласно пункту 2.2. раздела 2 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества, залогом которого обеспечены требования кредитора АКБ «Абсолют банк» (ЗАО), в редакции залогового кредитора, продажа указанного имущества должника осуществляется единым лотом.

Согласно Положению о порядке, сроках и условиях продажи имущества, залогом которого обеспечены требования кредитора АКБ «Абсолют банк» (ЗАО), в редакции конкурсного управляющего должника (пункт 11.2), Продажа предмета залога посредством публичного предложения осуществляется по частям (ЛОТам).

В Положении предусмотрено, что двухэтажное строение с подвалом и двухэтажной пристройкой, общей площадью 2 013,30 кв.м., литера А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 19 «а», делится на части, площадь которых соответствует площадям офисных помещений, при этом, площадь отдельного офисного помещения должна включать в себя часть площади земельного участка с кадастровым № 55:36:09 03 03:0254, определенной пропорционально от общей площади строения к площади ЛОТа.

АКБ «Абсолют банк» (ЗАО) просило установить начальную продажную цену предмета залога в размере 95 240 000 руб., в том числе строения – 72 340 000 руб., земельного участка – 22 900 000 руб.

Конкурсный управляющий должника просил установить начальную продажную цену предмета залога в размере 203 360 000 руб., в том числе строения –  197 410 000 руб., земельного участка – 5 950 000 руб.

Начальная продажная цена предмета залога в размере 95 240 000 руб. определена залоговым кредитором на основании отчета № 942/11 от 28.04.2011 независимого оценщика – общества с ограниченной ответственностью «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» (л.д. 1-131 т.1).

Начальная продажная цена предмета залога в размере 203 360 000 руб. определена конкурсным управляющим должника на основании отчета № 586-О/11 от 08.06.2011, составленного по результатам оценки, проведенной независимым оценщиком  - обществом с ограниченной ответственностью «Диалог» по заказу конкурсного управляющего должника (л.д.19-137 т. 2).

Согласно отчету № 586-О/11 от 08.06.2011 объектом оценки выступало  двухэтажное нежилое строение с подвалом, чердаком и двухэтажной пристройкой общей площадью 3 124,8 кв.м, литера А,А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 19 «а».

Именно из этой площади исходил оценщик при определении рыночной стоимости объектов оценки в размере 203 360 000 руб.

Между тем, согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности 55 АВ № 518219 (л.д. 160 т.1) должнику принадлежит нежилое строение с подвалом и двухэтажной пристройкой меньшей площадью, а именно: 2 013, 3 кв.м. Общая площадь объекта, обеспечивающего требование АКБ «Абсолют банк» (ЗАО) (находящегося в залоге у банка), также составляет 2 013,3 кв.м, а не 3 124,8 кв.м. Правоустанавливающие документы на 1 111, 5 кв.м (3 124,8  - 2 013,3) отсутствуют.

Иными словами, объектом оценки общества с ограниченной ответственностью «Диалог» выступало недвижимое имущество иной площади (не находящееся в залоге у АКБ «Абсолют банк» (ЗАО)), от реализации которого в процедуре банкротства должны быть удовлетворены требования залогового кредитора. Рыночная стоимость нежилого строения в размере 197 410 000 руб., которую конкурсный управляющий должника просит установить в качестве начальной продажной цены предмета залога, необоснованно определена исходя из большей площади.

Учитывая изложенное,  отчет № 586-О/11 от 08.06.2011 не может быть принят во внимание для установления начальной продажной цены двухэтажного строения с подвалом и двухэтажной пристройки, общей площадью 2 013,30 кв.м, литера А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 19 «а», залогом которого обеспечены требования АКБ «Абсолют банк» (ЗАО).

При этом сам конкурсный управляющий просит установить начальную продажную цену двухэтажного строения с подвалом и двухэтажной пристройки, общей площадью 2 013,30 кв.м, однако по цене, определенной оценщиком в отношении 3 124,8 кв.м. общей площади помещения.

Необходимо отметить, что конкурсный управляющий должника ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не заявлял ходатайства о назначении судебной экспертизы для определения действительной рыночной цены двухэтажного строения с подвалом и двухэтажной пристройкой, общей площадью 2 013,30 кв.м, литера А, А1, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 19 «а», залогом которого обеспечены требования АКБ «Абсолют банк» (ЗАО). 

Ходатайство АКБ «Абсолют банк» (ЗАО) о назначении судебной экспертизы для определения действительной рыночной цены  предмета залога участвующие в деле лица в суде первой инстанции не поддержали.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Иное заключение оценщика, свидетельствующее о рыночной стоимости предмета залога, в материалы дела  не представлено.

 Основания для отклонения результата оценки, проведенной АКБ «Абсолют банк» (ЗАО), у суда апелляционной инстанции не имеется. Податели апелляционных жалоб каких-либо конкретных возражений по существу представленного АКБ «Абсолют банк» (ЗАО) отчета оценщика не привели.

Кроме того, по смыслу пункта 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» стоимость заложенного имущества определяется арбитражным судом на основе оценки заложенного имущества, предусмотренной в договоре о залоге, или начальной продажной цены, установленной решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, с учетом доводов заинтересованных лиц об изменении указанной стоимости в большую или меньшую сторону.

Решением Арбитражного суда Омской области от 11.06.2010 по делу № А46-3516/2010 об обращении взыскания на имущество начальная продажная цена двухэтажного строения с подвалом и двухэтажной пристройкой, общей площадью 2013,3 кв.м, литера А, А1, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 19а, установлена в размере 87 100 000 руб., начальная продажная цена земельного участка, площадью 2 390 кв.м., кадастровый номер 55:36:09 03:03:0254 - в размере 13 347 839 руб.

Предложенная залоговым кредитором начальная продажная цена максимально приближена к начальной продажной цене, установленной  решением Арбитражного суда Омской области от 11.06.2010 по делу № А46-3516/2010.

Учитывая совокупность приведенных обстоятельств, наличие оснований для изменения судом начальной продажной цены предмета залога, предложенных залоговым кредитором, в данном случае не доказано.

   Следует отметить, что спорное имущество подлежит реализации путем проведения торгов в форме аукциона, устанавливая начальную продажную цену предмета залога, суд определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего предложения по более высокой цене.

Напротив же, неправомерно завышенная цена может привести к отсутствию интереса к нему со стороны потенциальных покупателей и необоснованному проведению повторных торгов по его продаже.

Доказательств того, что установление начальной продажной цены предмета залога в размере, предложенном банком не позволит получить максимальную выручку от реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований всех кредиторов должника, не имеется.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно установил начальную продажную цену предмета залога, предложенную залоговым кредитором.

С выводом суда первой инстанции о том, что реализация предмета залога отдельными лотами, предложенная конкурсным управляющим должника, невозможна, поскольку отсутствует зарегистрированное право на имущество, предлагаемое в качестве лотов, суд апелляционной инстанции согласиться не может.

Однако данный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного судебного акта.

По мнению суда апелляционной инстанции, реализация залогового имущества единым лотом, как предлагает залоговый кредитор, позволит продать имущество по действительной рыночной стоимости и рассчитаться с кредиторами оперативно, избежать необоснованного излишнего увеличения расходов по проведению процедур банкротства.

Лица, участвующие в деле,  доказательств обратного не представили.

Кроме того, отдельные помещения, расположенные в двухэтажном строении с подвалом и двухэтажной пристройкой, общей площадью 2013,3 кв.м, литера А, А1, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 19 «а», оценены независимым оценщиком не были.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Учитывая вышеприведенные нормы права и обстоятельства, оснований для отмены определения от 30.08.2010 у суда апелляционной инстанции не имеется. Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Омской области от 30.08.2011 по делу № А46-6396/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.В. Гладышева

Судьи

О.В. Зорина

Т.П. Семёнова