Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 по делу n А46-3972/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

7.

Данные обстоятельства подтверждают наличие у ООО «Лиония» права на обращение с настоящим иском в арбитражный суд.

Ссылаясь на отсутствие у ответчика права собственности на какие-либо нежилые помещения в административном здании и, следовательно, отсутствие правовых оснований для пользования либо распоряжения 877/1000 доли в праве общей собственности в земельном участке, занятом административным зданием, часть нежилых помещений в котором принадлежит на праве собственности истцу, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований, с которым суд апелляционной инстанции соглашается исходя из следующего.

Из преамбулы договоров № 2-О и № 7-О следует, что данные договоры заключены в соответствии с гражданским законодательством и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязан уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Цену договора и порядок её определения стороны согласовали в разделе 3 договоров № 2-О и № 7-О путём умножения стоимости одного квадратного метра нежилых помещений и автостоянки на общую площадь (пункт 3.1.), при этом в пункте 3.8 определили виды работ, которые не входят в стоимость строительства.

Для целей настоящего Федерального закона под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (статья 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В статье 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ закреплены цели использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору.

В редакции, действующей на момент заключения договоров № 2-О и 7-О, данная норма содержала следующие положения. Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

В последующем, в связи с изменениями, внесёнными в указанную норму Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ, законодателем конкретизированы цели, на которые уплачиваемые участниками долевого строительства по договору денежные средства подлежат использованию застройщиком, при чём только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В частности, в подпункте 2 пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ прямо указано о том, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе на возмещение затрат на приобретение, оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Толкование вышеуказанных норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ позволяет суду апелляционной инстанции сделать следующий вывод.

Вне зависимости от того, что статья 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ стала содержать конкретные цели, на которые могут быть использованы застройщиком уплачиваемые участником долевого строительства денежные средства для строительства объекта недвижимости, изначально предполагается, что для строительства этого объекта застройщику необходима земля на праве собственности, праве аренды, то есть земельный участок, на котором будет осуществляться строительство объекта недвижимости.

Следовательно, предполагается, что по завершении строительства и передаче объекта недвижимости участникам долевого строительства земельный участок в силу общих принципов земельного законодательства (единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами), которые установлены в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, также необходим для обслуживания построенного на нём объекта недвижимости.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ не регулирует отношения, касающиеся возникновения права собственности на общее имущество, в том числе земельный участок, в ином объекте недвижимости, кроме многоквартирных домов (пункт 5 статьи 16).

Однако учитывая, что уплачиваемые участником долевого строительства денежные средства должны быть использованы застройщиком, в том числе, в целях возмещения затрат застройщика, связанных с приобретением права собственности  или права аренды  на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) объекта недвижимости, можно сделать вывод о том, что при отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что застройщиком не были включены в состав цены договора предполагаемые затраты на приобретение земельного участка в собственность или на праве аренды, который, как уже указывалось выше, предназначен (необходим) по сути только для строительства объекта недвижимости, возводимого застройщиком на полученные от участников долевого строительства денежные средства, истец вправе требовать от ответчика признания за ним пропорционально уплаченным денежным средствам права на долю в земельном участке, на котором был построен объект недвижимости.

Исходя из фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции обоснованно посчитал, что участником долевого строительства по договорам № 2-О и № 7-О фактически была оплачена, в том числе, и стоимость земельного участка.

Изложенные обстоятельства явились предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций по делу № А46-10471/2010, рассмотренному с участием тех же лиц, где судами произведено аналогичное правовое толкование указанных правовых норм в совокупности с условиями договоров № 2-О и № 7-О. Судебные акты по делу № А46-10471/2010 вступили в законную силу и не обжалованы ЗАО «Омскстрой» в кассационную и надзорную инстанции (пункт 2 статьи 69 АПК РФ).

Более того, изложенное толкование не противоречит существу пункта 1.6 договора № 2-О, согласно которому право собственности на земельный участок участник долевого строительства приобретает по отдельному договору либо соглашению, после приобретения застройщиком право собственности на земельный участок (установлено в 33 м. южнее относительно 2 (двух) этажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, улица Орджоникидзе, дом 11, в Центральном административном округе города Омска (кадастровый номер 55:36:04 01 16:2008), общей площадью 1694 кв.м.

В силу пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения условий пункта 1.6 договора № 2-О не следует, что право собственности на земельный участок участник долевого строительства приобретает именно по договору купли-продажи либо иной возмездной сделке, поскольку указание на приобретение «по отдельному договору либо соглашению» не позволяет сделать такой вывод.

Более того, суд апелляционной инстанции воспринимает пояснения представителя истца в судебном заседании и полагает их обоснованными и относимыми о том, что пункт 1.6 договора № 2-О не мог быть изложены иначе, поскольку у ответчика на момент его подписания отсутствовало право собственности на земельный участок, что исключает наличие у него соответствующего права распоряжения объектом гражданских прав.

Иное толкование заявитель апелляционной жалобы, в нарушение пункта 1 статьи 65 АПК РФ, не обосновал.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на разъяснения, содержащиеся в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», несостоятельна, поскольку указанные разъяснения не подлежат применению при рассмотрении настоящего спора.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, путём признания права.

В соответствии с разъяснениями, приведёнными в пунктах 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В данном случае, фактически участок находится во владении ООО «Лиония», поскольку на нем расположено административное здание, часть помещений в котором принадлежит на праве собственности истцу. При этом, 877/1000 доли в праве общей собственности в земельном участке, занятом административным зданием, зарегистрировано за ЗАО «Омскстрой».

 В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие исполнение сторонами своих обязательств по договорам № 2-О от 27.04.2007 и 7-О от 15.10.2007. Таким образом, между сторонами инвестиционной деятельности прекращены обязательственные правоотношения.

С учётом вышеуказанных разъяснений, а также разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», суд апелляционной инстанции полагает, что истцом избран надлежащий способ, который приведёт к восстановлению нарушенных прав ООО «Лиония».

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:2008, местоположение которого установлено в 33 м южнее 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 11, приобретён в собственность ЗАО «Омскстрой» на основании договора купли-продажи от 21.11.2007, заключённого с ООО «ОША».

Ответчик не опроверг вывод суда первой инстанции о том, что расходы на покупку земельного участка подлежат включению в первоначальную стоимость объекта, то есть не доказал того обстоятельства, что понесённые им затраты на последующее приобретение земельного участка в собственность не включены в стоимость всего объекта недвижимости (являются самостоятельными (отдельными) затратами, не связанными со строительством объекта недвижимости).

Истец заявил требование о признании за ним права собственности на 145/10000  в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:2008, общей площадью 1694 кв.м., местоположение которого установлено в 33 м южнее 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Орджоникидзе, д. 11.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исходя общей площади здания, расположенного по адресу г. Омск, ул. Орджоникидзе, дом № 7, 5693,80 кв.м размер доли, принадлежащей истцу в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:2008, составляет 145/10000.

Вывод суда первой инстанции об определении именно такого размера доли истца в праве общей долевой собственности заявителем жалобы не оспаривается.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы о пропуске ООО «Лиония» срока исковой давности, поскольку ответчик ошибочно полагает, что срок исковой давности надлежит исчислять с даты заключения договоров об участии в долевом строительстве от 27.04.2007 № 2-О и от 15.10.2007 № 7-О. Нежилые помещения истцу были переданы ответчиком 25.05.2008, что подтверждается актом приема-передачи, ранее указанной даты у истца отсутствовали основания для обращения с требованием о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

С учётом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в её удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 28 июня 2011 года, принятое по делу № А46-3972/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

     Ю.М. Солодкевич

Судьи

     А.С. Грязникова

     Н.А.