Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2011 по делу n А75-4931/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

торгового центра сумму 549 982 руб. 66 коп., выразившиеся в оборудовании 4 примерочных, 1 подсобного помещения и отделении торгового зала, переданного в субаренду, от общей площади помещений, находящихся в аренде у ответчика.

При этом субарендатором в нарушение нормы части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих о получении согласия арендодателя на выполнение улучшений субарендуемого помещения.

Довод апелляционной жалобы о том, что заключив договор субаренды в период проведения ремонтных работ истцом, а не после их окончания, ответчик тем самым дал своё согласие не только на проведение и завершение ремонтных работ, а также на дальнейшую эксплуатацию объекта, судом апелляционной инстанции признан несостоятельным исходя из следующего.

16.02.2009 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма и ООО «ТК «Миллениум» заключён договор № 23 аренды зданий, находящихся в муниципальной собственности, по условиям которого арендатор передал в аренду, в том числе, помещения 2-го этажа общей площадью 2065,6 кв.м. в здании универсама «Росич», расположенном по адресу: город Когалым, улица Дружбы Народов, дом 27 (пункт 1.1 договора)

Пунктом 2.2 названного договора стороны предусмотрели, что помещения передаются арендатору  на срок с 01.01.2009 по 30.12.2009.

Заключая 08.02.2009 договор субаренды № и31 с ИП Карпенко Е.Н., ответчик уже являлся арендатором торгового помещения, являющегося предметом договора субаренды.

Как утверждает истец, до заключения договора субаренды № и31 от 08.02.2009 ИП Карпенко Е.Н. (заказчик) заключил с ИП Горан М.П. (подрядчик) договор подряда № 02/09 на выполнение ремонтных работ, по условиям которого подрядчик обязался выполнить работы по реконструкции торговой площади ТЦ «Росич» (пункт 1.1 договора).

Однако, согласно предоставленным в материалы дела копиям справки о стоимости выполненных работ и затрат за февраль 2009 года, акта о приёмке выполненных работ за февраль 2009 года перепланировка торговой площади ТЦ «Росич» была совершена в период с 01.02.2009 по 20.02.2009 (т.1 л.д. 36-38).

Таким образом, на момент подписания договора субаренды № и31 от 08.02.2009 ответчик не имел возможности увидеть результат работ, выполненных по инициативе истца, и тем самым выразить своё согласие на проведение этих работ. Тем более, как следует из акта приема-передачи от 08.02.2009 торговый павильон общей площадью 76,56 кв.м., передан в субаренду в надлежащем санитарном, техническом и противопожарном состоянии, исправен и пригоден для использования по назначению (т. 1 л.д. 16).

По смыслу статьи 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить своё отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

Действуя разумно и осмотрительно, истец, претендуя на возмещение стоимости неотделимых улучшений, имел возможность до начала проведения работ получить от ООО «ТК «Миллениум» документы, однозначно свидетельствующие о согласовании перепланировки помещений и её стоимости.

Вместе с тем, доказательств направления в адрес ООО «ТК «Миллениум» с целью получения предварительного согласия на перепланировку локального сметного расчёта (т. 1 л. 39-41), а также проекта планируемой перепланировки помещений, истцом не представлено.

Документов, позволяющих прийти к выводу об осведомлённости ООО «ТК «Миллениум» ранее апреля 2011 (получения от индивидуального предпринимателя требования о возмещении стоимости неотделимых улучшений) о стоимости произведённых истцом работ, в материалах дела не имеется.

ИП Карпенко Е.Н. согласовал с ответчиком лишь перепланировку путём устройства подсобного помещения (т. 1 л. 78). При этом указал, что данные работы будут выполнены собственными силами.

Ссылка ИП Карпенко Е.Н. на то, что законом не предусмотрена обязанность субарендатора согласовывать с арендатором объёмы и стоимость работ по улучшению арендуемого имущества, так же как и обязанность участия арендодателя в приёмке работ и подписании соответствующих актов, не принимается во внимание суда апелляционной инстанции, поскольку нормой статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если субарендатор рассчитывает на возмещение арендатором неотделимых улучшений, он обязан получить разрешение арендатора на их проведение.

Утверждение истца о том, что согласование могло быть совершено в любой форме и отсутствие письменного согласия ответчика не исключает возможности предъявления требования о возмещении стоимости неотделимых улучшений, не имеет правового значения, так как в материалах дела отсутствуют допустимые доказательства совершения ответчиком действий, однозначно свидетельствующих о согласовании проведения работ и готовности компенсировать их стоимость.

При этом суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что заявление о разрешении перепланировки путём устройства подсобного помещения составлено индивидуальным предпринимателем в письменном виде. Обстоятельств, препятствующих истцу обратиться за согласованием работ по устройству четырёх примерочных, ИП Карпенко Е.Н. не приведено и их наличие не подтверждено документально.

Кроме того, из материалов дела усматривается и представителем истца не отрицается, что ИП Карпенко Е.Н. в 2009-2010гг. на основании договоров субаренды от 08.04.2009 № и31 и от 01.04.2010 № и10 осуществляла предпринимательскую деятельность в виде торговли женской одеждой в субарендуемых помещениях.

Следовательно, перепланировка помещений произведена ИП Карпенко Е.Н. в собственных коммерческих интересах.

В настоящее время, как сообщил в заседании суда апелляционной инстанции представитель истца, помещение, ранее находящееся в субаренде у индивидуального предпринимателя, используется для реализации мебели.

Отклоняются также доводы истца о том, что ответчик обязан компенсировать стоимость затрат по улучшению субарендованной площади, поскольку ИП Карпенко Е.Н. выполняла ремонтные работы за свой счёт, а по условиям договора аренды, заключённого с собственником, у ООО «ТК «Миллениум» существует обязательство о выполнении за свой счёт текущего и косметического ремонта арендуемого помещения.

Из пояснений представителя истца в заседании суда апелляционной инстанции усматривается, что в результате перепланировки была изменена текущая площадь арендуемого объекта с 175,72 кв.м. до 76,56 кв.м.; оборудованы 4 примерочные, 1 подсобное помещение, а также отделен торговый зал, переданный в субаренду, от общей площади помещения, находящегося в аренде у ответчика.

Следовательно, произведённая ИП Карпенко Е.Н. перепланировка субарендуемого помещения, результаты которой отражены в техническом паспорте помещения, не может быть отнесена к ремонтным работам.

Тем более, что по условиям договора субаренды от 08.02.2009 № и31 индивидуальный предприниматель обязался нести возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией объекта субаренды, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов.

Доводы истца о согласовании ответчиком реконструкции инженерных сетей электроснабжения и пожарной сигнализации не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку указанные работы не отражены в акте о приёмке выполненных работ № 1 от 20.02.2009 (т. 1 л.д. 37-38) и их стоимость не предъявляется индивидуальным предпринимателем к возмещению в рамках настоящего иска.

Таким образом, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба ИП Карпенко Е.Н. подлежит оставлению без удовлетворения.

Судебные расходы по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 21 сентября 2011 года по делу № А75-4931/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

Д.Г. Рожков

Н.А. Рябухина