Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2011 по делу n А70-5636/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

управляющего фондом, которая послужила основанием для подписания соответствующего дополнительного соглашения от 18.02.2010 к инвестиционному договору № 06/03-08 фактический выгодоприобретатель не сменился.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Фактически требования истца представляют собой требование о понуждении к исполнению обязанности. Такой способ защиты нарушенных гражданских прав предусмотрен абзацем седьмым статьи 12 ГК РФ.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ доказыванию подлежат как требования, так и возражения.

 Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (пункт 1 статьи 66 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как разъясняется в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Вид договора определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон по сделке.

По смыслу статей 1, 2 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиционный договор является соглашением между инвестором и заказчиком, определяющим их взаимные права и обязанности по поводу передачи инвестором в распоряжение заказчика материальных и нематериальных ресурсов для организации и обеспечения строительства в интересах инвестора и объектов недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В свою очередь, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (пункт 1 статьи 702 ГК РФ).

Таким образом, по договору купли-продажи покупатель приобретает в собственность вещь, находящуюся в собственности у продавца, а по договору подряда заказчик определяет вещь, которая должна получиться в результате исполнения подрядчиком своих обязательств по договору, а подрядчик обязался передать заказчику результат работ и вправе требовать его оплаты.

Из буквального толкования условий договора инвестиционного договора № 06/03-08 следует, что его предметом является финансирование истцом строительства ответчиком объекта, в состав которого входят помещения, подлежащие передаче истцу по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию.

В пунктах 2.3, 2.4, 2.5 инвестиционного договора № 06/03-08 сторонами согласованы сроки выполнения работ согласно графику выполнения работ и порядок определения стоимости. Раздел 3 договора содержит обязанности застройщика: получить разрешения эксплуатационных органов на использование на период проведения строительно-монтажных работ действующих коммуникаций, источников, водо- и энергоснабжения, определять объёмы и места вывоза грунта; назначать лицо, ответственное за строительную площадку; своими или привлечёнными силами осуществить выбор подрядчика, передавать последнему утвержденную проектно-сметную документацию;  организовать шефмонтажных и пусконаладочных работ; по согласованию с управляющей компанией принимать решения о прекращении строительства и консервации объекта; подготовить и передать управляющей компании необходимую документацию после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. В свою очередь, управляющая компания финансирует строительство и принимает объект после его ввода в эксплуатацию (раздел 5 договора). В разделе 9 инвестиционного договора сторонами согласована гарантия застройщиком качества выполняемых строительных работ и его ответственность за неисполнение данной обязанности; застройщик обязуется организовать своими и привлечёнными силами за обусловленную плату построить в соответствии с проектно-сметной документацией объект и передать его после ввода в эксплуатацию истцу.

Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (действующего, согласно статье 21 от 25.02.1999 № 39-ФЗ в части норм не противоречащих данному Закону) незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Инвестиционный договор № 06/03-08 не устанавливает обязательство ответчика принять объект в собственность и зарегистрировать соответствующее право на него, что подтверждает вывод о том, что в предмет договора входит не передача от ответчика к истцу права собственности (что характерно для купли-продажи), а именно подрядные отношения.

После ввода объекта в эксплуатацию, режим долевой собственности прекращается, поскольку сторонами обусловлена его передача в собственность пайщиков.

Таким образом, из существа принятых на себя сторонами инвестиционного договора № 06/03-08 обязательств усматривается, что данный договор отвечает признакам договора подряда.

Управляющая компания по инвестиционному договору № 06/03-08 в полном объёме выполнила принятые на себя обязательства, что подтверждается двухсторонним актом об освоении инвестиционных средств от 14.03.2008.

Ответчиком также обществу «Уральская управляющая компания» (правопредшественник истца по договору) выдана справка по состоянию на 01.01.2010 об отсутствии задолженности по инвестиционному договору № 06/03-08 (том 1 л.д. 26).

Соответствующие доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что обязательства по инвестиционному договору № 06/03-08 истцом не исполнены в полном объёме, не основаны на обстоятельствах дела и подлежат отклонению.

По условиям пункта 3.2.26 инвестиционного договора № 06/03-08, застройщик в течение одного месяца со дня ввода объекта в эксплуатацию подготавливает полный пакет документов (с учетом всех дополнительных соглашений по настоящему договору) и передает его управляющей компании с целью регистрации права общей долевой собственности пайщиков ЗПФН «Южный» на недвижимое имущество, составляющее фонд.

В пункте 9.1 инвестиционного договора № 06/03-08 предусмотрено, что застройщик в течение 20 дней после ввода объекта в эксплуатацию передает управляющей компании по акту приёма-передачи объект, а управляющая компания принимает объект в течение 15 рабочих дней и, в случае отсутствия претензий к объекту и отчету об использованных инвестиционных средствах, подписывает вышеуказанный акт.

Как отмечено выше, разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано 20.04.2011, однако принятые на себя по инвестиционному договору № 06/03-08  обязательства ответчик не исполнил, в связи с чем, исковые требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Суд отмечает, что в пункте 2.1 сторонами чётко поименованы объекты инвестирования – 49 квартир (описаны их характеристики), местонахождение – 6 блок-секция. Ссылка ответчика в апелляционной жалобе в обоснование неисполнимости принятого по делу судебного акта на то, что предметом инвестиционного договора № 06/03-08 являлась 6 блок-секция, основана на прочтении договора без учёта всех его условий.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на открытие в отношении ответчика процедуры конкурсного производства и невозможность в связи с этим рассмотрения настоящих требований в рамках отдельного от дела о банкротстве искового производства, подлежит отклонению как основанная на неправильном толковании норм права.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 29.08.2011 должник – ООО «Холдинговая компания «Капиталь» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён Лапузин А.В.

Действительно, пунктом 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) предусмотрено, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой; все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Между тем, в силу характера сложившихся между истцом и ответчиком правоотношений основания для применения данной нормы отсутствуют.

По общему правилу, подрядчик права собственности на результат своих работ не приобретает. Инвестиционный договор соглашения об ином не содержит. В конкурсную массу (статья 131 Закона о банкротстве) включается имущество, принадлежащее должнику. Оснований для реализации объекта в составе конкурсной массы судом не установлено.

Подлежащее передаче в счёт исполнения обязательств ответчика по инвестиционному договору № 06/03-08 имущество собственностью ответчика – должника не является. Открытие в отношении ответчика в данном случае конкурсного производства не освобождает его от исполнения обязательств по инвестиционному договору, возникших до возбуждения дела о банкротстве, в адрес контрагента, который, в свою очередь, обязательства из договора выполнил.

Требование, являющееся предметом иска, не является денежным.

Последствия, предусмотренные статьёй 126 Закона о банкротстве, наступают после открытия конкурсного производства. Настоящий иск предъявлен до этого момента, денежных требований к должнику не содержит, основания для его оставления без рассмотрения по правилам пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

Таким образом, право собственности на спорное имущество подлежит регистрации за истцом как инвестором, для чего объекты и должны быть ему переданы застройщиком с документами, подлежащими представлению подрядчиком своему заказчику по результатам завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Кроме того, рассмотрев требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, о понуждении ответчика передать третьему лицу восемь квартир в указанном жилом доме, суд первой инстанции обоснованно не нашёл оснований для их удовлетворения.

Как усматривается из представленных ЖСК «7 Ключей» документов, 22.05.2008 между ООО «Уральская управляющая компания» Д.У. закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Южный» и ЖСК «7 Ключей» подписан предварительный договор купли-продажи квартир в строящемся доме ГП-84 со встроенными нежилыми помещениями ГП-202 6 блок-секции по ул.Энергостроителей,22.

Суд первой инстанции отказал в иске этого лица, сославшись на следующее.

Срок заключения основного договора купли-продажи стороны не установили.

В силу статьи 429 ГК РФ, стороны должны были заключить основной договор в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, предварительный договор прекратил свое действие с 22.05.2009 и у ответчика отсутствуют какие-либо обязательства перед третьим лицом.

Доводов в отношении рассмотрения иска ЖСК «7 Ключей» и мотивов отказа апелляционная жалоба не содержит.

Суд апелляционной инстанции отмечает, какие-либо обязательственные правоотношения между ответчиком и третьим лицом отсутствуют.

Вместе с тем, суд полагает возможным отметить, что в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» содержатся следующие разъяснения: если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных