Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2012 по делу n А46-13965/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

в деле писем истца следует, что он, знал о не несоблюдении ответчиком условий пункта 2.3.12, указывая на то, что если заявление не будет подано, то договор будет считаться расторгнутым, т.е. фактически истец допустил истечение срока действия договора без соблюдения этого условия.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения № 4 от 14.09.2010 прекратил своё действие с 01.09.2011.

Иного в нарушение статьи 65 АПК РФ сторонами не доказано.

Как указано в статье 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следовательно, в силу статьи 622 ГК РФ помещение подлежит возврату арендодателю.

В силу пункта 2.3.12 договора арендатор обязан сдать помещение арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа.

Как следует из пункта 2.3.10 договора, арендатор обязан возвратить арендодателю помещение, аренда которого прекращена, в состоянии не худшем, чем на момент заключения настоящего договора, с учетом естественного износа, по акту приема-передачи. Произвести демонтаж наружных вывесок.

В силу пункта 2.3.11 арендатор обязан возместить арендодателю убытки в случае повреждения или уничтожения арендованного имущества.

Как указано ранее, ответчик намеревался передать истцу помещение, направив телеграмму, однако последний не явился, в связи с чем составлен односторонний акт приема-передачи от 31.08.2011. Из акта, подписанного ИП Волковой Е.Н. и тремя присутствующими лицами, следует, что помещение отвечает условиям договора аренды.

Истец указал, что в пункте 5.2 договора и соглашении № 1 от 20.09.2010 перечислены, какие именно неотделимые улучшения помещения должен произвести арендатор, однако данные условия ответчиком выполнены не были.

Как следует из пункта 5.2 договора арендодатель возмещает арендатору капитальные затраты в форме неотделимых улучшений. Неотделимыми улучшениями следует считать: замену подоконников, замену сантехники (мойка с тюльпаном, унитаз со сливным бачком), установку трех межкомнатных дверей, монтаж натяжного потолка.

Таким образом, в пункте 5.2 договора стороны оговорили какие именно неотделимые улучшения должны быть произведены арендатором.

В силу дополнительного соглашения № 1 от 20.09.2010 арендодатель возмещает арендатору стоимость затрат на неотделимые улучшения помещения в размере 80 000 руб. Неотделимые улучшения по окончании договора являются собственностью арендодателя.

Однако в пункте 5 дополнительного соглашения № 1 указано, что пункт 5.2 договора считается не действующим. В то же время, само дополнительное соглашение не содержит перечень неотделимых улучшений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, стороны оговорили, что сумма неотделимых улучшений составит 80 000 рублей, которая должна быть перечислена арендодателем в пользу арендатора, однако какие именно улучшения должен произвести последний, сторонами не оговорено, в силу признания пункта 5.2 договора не действующим.

 В момент передачи истцом ответчику помещения оно находилось в следующем состоянии (акт от 14.09.2010):  

- окна ПВХ 5 шт – в исправном состоянии;

- двери входные ПВХ в исправном состоянии, межкомнатные 2 шт;

- полы плитка 60 х 60 глянцевая, износ 20 %, в двух трещины;

- стены отштукатурены, требуют косметического ремонта;

- потолки отштукатурены, требуют косметического ремонта;

- электрооборудование – счетчик, вводной автомат опломбирован, работают три розетки;

- прочие характеристики – переданы 3 ключа от входных дверей.

В момент составления одностороннего акта приема-передачи от 31.08.2011, на составление, которого истец не явился, помещение находилось в следующем состоянии:

- окна ПВХ 5 шт – в исправном состоянии;

- двери входные ПВХ в исправном состоянии, межкомнатные 3 шт - новые;

- полы плитка 60 х 60 глянцевая, износ 20 %, в двух трещины;

- стены отштукатурены, требуют косметического ремонта;

- потолки: монтаж натяжного потолка в торговом зале, в подсобных помещениях отштукатурены, ремонта не требуют;

- электрооборудование – счетчик, вводной автомат опломбирован, работают три розетки;

- подоконники: 5 шт выложены керамогранитом 60х60 см, глянцевые, новые;

- сантехника: мойка с тюльпаном, унитаз со сливным бочком – новые;

- прочие характеристики – переданы 3 ключа от входных дверей.

Указанный акт подписан ответчиком и присутствующими лицами. Отсутствие истца, при подписании акта, не является причиной для не передачи помещения, поскольку истец знал о том, что ответчик не собирается в дальнейшем использовать помещение в своих целях, следовательно, мог и должен был явиться, либо сам, либо направить своего представителя для принятия помещения от арендатора.

В свою очередь ответчик выполнил все необходимые действия для возврата помещения: известил об этом истца телеграммой, то что она не получена истцом также не может являться основанием для не возврата ему помещения; составил акт; направил этот акт и комплект из трех ключей истцу ценными письмом и бандеролью, что подтверждается описями вложения (том 1 л.д. 113).

Что касается неотделимых улучшений, которые ответчик должен был произвести в помещении, как того требует дополнительное соглашение № 1 от 20.09.2010 и за которые истцом передано ответчику 80 000 рублей, то суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как видно из акта от 14.09.2010 и акта от 31.08.2011 ответчиком были произведены улучшения, а именно: поставлены 3 новые межкомнатные двери, смонтирован натяжной потолок в торговом зале, в подсобных помещениях потолки отштукатурены, подоконники выложены керамогранитом, установлены мойка с тюльпаном, унитаз со сливным бочком.

Однако, с учетом вышеизложенного, не представляется возможным определить, являются ли данные улучшения собственностью истца, в виду того, что они не оговорены сторонами.

Кроме того, заключения экспертов № 292/11 от 07.2011 и № 276/11 от 12.08.2011 не опровергают наличие данных улучшений.

При этом доказательств того, что состояние помещения ухудшилось в указанной части, как утверждает истец, не представлено.

Если рассматривать заключение № 292/11 от 07.10.2011, в котором указан перечень ухудшений, то такое заключение составлено спустя более месяца после освобождения ответчиком помещения и направления истцу от него ключей.

И даже из него не следует, что помещение стало непригодным для использования, как утверждает истец, а демонтаж светильников и дверных ручек не является обстоятельством ухудшающем общее состояние помещения, в виду того, что это имущество не оговорено как неотделимые улучшения. А то, что в туалете отсутствует плитка, во-первых, она отсутствовала при принятии ответчиком помещения, что сторонами фактически не оспаривается и подтверждается фотографией (том 1 л.д. 134), а во-вторых, доказательств того, что после сдачи помещения плитка была убрана, что ухудшило его состояние, не представлено. 

Доказательств того, что помещение все-таки ответчиком эксплуатировалось после 31.08.2011, истец суду апелляционной инстанции также не представил.

Более того, 10.08.2011 истцом с помощью эксперта Зыковой А.И. составлен акт осмотра из которого следует, что помещение находится в хорошем состоянии, стены, потолки, двери находятся в исправном виде.

В заключении № 276/11 от 12.08.2011 указано, что полы, проемы, отделка стен, отделка потолков в помещении находятся либо в отличном, либо в хорошем состоянии (том 1 л.д. 41-42).

В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что после освобождения ответчиком помещения 28.09.2011 сделано ещё одно заключение № 292/2011, откуда видно, что состояние помещения ухудшилось.

Однако указанный довод подателя жалобы судом отклоняется, поскольку такое заключение было составлено спустя более месяца после освобождения ответчиком помещения и из материалов дела не следует, что ответчик намеренно производил ухудшение состояние помещения. Напротив, из акта от 31.08.2011 следует, что оно на указанную дату находилось в надлежащем состоянии.

Кроме того, представленные ответчиком фотографии (том 1 л.д. 130-137) свидетельствует о том, что в помещении действительно был произведен ремонт (установлены новые мойка и унитаз, смонтированы потолки и другое).

То обстоятельство, что истец попал в помещение только 27.09.2011 не означает, что до этого момента оно было занято ответчиком. Тем более что в апелляционной жалобе истец сам утверждает, что в сентябре 2011 года он отсутствовал в городе Омске.

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик освободил помещение 31.08.2011, оставив его в пригодном для использования состоянии, в том числе с произведенными улучшениями. Каких-либо ухудшений в помещении не выявлено.

 В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку ответчик освободил помещение 31.08.2011, на указанную дату задолженности по арендной плате у него не имелось, что сторонами не оспаривается, то суд апелляционной инстанции считает, что взыскание задолженности по арендной плате за сентябрь 2011 года в размере 65 000 руб. является необоснованной. Как указано ранее, в сентябре 2011 года ответчик помещением не пользовался, следовательно, оплачивать за него не должен.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 3 253 руб. 07 коп. за коммунальные услуги.

Из пунктов 3.4 и 3.5 следует, что Арендатор возмещает расходы по содержанию помещения: плата за потребленную горячую и холодную воду, тепловую и электрическую энергию, телефон, с даты подписания Акта приема-передачи. Оплата производится не позднее 3-х дней с момента выставления счета Арендодателем с копиями документов, подтверждающих расходы на содержания помещения.

Действительно, из условий договора следует, что коммунальные услуги оплачивает ответчик, при этом арендодатель должен представить арендатору копии документов, подтверждающих расходы на содержание.

Истцом выставлены счета на оплату коммунальных услуг № 58 от 09.09.2011 и № 47 от 11.08.2011, однако копии документов, подтверждающих конкретные расходы на содержание (счета ресурсоснабжающей организации, показания счетчиков и т.д.), суду не представлены. В связи с чем оснований для взыскания по таким счетам не имеется, поскольку не доказан размер задолженности по коммунальным услугам.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика пени в размере 22 229 руб. 93 коп. за февраль-июль 2011 года.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 3.7 договора, если арендатор не вносит арендную плату в установленный договором срок, ему начисляются пени в размере 0, 2 % за каждый день просрочки. Если последний, предусмотренный договором день оплаты выпадает на выходной, то он переносится на ближайший рабочий день.

Ответчик не оспаривает то, обстоятельство, что арендная плата вносилась им с нарушением условий договора.

Проверив расчет пени, произведенный истцом, судом апелляционной инстанции с ним соглашается и считает, что всего размер пени, подлежащий взысканию с ответчика, составляет 22 229 руб. 93 коп.

Фактически расчет пени не оспорен, свой контррасчет ответчиком не представлен.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Омской области от 26.01.2012 по делу № А46-13965/2011 суд апелляционной инстанции не усматривает.

Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права.        

Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на индивидуального предпринимателя Кожемякина Сергея Николаевича.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кожемякина Сергея Николаевича оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 26.01.2012 по делу №  А46-13965/2011 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

А.Н. Лотов

О.А. Сидоренко