Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2012 по делу n А75-9696/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

26 июня 2012 года

Дело № А75-9696/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зориной О.В.,

судей Еникеевой Л.И., Семёновой Т.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бойченко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4025/2012) Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Сургутского района на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27 марта 2012 года по делу № А75-9696/2011 (судья Зубакина О.В.), принятое по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Сургутского района к индивидуальному предпринимателю Кастравец Галине Ивановне (ОГРНИП 304860227900249) об обязании передать земельный участок

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Сургутского района – Гасанова Л.В. по доверенности от 27.12.2011,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района (далее – Департамент, истец, податель жалобы) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кастравец Галине Ивановне (далее – ИП Кастравец Г.И., ответчик) об обязании передать земельный участок общей площадью 1,0834 га, кадастровый номер 86:03:100106:0065, категория земель – земли поселений, расположенный по адресу: Сургутский район, г. Лянтор, промзона, в рекультивированном состоянии по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 27.03.2012 по делу № А75-9669/2011 в удовлетворении исковых требований Департамента отказано.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, Департамент подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент сослался на следующие обстоятельства:

- договор с арендатором расторгнут в связи с отказом арендодателя от договора аренды земельного участка от 07.06.2005 № 6291;

- отказ от договора аренды не является злоупотреблением права, поскольку нахождение на земельном участке построек не предоставляет ответчику право на использование земельного участка и не свидетельствует о ведении им крестьянского (фермерского) хозяйства;

- ответчиком не зарегистрировано право собственности на постройки, расположенные на земельном участке;

- ответчиком не используется земельный участок по назначению, что подтверждается актами проверки, представленными в материалы дела;

- на момент принятия решения об отказе от договора аренды земельного участка крестьянское (фермерское) хозяйство арендатором не создано (не зарегистрировано).

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, ИП Кастравец Г.И. представила письменный отзыв, в котором просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ИП Кастравец Г.И., надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила. ИП Кастравец Г.И. направила в суд заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося лица.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителя Департамента, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 268, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 27.03.2012 по делу № А75-9669/2011 подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Сургутского района (арендодателем) и главой крестьянско-фермерского хозяйства Кастравец Г.И. (арендатором) заключен договор аренды от 07.06.2005 № 6921 (том 1 листы дела 11-14), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование за плату земельный участок общей площадью 1,0834 га с кадастровым номером 86:03:100106:0065, расположенный в промзоне города Лянтор, Сургутского района Тюменской области. Данный земельный участок был передан предпринимателю с целью ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Договор заключен на срок до 17.05.2008 (пункт 1.2 договора) и зарегистрирован органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 1 лист дела 19).

В связи с тем, что при отсутствии возражении со стороны арендодателя арендатор продолжал пользоваться земельным участком, по истечении срока аренды договор стал считаться возобновленным  на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Письмом от 11.08.2009 до сведения арендатора доведено, что земельная комиссия администрации Сургутского района приняла решение об отказе от договора аренды земельного участка (том 1 листы дела 24-25).

Письмом от 20.09.2010 № 9568 арендодатель сообщил арендатору о необходимости сдать до 01.10.2010 земельный участок свободным от имущества в связи с прекращением договора аренды (том 1 лист дела 26).

Арендатор получил указанное уведомление 27.09.2010, что подтверждается копией почтового уведомления (том 1 лист дела 27).

Поскольку изложенное в письме требование ответчиком не выполнено и земельный участок не передан в срок, указанный в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требовании, суд первой инстанции указал на то, что на спорном земельном участке ответчиком возведены хозяйственные постройки. При этом суд пришел к выводу, что расторжение договора аренды и освобождение земельного участка от возведенных на нем построек причинит предпринимателю существенный ущерб.

Кроме того, суд первой инстанции усмотрел в действиях истца злоупотребление правом на применение мер защиты, предусмотренных законом для случая нарушения обязательств арендатором.

Повторно рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обстоятельства заключения договора аренды и передачи арендованного имущества сторонами не оспариваются.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Следовательно, для возобновления договора аренды на неопределенный срок необходимо наличия одновременно двух условий: пользование арендатором имуществом после истечения срока договора, отсутствие на это возражений со стороны арендодателя.

В свою очередь, абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из содержания договора аренды земельного участка от 07.06.2005 № 6291 не усматривается, что сторонами был предусмотрен иной, отличный от установленного указанной нормой закона порядок. Доказательства того, что после заключения договора стороны внесли в него изменения, в материалах дела отсутствуют.

Из материалов дела следует, что Департамент отказался от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом ответчика в порядке, предусмотренном абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела письмом от 11.08.2009 № 01-23-8223, уведомлением о сдаче земельного участка (том 1 листы дела 24-26).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку факт использования ИП Кастравец Г.И. спорного земельного участка подтвержден материалами дела, ответчиком не опровергнут, договор аренды земельного участка расторгнут, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования Департамента об обязании ответчика передать земельный участок общей площадью 1,0834 га, кадастровый номер 86:03:100106:0065, категория земель – земли поселений, расположенный по адресу: Сургутский район, г. Лянтор, промзона, по акту приема-передачи, подлежали удовлетворению.

Указанное соответствует правой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС от 15.02.2011 № 14381/10.

Выводы суда первой инстанции в соответствующей части являются необоснованными.

Закон не предоставляет арендатору права на оставление за собой земельного участка после прекращения арендных отношений в связи с тем, что такое прекращение может причинить значительный ущерб арендатору.

Более того, обжалуемым решением суд создал недопустимую правовую неопределенность в отношениях сторон по поводу прав на земельный участок, поскольку земельный участок оставлен за арендатором в отсутствие действующего договора аренды и в отсутствие доказательств того, что арендатор имеет в отношении этого земельного участка права, предусмотренные статьей 36 Земельного кодекса РФ, поскольку арендатор не представил ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции доказательств регистрации права собственности на постройки, расположенные на земельном участке.

Положения статьи 622 ГК РФ не могут применяться и не могут служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка только в том случае, если при предоставлении земельного участка на нем уже находился объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за арендатором, либо если недвижимость возведена арендатором на законных основаниях и право собственности у арендатора возникло на основании статьи 219 ГК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10).

Право собственности на вновь созданный объект недвижимости возникает только с даты регистрации соответствующего права.

Доказательств такой регистрации в деле нет.

Эта регистрация должна иметь место вне зависимости от необходимости получения разрешения на строительство (статья 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Причем речь может идти только о таком участке, который занят объектом недвижимости и необходим для его использования.

В данном случае в аренду передан земельный участок, который используется арендатором фактически как личное подсобное хозяйство, а не как участок, необходимый для использования конкретного объекта недвижимости.

Указание суда на злоупотребление правом со стороны Департамента, основано лишь на том, что расторжение договора аренды причинит предпринимателю существенный имущественный вред.

При этом судом не учтено, что в силу пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность.

Предприниматель, вступая в арендные отношения на определенный срок не мог не знать, что по прошествии этого срока он обязан возвратить земельный участок по акту, о чем прямо указано в договоре.

Поэтому именно отказ в возврате земельного участка является недобросовестным, а не требование о его возврате со стороны арендодателя.

Между тем суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения требований Департамента в части обязания ответчика передать земельный участок в рекультивированном состоянии.

Истец ссылается на пункт 4.2.7. договора аренды, согласно которому арендатор обязан сдать арендодателю земли в рекультивированном состоянии по акту установленной формы.

В соответствии с пунктом 3 «Основных положений о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы", утвержденных Приказом Минприроды РФ № 525, Роскомзема № 67 от 22.12.1995 (Зарегистрирован в Минюсте РФ 29.07.1996 № 1136) рекультивация нарушенных земель осуществляется для восстановления их для сельскохозяйственных, лесохозяйственных, водохозяйственных, строительных, рекреационных, природоохранных и санитарно-оздоровительных целей.

Условия приведения нарушенных земель в состояние, пригодное для последующего использования устанавливаются органами, предоставляющими земельные участки в пользование и дающими разрешение на проведение работ, связанных с нарушением почвенного покрова, на основе проектов рекультивации, получивших положительное заключение государственной экологической экспертизы  (пункт 6 договора).

По смыслу пункта 4 рекультивация земель (за исключением рекультивации для сельскохозяйственных, лесохозяйственных и других целей, требующих восстановления плодородия почв) заключается в проведении работ, создающих необходимые условия для дальнейшего использования рекультивированных земель по целевому назначению.

Рекультивации для сельскохозяйственных, лесохозяйственных и других целей, требующих восстановления плодородия почв помимо работ такого рода включает в себя еще и улучшение агрофизических, агрохимических, биохимических и других свойств почвы.

Согласно пункту 1 статьи 7 земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

(в ред. Федерального