Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2012 по делу n А81-5715/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

имущества в апреле 2011 года.

Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, договоры аренды спорного нежилого помещения между ООО «ПУР» и Администрацией г. Новый Уренгой не заключались.

Договорные отношения ООО «ПУР» по использованию спорного нежилого помещения заключались с ОАО «Уренгойжилсервис» как управляющей организацией, избранной в качестве таковой 30 января 2009 года общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Новый Уренгой, ул. 26 Съезда КПСС, дом 8 (протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, том 3, листы дела 3-6).

Доводы заявителя о том, что ООО «ПУР» имеет преимущественное право приобретения спорного арендуемого имущества в силу правопреемства ООО «Аргумент» обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Каких-либо относимых доказательств, подтверждающих, что ООО «ПУР» является правопреемником ООО «Аргумент» в материалы дела заявителем не представлено.

Ссылка заявителя на то, что ООО «Аргумент» в 2009 году было переименовано в ООО «ПУР» является несостоятельной. «ПУР» зарегистрировано в качестве юридического лица и поставлено на налоговый учет 06 мая 2009 года. В уставе ООО «ПУР» не содержится информации о том, что общество создано в порядке правопреемства. Согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО «ПУР» данное общество является вновь созданным, а потому не может являться правопреемником ООО «Аргумент».

Доказательств обратного заявителем в материалы дела не представлено.

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств, позволяющих установить,  что спорное помещение было включено в план (программу) приватизации имущества и, более того,  сам факт принятия решения о приватизации спорного помещения.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что нежилое помещение в техническом подполье по адресу: г. Новый Уренгой, ул. 26 съезда КПСС, дом № 8, правый торец, общей площадью 121 кв.м, не является исключительно муниципальной собственностью.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие     и     ненесущие     конструкции     данного     дома,     механическое,     электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 указанного постановления).

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, на что правильно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении.

По смыслу пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года № 489-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации», пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 13 октября 2009 года № 1204-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы товарищества собственников жилья «Революции 6» на нарушение конституционных прав и свобод статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации» помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя, спорное нежилое помещение в техническом подполье находится в муниципальной собственности, является самостоятельным объектом торговли.

Как полагает Администрация г. Новый Уренгой, нежилое помещение в техническом подполье по адресу: г. Новый Уренгой, ул. 26 съезда КПСС, дом № 8, правый торец, общей площадью 121 кв.м, является общим имуществом многоквартирного жилого дома, в связи с чем находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений.

При оценке доводов и возражений сторон, судом апелляционной инстанции принято во внимание следующее.

Согласно пункту 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.

Следовательно, право муниципальной собственности на спорный объект возникло по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством.

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 года № 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Изложенное соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02 марта  2010 года № 13391/09, обязательной для применения арбитражными судами при рассмотрении аналогичных споров.

В материалы дела представлено сообщение Департамента городского хозяйства Администрации г. Новый Уренгой от 29 февраля 2012 года № 201-13/938-01, из которого следует, что первый договор передачи (приватизации) жилого помещения в жилом доме, расположенном по адресу: г. Новый Уренгой, ул. 26 съезда КПСС, 8 заключен 27 июля 1993 года в отношении квартиры № 34, договор № 358 (том 2, лист дела 101).

Согласно письму ГУП ЯНАО «Окружной центр технической инвентаризации» № 07-14/166 от 01 марта 2012 года по данным технического паспорта спорный объект – магазин «Одесса» - размещается в подвальном помещении и имеет назначение технического подполья. В Приложении Б к СНиП 31-01-2003 дано определение термина технический этаж – это этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами. Пространство высотой 1,8 м и менее, используемое только для прокладки коммуникаций, этажом не является.

Как верно указал суд первой инстанции, использование этажа технического по иному назначению противоречит его целевому назначению и технической эксплуатации, в связи с тем, что технический этаж поставлен СНиП в прямую зависимость от наличия инженерного оборудования и коммуникаций.

Учитывая приватизацию квартир в жилых домах, в соответствии со статьей 244 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ, Законом Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», жилой дом № 8 по адресу: г. Новый Уренгой, улица 26 Съезда КПСС, утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, Администрация города Новый Уренгой, не являясь единственным собственником всех жилых помещений, не может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, согласно нормам Жилищного кодекса Российской Федерации.

В деле отсутствуют доказательства, что в 1993 году помещение технического подвала было обособлено от иных помещений подвала. Согласно справке ГУП ЯНАО «Окружной центр технической инвентаризации» от 12 марта 2012 года № 07-14/194, по данным, осуществлявшим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 26 июля 1999 года, по состоянию на указанную дату сведения о зарегистрированных правах на нежилое помещение магазин «Одесса», расположенное по адресу: г. Новый Уренгой, ул. 26 съезда КПСС, д. 8, отсутствуют (том 2, лист дела 106).

Уведомлением Ново-Уренгойского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 марта 2012 года также сообщается об отсутствии зарегистрированных прав на спорный объект (том 3, лист дела 44).

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что исковые требования удовлетворению не подлежали.

Довод подателя жалобы об отсутствии полномочий управляющей компании на представление интересов собственников жилых помещений жилого дома, в котором находится магазин «Одесса» отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, которым может являться управление управляющей организацией на основании заключенного с нею в соответствии со статьей 162 ЖК РФ договора управления многоквартирным домом.

Из материалов дела следует, что решением общего собрания собственников жилых помещений, расположенных в жилом доме по адресу: г. Новый Уренгой, ул. 26 съезда КПСС, д. 8 принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией и выборе управляющей организации – ОАО «Уренгойжилсервис» (том 3, листы дела 3-6).

Кроме того, названным решением собственников жилых помещений ОАО «Уренгойжилсервис» наделено полномочиями на право передачи общего имущества или объектов общего имущества во временное владение, пользование, аренду).

Поскольку ООО «ПУР» заявлено требование о признании за ним преимущественного права на арендуемое имущество по договорам аренды с ОАО «Уренгойжилсервис», суд апелляционной инстанции полагает, что последнее обладает необходимыми полномочиями на представление интересов собственников в рамках заявленных требований.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 апреля 2012 года по делу № А81-5715/2011 от суд апелляционной инстанции не усматривает.

Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ООО «ПУР» оставлена без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы