Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2012 по делу n А46-7515/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

24 июля 2012 года

                                                   Дело №   А46-7515/2011

Резолютивная часть постановления объявлена  17 июля 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 июля 2012 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гладышевой Е.В.,

судей  Зориной О.В., Семёновой Т.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                  Копосовой О.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4967/2012) общества с ограниченной ответственностью «АК Барс Ипотека» на решение Арбитражного суда Омской области от 18.04.2012 по делу №  А46-7515/2011 (судья Погосткина Е.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «АК Барс Ипотека» (ИНН 1658055480, ОГРН 1041626808783) к обществу с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов «Сибирский железобетон» (ИНН 5502043769, ОГРН 1025500513917) о понуждении к исполнению обязательства по передаче объектов недвижимости и взыскании                            4 823 041 руб. неустойки,

при участии в судебном заседании представителей: 

от ООО  «Комбинат строительных материалов «Сибирский железобетон» – представитель Лясман В.А. по доверенности от 20.03.2012,

от ООО «АК Барс Ипотека» –  представителя Валиуллиной А.Р.  по доверенности от 05.07.2012 (до перерыва),

установил:

 Общество с ограниченной ответственностью «АК БАРС ИПОТЕКА»  (далее – ООО «АК БАРС ИПОТЕКА») обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов «Сибирский железобетон» (далее – ООО «КСМ «Сибирский железобетон») об обязании передать по договору № 4/117-7 от 27.11.2006 блок-секцию (квартиру) № 7, расположенную в осях 8-9/В-А, общей проектной площадью 282,36 кв.м, по договору № 4/117-9 от 23.10.2006 блок-секцию (квартиру) № 9, расположенную в осях 5-6/А-В(Т), общей проектной площадью 270,97 кв.м путем предоставления подписанных актов приема-передачи; об обязании сформировать пакет документов, необходимых для регистрации права собственности ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» на вышеуказанные объекты, и представить в регистрирующий орган все необходимые документы; взыскании 4 823 041 руб. неустойки, начисленной на основании части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31.12.204 № 214-ФЗ).

До принятия решения истец неоднократно уточнял исковые требования, с учётом последних уточнений просил обязать ответчика установить газовые котлы в указанных объектах; обязать ответчика передать истцу путем предоставления подписанных актов приема-передачи следующие объекты: по договору № 4/117-7 от 27.11.2006 блок-секцию (квартиру) № 7 (согласно проекту), общей проектной площадью 282,36 кв.м, расположенную в осях 8-9/В-А трехэтажного жилого дома (тип - Таунхаус) по адресу улица Ф.И. Тютчева, дом 3, Центральный административный округ, город Омск, 644033 (строительный адрес №117 в жилом комплексе «Дачный» по улице 2-я Кольцевая в Центральном административном округе), общей площадью здания 3029,1 кв.м, по договору № 4/117-9 от 23.10.2006 блок-секцию (квартиру) № 9 (согласно проекту), общей проектной площадью 270,97 кв. м, расположенную в осях 5-6/А-В(Т) трехэтажного жилого дома (тип - Таунхаус) по адресу: улица Ф.И. Тютчева, дом 3, корпус 1, Центральный административный округ, город Омск, 644033 (строительный адрес №117 в жилом комплексе «Дачный» по улице: 2-я Кольцевая в Центральном административном округе), общей площадью здания 3029,1 кв.м; взыскать с ответчика неустойку в размере 1 651 946 руб. 86 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 18.04.2012 исковые требования ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» в части обязания ООО «КСМ «Сибирский железобетон» установить газовые котлы в объектах и взыскания 1 651 946 руб. 86 коп. неустойки оставлены без рассмотрения. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В связи с тем, что при принятии решения не был разрешен вопрос о распределении судебных расходов, Арбитражный суд Омской области дополнительным решением от 11.05.2012 взыскал с истца в доход федерального бюджета 7 792 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда, истец в апелляционной жалобе просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что вопреки выводам суда первой инстанции им соблюден претензионный порядок урегулирования спора в части исковых требований об обязании установить газовые котлы и взыскании неустойки. Действующим законодательством и условиями договоров долевого участия в строительстве не установлена обязанность сторон рассчитывать в претензии размер неустойки. Вывод суда первой инстанции о том, что дополнительные соглашения к договорам долевого участия являются мнимыми сделками, необоснован. Истцу не было известно о том, что дома достроены и введены в эксплуатацию в 2007 году. Ответчик не исполнил предусмотренную частью 4 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязанность по извещению истца о том, что дома введены в эксплуатацию. Дополнительные соглашения к договорам являются действительными сделками, цель которых - продлить срок передачи объектов долевого строительства истцу. Подписание ответчиком и направление истцу дополнительных соглашений к договорам долевого участия свидетельствуют о признании ответчиком обязательства по передаче истцу по актам-приема-передачи объектов долевого строительства. Указанные обстоятельства прерывают течение срока исковой давности. Срок исковой давности начал течь заново с 15.03.2010 и истцом не пропущен.

Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу указал на необоснованность доводов истца.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

В порядке статьи 163, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  в судебном заседании был объявлен перерыв до 17.07.2012.

В судебное заседание, продолженное после перерыва, представитель истца не явился.

От истца поступило письменное дополнение к апелляционной жалобе, которое приобщено к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, дополнение к жалобе  и отзыв на апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и установил следующее.

В обоснование исковых требований ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» сослалось на ненадлежащее исполнение ООО «КСМ «Сибирский железобетон» обязательств по договорам долевого участия в строительстве от 23.10.2006  № 4/117-9, от 27.11.2006 № 4/117-7.

По условиям договоров долевого участия в строительстве от 23.10.2006 № 4/117-9, от 27.11.2006 № 4/117-7 ООО «КСМ «Сибирский железобетон» (застройщик) обязуется, в том числе обеспечить ввод в эксплуатацию трехэтажного кирпичного жилого дома (тип - Таунхаус) № 117, где расположены блок-секции (квартир №№ 9, 7 7), которые являются объектами долевого строительства с целью приобретения истцом в собственность (пункты 1.1, 1.2 договоров).

По условиям пунктов 2.1 договоров долевого участия в строительстве объекты сдаются, в том числе с газовыми котлами.

Согласно пунктам 4 договоров долевого участия в строительстве за неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Пунктами 6.1 указанных договоров предусмотрен обязательный претензионный порядок урегулирования споров, а именно: «в течение 30 (тридцати) дней со дня поступления рассматриваются только документы, поступившие в письменном виде, претензии подаются через почту, заказными письмами с уведомлением о вручении по адресам, указанным в договорах».

В силу части 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения в случае установления после принятия его к производству, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Из содержания претензии должны четко следовать суть и обоснование претензионных требований.

В письме № 513 от 06.08.2010, на которое истец ссылается в подтверждение соблюдения претензионного порядка, истец просит ответчика в кратчайшие сроки предоставить подписанные акты приема-передачи квартир.

В письме № 303 от 21.03.2011 истец указывает, что в случае непредоставления ответчиком актов приема-передачи объектов долевого строительства в течение 5 дней с момента получения настоящего письма, ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» будет вынуждено обратиться в суд с требованием о понуждении к передаче объектов путем подписания актов приема-передачи. «При этом Вам будут вменены все убытки, причиненные ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» в связи с непередачей объектов в соответствии с условиями договоров (в том числе упущенная выгода Компании в виде невозможности продать объекты потенциальным покупателям), а также начислены штрафные санкции за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства».

Поскольку указанные письма не содержат требования об установке на объектах газовых котлов и требования об уплате неустойки (в них не указаны основания штрафных санкций,  не указана сумма штрафной санкции, порядок и период ее начисления), лишь указано на возможное начисление штрафных санкций, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требования истца в части обязания установить на объектах газовые котлы и взыскания неустойки подлежат оставлению без рассмотрения на основании части 2 статьи 148 АПК РФ.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что в силу пункта 3 статьи 149 АПК РФ оставление требования без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

            Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований об обязании ответчика передать по актам приема-передачи объекты недвижимого имущества в силу следующего.

Согласно пунктам 1.4 договоров участия в долевом строительстве жилой дом будет введен в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учётом норм продолжения строительства согласно требованиям СНиП, срок сдачи завершенного строительством жилого дома – второй квартал 2007 года.

В соответствии с пунктами 3.1.3 договоров участия в долевом строительстве застройщик обязуется передать объекты истцу (дольщику) по акту приема-передачи для проведения отделочных работ. Дольщик обязуется в течение 10 дней после получения извещения от застройщика об окончании строительства осуществить приёмку объекта (пункты 3.2.2 договоров долевого строительства).

Истец в полном объеме исполнил свои обязательстве по оплате жилых помещений путем перечисления по платежным поручениям № 776 от 23.10.2006 и 28.11.2006 на счет ответчика 12 438 535 руб.

Из материалов дела усматривается и не оспаривается ответчиком, что им подписаны и направлены истцу для подписания дополнительные соглашения от 15.03.2010 к договорам участия в долевом строительстве, согласно которым (пункты 1) ответчик предложил изменить пункты 1.4 договоров участия в долевом строительства, указав, что срок сдачи завершенного строительством жилого дома – третий квартал 2010 года  (по договору № 4/117-9 от 23.10.2006) и четвертый квартал 2010 года (по договору № 4/117-7 от 27.11.2007).

Согласно статье 27 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Учитывая, что Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ опубликован в «Российской газете» 31.12.2004, он считается вступившим в силу 01.04.2005.

Поскольку, как указывает ответчик, не оспаривает истец и следует из договоров долевого участия в строительстве (пункты 1.3.), разрешение на строительство трехэтажного кирпичного жилого дома (тип - Таунхаус) (строительный адрес №117 в жилом комплексе «Дачный» по улице 2-я Кольцевая в Центральном административном округе) получено в 2004 году, на отношения между истцом и ответчиком при исполнении договоров участия в долевом строительстве требования вышеуказанного Закона не распространяются.

Какого-либо иного нормативного правового акта, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, на момент заключения договоров долевого участия в строительстве от 23.10.2006 № 4/117-9, от 27.11.2006 № 4/117-7 не существовало, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению общие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также условия договоров долевого строительства, а также условия дополнительных соглашений к ним.

Материалами дела подтверждается факт возникновения правоотношений сторон, связанных с привлечением застройщиком денежных средств в целях передачи участнику строительства жилого помещения в рамках договоров долевого участия в строительстве от 23.10.2006 № 4/117-9, от 27.11.2006 № 4/117-7, и наличие на стороне ответчика неисполненных обязательств по передаче соответствующих жилых помещений, предусмотренных этими договорами.

Статьями 309, 310 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями