Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013 по делу n А75-10303/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

05 июня 2013 года

                                                            Дело № А75-10303/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 05 июня 2013 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,

судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-3503/2013) индивидуального предпринимателя Курушина Александра Викторовича, (регистрационный номер 08АП-3624/2013) автономной некоммерческой организации «Центр подготовки, повышения квалификации и переподготовки кадров «Бизнес-Карьера» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06 марта 2013 года по делу № А75-10303/2012 (судья Неугодников И.С.) по иску индивидуального предпринимателя Курушина Александра Викторовича (ОГРНИП 309860329500020, ИНН 860300944497) к автономной некоммерческой организации «Центр подготовки, повышения квалификации и переподготовки кадров «Бизнес-Карьера» (ОГРН 1118600000650, ИНН 8603999010) о взыскании 2 671 343 руб. 86 коп. и об обязании освободить и вернуть арендуемое нежилое помещение,

установил:

индивидуальный предприниматель Курушин Александр Викторович (далее – индивидуальный предприниматель Курушин А.В., истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к автономной некоммерческой организации «Центр подготовки, повышения квалификации и переподготовки кадров «Бизнес-Карьера» (далее – АНО «ЦППК и ПК «Бизнес-Карьера», ответчик) о взыскании 2 671 343 руб. 86 коп. по договору от 10.08.2011 № 24 аренды нежилого помещения, в том числе 1 419 530 руб. – долг по внесению арендных платежей за период с февраля по август 2012 года, 86 243 руб. 34 коп. – задолженность за коммунальные услуги (электроэнергия, теплоэнергия), 1 082 898 руб. 60 коп. – договорная неустойка за просрочку внесения арендных платежей, 82 671 руб. 92 коп. – пени за просрочку внесения платежей за предоставление коммунальных платежей, а так же об обязании ответчика освободить и вернуть истцу нежилое помещение.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 450, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком денежных обязательств в рамках договора от 10.08.2011 № 24 аренды нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.03.2013 по делу № А75-10303/2012 исковые требования индивидуального предпринимателя Курушина А.В. удовлетворены частично. С АНО «ЦППК и ПК «Бизнес-Карьера» в пользу индивидуального предпринимателя Курушина А.В. взыскан долг по договору аренды нежилого помещения от 10.08.2011 № 24 по внесению арендных платежей за период с февраля по август 2012 года в размере 1 419 530 руб.; договорная неустойка (пеня) за просрочку внесения арендных платежей в размере 834 480 руб. 85 коп.; долг за электроэнергию, потреблённую в период с февраля по август 2012 года в размере 12 796 руб. 52 коп.; долг за теплоэнергию, потребленную в период с января по июнь 2012 года в размере 63 402 руб. 03 коп.; судебные расходы в размере 34 944 руб. 16 коп., всего 2 365 153 руб. 56 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Этим же решением с индивидуального предпринимателя Курушина А.В. в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 2 587 руб. 44 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении заявленных требований, индивидуальный предприниматель Курушин А.В. в апелляционной жалобе просит его в этой части отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что уведомление об одностороннем отказе арендодателя от дальнейшего исполнения договора было вручено уполномоченному лицу арендатора – директору Горовых Т.А.

Возражая против решения суда в части удовлетворения исковых требований, АНО «ЦППК и ПК «Бизнес-Карьера» также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда в этой части отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что истец в нарушение условий договора необоснованно не уменьшил размер арендной платы на стоимость произведённых ремонтных работ. Судом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания ввиду болезни директора организации.

Представители сторон, надлежащим образом извещённые о месте и времени судебного заседания, в него не явились. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, индивидуальному предпринимателю Курушину А.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение (магазин, офис), общей площадью 289,7 кв.м, 1 этаж, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Нижневартовск, улица Омская, дом 8, помещение 1001, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.05.2011 внесена запись регистрации № 86-86-02/011/2011-848, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, бланк серии 86-АБ № 248365 (л.д. 26).

10.08.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор № 24 аренды нежилого помещения (л.д. 16-23), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату арендатору во временное пользование недвижимое имущество: нежилое помещение № 1001, площадью 289,7 кв.м, расположенное на 1 этаже в здании, находящемся по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Нижневартовск, улица Омская, дом 8, для размещения учебного центра на условиях арендодателя с соблюдением всех внутренних режимных требований последнего.

Согласно подпункту 3.1.1 договора величина арендной платы составляет 700 руб. 00 коп. за 1 кв.м в месяц, НДС не предусмотрен, арендная плата начисляется начиная с пятого месяца аренды помещения с момента подписания акта приёма-передачи помещения.

В пункте 3.1.2 договора предусмотрено, что с даты подписания акта приёма-передачи помещения арендатор производит оплату коммунальных услуг (электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения и других), линии связи и интернет по фактическому потреблению на основании показаний приборов учёта, установленных силами и за счёт арендатора, по тарифам, установленным компетентными органами Российской Федерации и коммунальными службами г. Нижневартовска, а при отсутствии приборов учёта или невозможности их установки – расчётным методом. Арендатор производит оплату организаций связи самостоятельно на основании заключённого договора с организацией, предоставляющей услуги связи (пункт 3.1.3 договора).

Путём подписания акта приёма-передачи арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется осмотреть и принять помещение в аренду на условиях договора в дату заключения договора (пункты 4.1, 4.2 договора).

Срок действия договора – 6 (шесть) лет, с даты подписания акта приёма-передачи помещения (пункт 6.1 договора).

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что арендодатель вправе досрочно в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от дальнейшего исполнения договора и потребовать возмещения убытков, в том числе, по следующим основаниям: арендная плата или коммунальные платежи полностью или в какой-либо части не внесены арендатором в течение 10 рабочих дней после установленного срока оплаты (подпункт 6.3.1 договора); арендатор систематически (два и более раза в течение квартала) существенно нарушает какое-либо из своих обязательств по договору, которое препятствует исполнению обязательств в нём предусмотренных, и не исправляет такое нарушение в течение 10 календарных дней после получения письменного уведомления от арендодателя о таком нарушении (подпункт 6.3.2 договора).

Спорное помещение передано истцом ответчику по акту приёма-передачи от 10.08.2011 (приложение № 1 к договору) (л.д. 24). Акт подписан сторонами, подписи скреплены оттисками печатей ИП Курушина А.В. и организации.

В материалы дела представлены также договор от 01.12.2011 № 1760 на пользование тепловой энергии в горячей воде, заключенный между МУП «ТЕПЛОСНАБЖЕНИЕ» и истцом (л.д. 44-48), договор энергоснабжения от 01.02.2012 № 2434, заключённый между ООО «Нижневартовская энергосбытовая компания» и ИП Курушиным А.В. (л.д. 49-60).

В подтверждении обеспечения арендуемого помещения МУП «ТЕПЛОСНАБЖЕНИЕ» тепловой энергией и ООО «Нижневартовская энергосбытовая компания» электроэнергией в рамках названных договоров представлены счета-фактуры, акты приёма-передачи (л.д. 61- 73).

Платёжными поручениями от 09.02.2012 № 11 на 101 395 руб. (в назначении платежа указано: «договор № 24 от 10.08.2011 Аренда нежилого помещения за январь 2012 г. Без налога (НДС)») (л.д. 77), от 01.03.2012 № 7 на 29 487 руб. 71 коп. (в назначении платежа указано: «За коммунальные платежи по счф № 2043 от 31.12.2011г. Сумма 29487-71, в т.ч. НДС (18%)-4498-13») (л.д. 78) ответчик частично исполнил свои обязательства по внесению платежей по договору аренды.

Поскольку, как указывает истец, обязательства по внесению арендной платы за период с февраля по август 2012 года, а также по оплате электроэнергии, потреблённой в период с февраля по август 2012 года, теплоэнергии - в период с января по июнь 2012 года не исполнялись надлежащим образом, истец выставил претензии от 12.03.2012 № 040/104, от 31.07.2012 № 040/301 (л.д. 28-32) с просьбой оплатить долг, неустойку, а также уведомление от 10.08.2012 № 040/315 об одностороннем отказе арендодателя от дальнейшего исполнения договора аренды и требование от 06.09.2012 № 040/331 (л.д. 33, 34), согласно которым ИП Курушин А.В. сообщил, что договор с 31.08.2012 считается расторгнутым и просил АНО «ЦППК и ПК «Бизнес-Карьера» погасить долг и пени, а также передать спорное помещение арендодателю по акту приёма-передачи.

Наличие задолженности и продолжение пользования спорными помещениями послужило основанием для обращения истцом в суд с настоящим иском.

Оценив условия заключённого между сторонами договора, суд первой инстанции пришёл к верному выводу, что сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат регулированию параграфом 1 главы 34 ГК РФ.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, к таким договорам аренды должны применяться правила параграфа 4 главы 34 ГК РФ (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 ГК РФ).

Факт передачи имущества от истца в пользование ответчику по договору аренды подтверждается актом приёма-передачи от 10.08.2011 (приложение № 1 к договору) (л.д. 24). Акт подписан сторонами, подписи скреплены оттисками печатей предпринимателя и организации.

В статье 608 ГК РФ закреплено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Истец владеет имуществом на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 26).

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды № 24 от 10.08.2011 прошёл 23.11.2011 государственную регистрацию (л.д. 23).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определённых договором.

Как уже отмечено выше, согласно подпункту 3.1.1 договора величина арендной платы в месяц составляет 700 руб. за 1 кв.м, НДС не предусмотрен, арендная плата начисляется начиная с пятого месяца аренды помещения с момента подписания акта приёма-передачи помещения.

При этом в пункте 2.1.4 договора предусмотрено, что арендодатель обязуется компенсировать расходы по произведённым арендатором неотделимым улучшениям помещения путём зачёта стоимости произведённых расходов в счёт уплаты арендной платы за 4 месяца аренды в размере 811 160 руб., в соответствии со сметой строительно-монтажных работ, подписанной сторонами.

Доводы ответчика о том, что истец в нарушение условий договора необоснованно не уменьшил размер арендной платы на стоимость произведённых ремонтных работ, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные.

Из содержания пункта 2.1.4 и 3.1.1 договора чётко следует, что в случае проведения неотделимых улучшений помещения зачёт стоимости произведённых расходов в счёт уплаты арендной платы производится за 4 месяца пользования объектом аренды.

Между тем, из представленного истцом расчёта задолженности усматривается, что индивидуальным предпринимателем Курушиным А.В. заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с февраля по август 2012 года при том, что помещение передано арендатору 10.08.2011, то есть за исключением тех четырёх месяцев (август – ноябрь 2011 года), за которые истец должен был бы произвести зачёт и уменьшить размер арендной платы на стоимость ремонтных работ, в случае их проведения (л.д. 8).

К тому же суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчиком в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено в материалы дела доказательств проведения АНО «ЦППК и ПК «Бизнес-Карьера» улучшений арендуемого